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??在“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大運營”的時代背景下，中央及地方建工系和城投系企業(yè)發(fā)展方向也發(fā)生變化，越來越多的企業(yè)正朝著“投資、建設(shè)、運營、管理”一體化方向發(fā)展。

??最明顯的變化是，這些城投系和建工系企業(yè)正在“向后”布局。

??在從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向投融建運一體化的綜合運營商轉(zhuǎn)型的過程中，物業(yè)管理服務(wù)已成為業(yè)務(wù)拓展的關(guān)鍵一環(huán)，旗下物業(yè)管理平臺正成為行業(yè)一股新勢力，攪動行業(yè)格局變化。

??這兩年，在行業(yè)低位調(diào)整階段，一批“中字頭”基建企業(yè)及地方城投、建工企業(yè)逆勢“踩油門”。

??不過，受房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增速放緩影響，市場對建筑企業(yè)的需求有所減弱，即便是作為行業(yè)龍頭的八大基建央企也面臨著不小的挑戰(zhàn)，各大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)平臺也在積極尋求向城市運營商轉(zhuǎn)型。

??其中，物業(yè)管理成為了轉(zhuǎn)型的重點領(lǐng)域。

??公開資料顯示，中國建筑集團旗下除了中海物業(yè)外，其下屬的一至八局均已成立了各自的物業(yè)管理平臺。特別是中建五局、八局和三局，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)較為突出。中建城服在管面積最大，接近3000萬平方米；中建東孚物業(yè)緊隨其后，管理面積超過2000萬平方米；中建壹品物業(yè)的在管面積也超過了1000萬平方米。

??中國中鐵、中國交建、中國鐵建、中國電建等企業(yè)旗下的物業(yè)管理平臺在管面積均超過了1000萬平方米。

??這些建筑系旗下物業(yè)管理平臺的業(yè)務(wù)范圍很廣，除了住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)以外，不同企業(yè)根據(jù)自身的資源優(yōu)勢，還拓展到了軍隊、工地物業(yè)、水電建設(shè)營地等特殊領(lǐng)域的新業(yè)態(tài)服務(wù)。

??實際上，作為物業(yè)管理平臺“母公司”，這些基建類企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模龐大，資源整合潛力巨大，因此整合集團資源、延伸服務(wù)邊界已成為轉(zhuǎn)型首選策略。

??除了內(nèi)部資源整合，部分企業(yè)持續(xù)發(fā)力外部拓展，并取得了積極的成效。比如中建信和旗下的中建物業(yè)在今年4月正式更名為中建城服，標(biāo)志著其從社區(qū)生活服務(wù)商成功轉(zhuǎn)型為智慧城市綜合服務(wù)商。在業(yè)務(wù)拓展上，中建城服正持續(xù)深耕城市服務(wù)賽道，加速推進(jìn)基礎(chǔ)服務(wù)向公共服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

??與央企基建類企業(yè)相似，地方城投企業(yè)和建工企業(yè)也在積極轉(zhuǎn)型，致力于成為城市建設(shè)運營綜合服務(wù)商。

??不同的是，這些企業(yè)往往重點發(fā)力本地市場，在積累了豐富的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和工程建設(shè)，逐步向城市規(guī)劃、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、智慧城市服務(wù)等領(lǐng)域延伸。

??而地方城投和建工企業(yè)旗下的物管業(yè)務(wù)平臺正在減少對內(nèi)部資源整合的依賴，市場外拓力度明顯增強，同時全面提升業(yè)務(wù)覆蓋度。

??比如聯(lián)投城市運營，在2022年仍主要依賴于集團資源整合，外拓項目占比僅四成左右，但是到了2024年上半年，運營簽約的項目中集團外的項目占比接近八成，并首次進(jìn)入醫(yī)院和機場物業(yè)領(lǐng)域，市場化拓展速度顯著加快，并成為其規(guī)模增長的核心驅(qū)動力。

??地方城投和建工企業(yè)在城市資源經(jīng)營和市容環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域占據(jù)優(yōu)勢，因此城服業(yè)務(wù)已成為這類企業(yè)重點發(fā)力板塊。

??越來越多的地方城投和建工企業(yè)旗下的物管企業(yè)不斷加碼“城市服務(wù)”和“城市管家”類業(yè)務(wù)。

??例如，云南建投物業(yè)攜手政府打造“城市管家”，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政協(xié)助”相融合的方式，實現(xiàn)城市公共空間、公共資源、公共服務(wù)和公共項目的一體化管理、服務(wù)和運營，助力創(chuàng)新城市管理方式。再如中湘美好城市服務(wù)大力布局城市服務(wù)一體化業(yè)務(wù)，通過構(gòu)建“政企合作”平臺，打通資源壁壘，以生態(tài)伙伴和資源共享平臺為基礎(chǔ)，不斷拓寬服務(wù)邊界。

??值得注意的是，部分物企城服業(yè)務(wù)已初具規(guī)模效應(yīng)。

??比如今年4月上市的泓盈城市服務(wù)，截至2024年上半年，其在管城市服務(wù)項目多達(dá)200個，實現(xiàn)營收1.5億元，占企業(yè)總營收的比例高達(dá)47.2%。

??另外，聯(lián)投城市運營近年來在湖北和河南兩省中標(biāo)約10個環(huán)衛(wèi)服務(wù)項目，累計年化總額近2億元，合同總額超4億元。

??地方城投和建工類企業(yè)正加速跑步入場城市服務(wù)領(lǐng)域，并成為物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)的有力競爭對手。