市場冷萬欣 2025-07-01 09:39:59 來源：中房報
??自2025年6月1日《人臉識別技術應用安全管理辦法》（簡稱《管理辦法》）正式施行以來，政策落地效果與預期存在差距。
??在上海市虹口區某寫字樓工作的陳虹（化名）每天仍需面對強制 "刷臉" 才能使用電梯的情況，物業既未因新規調整管理方式，也未就人臉數據的存儲周期、銷毀機制及共享范圍作出明確說明。"拒絕錄入人臉信息就意味著每天需要保安手動開門，像個被特殊對待的 ' 局外人 '。"
??陳虹的遭遇并非個例，中房報記者調查發現，智慧物業領域的人臉識別應用正陷入"管理便利" 與 "隱私保護" 的尖銳矛盾中。
??一方面，《管理辦法》第四條明確的 "必要性最小化" 原則與第十條 "禁止唯一驗證方式" 的強制性條款已形成法律約束；另一方面，眾多小區與商業樓宇仍對刷臉門禁存在事實依賴。這種執行梗阻在不同城市間呈現顯著差異 —— 四五線城市在落實新規時面臨技術人力短缺與合規成本高企的雙重壓力，跨部門協作機制亟待建立與優化。
??備案制度推進：企業合規進程分化
??隨著 2025 年 3 月 21 日《管理辦法》的公布，配套的備案制度同步啟動。
??國家互聯網信息辦公室 5 月 30 日發布的備案公告明確，人臉信息存儲量達 10 萬人的處理者需向省級網信部門備案：6 月 1 日后達標的需在 30 個工作日內完成備案；6 月 1 日前已達標的需在 7 月 14 日前完成備案；備案信息發生實質性變更的，需在 30 個工作日內辦理變更手續。
??天眼查專業版數據顯示，我國現存人臉識別相關企業超 4800 家，區域分布呈現明顯集中化特征，湖南省以超 2700 家、廣東省以超 1200 家位居前兩位。
??備案進展方面，2025年6月26日，北京市網信辦工作人員向中房報記者透露，已有數家企業提交申請，但因材料不全等原因尚未有企業通過審核；廣東省則已有多家企業通過備案審查，具體名單暫未公布；上海市備案咨詢電話始終處于占線狀態，實際進展尚未明晰。
??北京市社會科學院副研究員王鵬接受中房報記者采訪時指出，《管理辦法》通過設定更高責任標準推動形成規范化數據處理體系。
??例如，要求處理者在技術應用前開展個人信息保護影響評估，內容涵蓋處理目的合法性、個人權益影響及風險應對措施等，評估報告需保存至少三年。數據安全措施也被制度化：處理系統需配備數據加密、安全審計等技術手段，關鍵信息基礎設施場景還需遵守國家等級保護制度，強制本地化存儲及禁止未經授權上傳云端的規定，凸顯了對網絡安全風險的防范意識。
??執行 "最后一公里"：告知義務履行存普遍缺失
??《管理辦法》第五條明確要求，處理者在應用人臉識別技術前，需以顯著方式、清晰語言告知處理目的、方式及保存期限等事項。
??但中房報記者實地調查過程中發現，從一線城市商用寫字樓到三四線城市物業項目，政策落實均面臨 "最后一公里" 梗阻，多數物業企業未切實履行告知義務。
??記者調查發現，居民態度呈現明顯代際分化：年輕業主更關注信息泄露風險，呼吁物業主動履行告知義務；老年業主則更看重 "刷臉進門" 帶來的便利，認為其解決了忘帶門禁卡的痛點。
??在遼寧省沈陽市，記者暗訪的六處頭部房企項目雖提供人臉識別與門禁卡兩種通行方式，但均未明確告知業主人臉信息的處理規則。鐵西區某高端樓盤更出現門禁卡識別設備損壞未修的情況，業主反映 "進小區不刷臉就需喊保安開門"，變相迫使業主接受人臉識別。
??北京市某國企開發項目的物業負責人向記者坦言： "從未有業主詢問信息去向"，且對技術支持企業資質及數據處理方式一無所知，僅以 "合規企業" 籠統回應。該小區業主表示，物業僅在業主群以 "服務升級" 為由通知加裝人臉識別系統。
??貴陽市觀山湖區恒大中央公園的業主則反映，物業僅通過群通知與管家私信告知設備安裝事宜，對信息存儲方式等關鍵內容避而不談，涉嫌違反《管理辦法》第十二條 "不得誤導、欺詐、脅迫個人接受人臉識別" 的規定。
??記者調查發現，三四線城市及縣級地區的情況更為嚴峻。部分物業公司為打造"智慧物業" 營銷噱頭倉促上馬人臉識別設備，但工作人員僅掌握后臺錄入的基礎操作，對數據存儲、隱私保護等核心問題缺乏認知。
??上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東指出，未經業主同意強制推行人臉識別已違反《中華人民共和國民法典》第1034條以及《中華人民共和國個人信息保護法》第28條、第29條，人臉信息作為敏感個人信息，處理需取得單獨同意且具備充分必要性。從建筑物區分所有權角度看，門禁系統屬于共有部分管理事項，其啟用需經業主大會表決同意，物業單方面決策已侵犯業主共同管理權。
??寫字樓場景同樣是執行難點。上海快遞員李先生反映，多棟寫字樓存在強制刷臉且未提供替代驗證方式的情況。某物業公司負責人解釋稱，大型寫字樓因安保級別要求高，刷臉被視為最便捷的管理方式，且數據存儲通常選擇公安備案的專業機構，但這仍無法規避強制采集的合規爭議。唐震東建議業主可要求物業公示法律依據、安全措施及表決文件，若存在違規可向住建、網信等部門投訴。
