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??2025年一季度，成都樓市穩(wěn)步回穩(wěn)。

??據(jù)成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。

??與此同時(shí)，成都新建商品住宅庫存呈下降趨勢，截至3月末可售面積為1711萬平方米，出清周期為13.4個(gè)月，較上月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，去化周期持續(xù)縮短。

??麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，今年以來成都價(jià)格走勢持續(xù)樂觀，新房、二手房價(jià)格環(huán)比已分別連續(xù)上漲4個(gè)月和5個(gè)月。再結(jié)合成交量上漲整體來看，成都樓市一季度呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢，顯示出市場的活躍度和購房需求的釋放，市場預(yù)期向好。

??四川中原地產(chǎn)研究院院長吳江認(rèn)為，政策效果明顯，成都樓市一季度實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。目前新房市場“量少價(jià)高”與二手房市場“量大價(jià)平”形成拉扯，一方面表明購房者更傾向二手現(xiàn)房的性價(jià)比；另一方面，核心區(qū)的新房因稀缺性維持熱度，整體呈現(xiàn)分化趨勢。

??新房去化迅速

??“主城區(qū)產(chǎn)品好一點(diǎn)的樓盤都是開盤秒清。”保利花照天珺置業(yè)顧問陳小倩對記者表示。

??2月22日，保利花照天珺二批次房源進(jìn)行線上選房，188套房源28秒清盤，銷售金額達(dá)9億元。作為成都市金牛區(qū)第一個(gè)建筑新規(guī)項(xiàng)目，保利花照天珺去年首開銷售金額達(dá)15.6億元，也是成都年度單盤首開去化套數(shù)最多的項(xiàng)目。

??今年3月，項(xiàng)目三批次取證，當(dāng)月成交金額即達(dá)到7.46億元，連續(xù)2個(gè)月位于成都市商品住宅項(xiàng)目銷售榜前三。

??保利四川公司對記者表示，成都主城區(qū)供地?cái)?shù)量逐年減少，樓面成交價(jià)不斷上漲，購房門檻隨之高漲，由此購房者對于產(chǎn)品的要求更加多樣。在政策角度，目前成都限購放開、利率降低、客戶容量擴(kuò)張，是買房的最佳時(shí)機(jī)。

??招商錦城序也是同樣的情況。今年3月，招商錦城序首批128套取證房源，僅40分鐘便完成線下選房，開盤即清。置業(yè)顧問周玲表示，該項(xiàng)目位于成都市成華區(qū)二八板塊，110%的得房率疊加地鐵和教育資源，是受購房者青睞的主要原因。

??4月底，該項(xiàng)目還將開出90多套房源，但此次只接受前150組凍資。“位置好+產(chǎn)品好的樓盤現(xiàn)在不缺購房者，據(jù)我們了解，不少購房者在參與項(xiàng)目凍資排號的同時(shí)，也在積極參與其他項(xiàng)目的凍資排號”。周玲表示。

??另外，主城不少新規(guī)前的產(chǎn)品和商業(yè)同樣也在一季度迎來熱銷。

??天府半島位于成都天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，3月28日515套建筑面積112～160平方米的房源取證，成交面積7.51萬平方米，位居成都3月項(xiàng)目銷售榜第一。位于怡心湖板塊的蔚藍(lán)湖濱1號是成都蔚藍(lán)卡地亞打造的商業(yè)項(xiàng)目，在今年一季度的銷售額已達(dá)2億元。項(xiàng)目經(jīng)理熊玲認(rèn)為，作為商業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)銷售成績非常難得。

??對此，關(guān)榮雪表示，今年成都新房市場將保持一定的活躍度，但增速可能會有所放緩；另一方面改善型需求仍將持續(xù)釋放，高品質(zhì)項(xiàng)目將繼續(xù)受到市場青睞。

??二手房市場活躍

??一季度，改善型需求在成都二手房市場也得到一定釋放。

??長期以來，總價(jià)100萬～150萬元/套的房屋是成都二手房的成交主力。雖然一季度這一特征依然存在，但貝殼研究院西南分院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年一季度，成都二手房平均成交面積達(dá)94平方米，比去年底的90平方米有所提升；成交結(jié)構(gòu)方面，5年以內(nèi)次新房成交占比較2024年增長1%。今年一季度總價(jià)150萬～300萬元的二手房源去化周期從去年的240天縮短為210天。

??貝殼研究院西南分院院長孫堃向記者表示，高總價(jià)的次新房在成都樓市開始承接一部分改善型需求，是成都二手房市場開始轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性事件。

??目前，成都新規(guī)產(chǎn)品價(jià)格逐步攀升，以保利花照天珺為例，最新批次的總價(jià)區(qū)間474萬～728萬元，去年首次取證總價(jià)區(qū)間才386萬～510萬元。“新規(guī)產(chǎn)品價(jià)格高，一上市就非常火爆，客戶不一定能買到，部分改善需求逐漸來到二手房市場。”孫堃認(rèn)為，有“強(qiáng)改善”需求的群體可能還是進(jìn)入新房市場，而偏剛和偏剛改的群體則會在二手房市場中找到自己的答案。

??家住溫江區(qū)塞納河畔的唐堯女士正是這撥改善客戶中的一員。今年2月份，她購買了卓錦城一期一套建筑面積約132平方米的三房戶型，總價(jià)248萬元，均價(jià)18667元/平方米。但同樣的價(jià)格，想在錦江區(qū)購買新房幾乎是不可能的事。

??“買房是為了一家人能住得開心，多花幾百萬元可能會買到更好的房子，但把這錢用于孩子教育、家人醫(yī)療和日常開支上，或許會更幸福。”唐堯告訴記者。

??同時(shí)據(jù)貝殼研究院西南分院監(jiān)測，雖然在成都買房首付最低執(zhí)行15%，但成都二手房平均首付還是接近30%，居民在選擇杠桿方面比較理性。孫堃表示，當(dāng)前的購房者對居住的要求更強(qiáng)，理性考量買好一點(diǎn)的二手房也是為了滿足更好的居住屬性。

??“好房子”將持續(xù)刺激需求

??多位受訪人士表示，從去年四季度到今年一季度，雖然成都樓市已消耗了很大一部分置業(yè)需求，但好房子的概念開始深入人心，只要有好的產(chǎn)品，還是會激發(fā)很多購房置換需求。

??特別是今年一季度，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則（征求意見稿）》，首次系統(tǒng)提出“好房子”建設(shè)的地方標(biāo)準(zhǔn)，意味著成都將出現(xiàn)越來越多的“好房子”，激發(fā)購房需求的同時(shí)，也會更考驗(yàn)開發(fā)商的“內(nèi)功”。

??保利四川公司認(rèn)為，開發(fā)商之間的產(chǎn)品競爭雖然激烈，但這也是市場發(fā)展的必然階段。對于購房者來說，這種競爭帶來了更多優(yōu)質(zhì)的選擇；對于開發(fā)商來說，則需要不斷提升自身的產(chǎn)品力和服務(wù)能力，以在競爭中脫穎而出。

??而此次參與修訂《四川省好住房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的孫堃告訴記者：“我們討論過‘好房子’應(yīng)該囊括的房屋類型和要素有很多，不能狹義認(rèn)為新規(guī)后的新房產(chǎn)品就是好房子，部分二手房應(yīng)該也是好房子。四川省下一步出臺的好房子政策一定是兼顧到各種產(chǎn)品的綜合指標(biāo)體系，不會只聚焦于新規(guī)后的產(chǎn)品。”

??目前，相比新房，二手房的規(guī)劃是不能調(diào)整的。孫堃說：“很多老舊房屋都擁有很好的地段，如果下一步在好房子的指導(dǎo)下針對性開展城市更新工作，讓老房子煥新顏，從而提升這些房屋的居住屬性和房屋價(jià)值，也是我最大的期待。”

??對于接下來的市場發(fā)展，吳江表示，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)將加速產(chǎn)品升級迭代，開發(fā)商通過品質(zhì)溢價(jià)突破限價(jià)，改善型項(xiàng)目去化加速；同時(shí)，房齡5年內(nèi)、品質(zhì)達(dá)標(biāo)的次新房將承接“好房子”外溢需求，價(jià)格保值性增強(qiáng)。

??總體來看，今年成都樓市新房二手房依然會維持3500萬平方米+的成交總量。