??監管協同困境：跨部門機制尚未有效建立
??《管理辦法》第十二條明確要求 “網信部門會同公安機關和其他履行個人信息保護職責的部門建立信息共享和通報工作機制”，但多地調查顯示該機制仍處于推進階段。
??遼寧省某市網信部門工作人員坦言 “6 月剛施行，尚未與住建等部門建立協同機制”；江蘇省某市網信部門工作人員則表示：“政策推出目前聯動機制還不是很健全，但是建立健全這種機制是我們下一步的工作重點”。
??中房報記者梳理發現，除技術、人員、資金等常規挑戰外，行業壁壘導致的監管弱化成為共性難題。
??多位網信部門工作人員向記者透露，市級部門對轄區內金融機構、大型銀行等掌握海量人臉數據的企業實際監管難度較大。
??“我們市一級網信部門對于轄區內的人臉識別信息管理企業難以形成有效監管，因為這些掌握大量人臉信息數據的企業，多為金融機構，大型銀行等，實際監管難度較大”。多名網信部門工作人員告訴中房報記者。
??物業企業則面臨合規成本上升的壓力，多家受訪物業企業管理人員告訴中房報記者，《管理辦法》的執行，無形中會增加企業的成本。
??廣州某物業負責人表示，聘請專業安全人員開展系統評估、采購合規設備及部署替代驗證方式等，將對企業短期運營資金造成顯著影響。
??“根據《管理辦法》，我們物業方面，肯定要投入更多的人力和財力，聘請專業的信息安全人員，對我們的人臉識別系統和設備安全進行評估，包括后期的維護等等，這一部分合規成本必定在短期內對于企業的運行和資金使用造成一定影響”廣州某物業企業負責人告訴中房報記者。
??企業應對策略：技術規避與合規博弈并存
??盡管監管尚未完全到位，但部分企業已開始調整策略。
??近期，網信湖南微信公眾號發布消息稱，湖南省長沙市兩家房地產企業涉嫌違法違規收集、使用人臉識別信息，省市區三級網信部門聯合長沙市公安局、長沙市住建局開展了執法檢查。兩家企業違法違規情況被查實，被要求限期整改。
??事實上，在《管理辦法》施行之前，房企售樓處安裝人臉識別設備對客戶進行數據采集是業內公開的秘密，只是各自為政，尺度不同。中房報記者在走訪中發現，遼寧省沈陽市渾南新區某國內頭部房企的地產項目售樓處，會在人臉識別設備旁懸掛提示牌告知“已經進入數據采集區域”，而同樣在渾南新區另外一家國內頭部地產企業的大盤，其售樓處入口架設了多達5臺人臉識別監控設備。
??更值得警惕的是，工作人員向中房報記者透露，售樓處正門的人臉識別設備會將采集的人臉數據實時傳輸至企業總部。
??“隨著《管理辦法》的逐步落地實施，售樓處等商業機構在人臉識別技術上的濫用現象有望得到有效緩解。《辦法》明確了人臉識別應用的法律邊界和合規要求，為監管部門提供了執法依據。例如，監管機構可要求售樓處提交包括個人信息處理影響評估報告、數據處理記錄、安全防護措施等在內的合規材料，對發現的違規行為依法處罰。”王鵬告訴記者。
??值得警惕的是，部分設備服務商已形成 "應對之策"。
??6月27日，記者以開發商身份接觸的江西某智慧售樓系統公司，其風控流程通過海康威視 AI 攝像機采集數據，支持戴口罩識別與來訪渠道追蹤。
??該公司主要業務為向開發商售樓處提供渠道風控系統，其風控流程主要利用海康威視的AI攝像機對客戶進行數據采集。
??根據銷售人員介紹，上述AI攝像機支持對運動人臉進行檢測、跟蹤、評分，篩選，戴口罩也可以正常識別。
??同時配合海康威視的人證核驗機，確定售樓處每名成交客戶的來訪渠道。這種核驗機可以通過核驗相片和身份證，查詢出AI攝像頭此前記錄的客戶首次來到售樓處的時間。
??“客戶來訪記錄查詢根據授權來使用，地產公司有權限的負責人才能查詢。”該銷售人員告訴記者。
??“我們做這么多年沒有遇到過客戶投訴的情況，我們的系統都是線上部署，硬件是現場安裝，如果說遇到檢查或者客戶投訴需要檢查，我們可以通過遠程把系統關閉，權限也會隨之關閉，這樣人臉數據權限等，（檢查人員）都是查看不到的”。
??在交談中，銷售人員告訴記者，該公司智慧售樓系統，已經與東投地產、江鈴地產、綠城集團等數百家房地產企業開展過合作，遍布國內30多個省份，其中標桿級的項目是湖南省長沙市某地產項目，系當地品質大盤，服務4年間，完成客戶人臉證件核驗2743次。
??“這家企業已經相對很有‘良心’了，人臉數據儲存在阿里云，很多地產商直接把人臉信息儲存在售樓處的電腦硬盤里。多部門協同監管，信息共享，才能真正形成監督威懾”某房企內部人士告訴記者。
??王鵬強調，任何人臉信息采集都必須建立在充分 "知情同意" 基礎上，需明確告知采集目的、處理方式等關鍵信息。當前部分售樓處在入口僅張貼籠統的 "已啟用人臉識別" 標識，未詳細說明數據使用規則，這種模糊處理既削弱了用戶數據控制權，也違反了《管理辦法》的合規要求，亟待通過強化監管與企業自律加以糾正。隨著政策執行的深入，人臉識別技術應用有望在便利管理與隱私保護之間找到更平衡的發展路徑。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
