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??8月25日上午，上海樓市新政“靴子”落地。

??沒有選擇周五下班后的“黃金官宣時間”，也并非傳言的月底最后一天，上海樓市新政就在這樣一個工作日的早上悄然而至。

??消息一出，迅速席卷了地產(chǎn)人的朋友圈。“重磅利好”“外環(huán)外不限套數(shù)”“利率不分首二套”等關(guān)鍵詞快速刷屏。不少近期即將開盤的項(xiàng)目火速響應(yīng)，其中保利海上印項(xiàng)目更是發(fā)布了“重磅新政正當(dāng)燃，開盤前夜不打烊”的紅色海報(bào)，宣布將通宵迎客，試圖趁勢搶收。

??這份由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋了限購松綁、公積金提額、商貸利率并軌、房產(chǎn)稅優(yōu)化等四大維度，被視為促進(jìn)上海樓市向好發(fā)展的有力支持政策。

??中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，整體來看，本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本也存在預(yù)期。隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)市場“止跌回穩(wěn)”。

??政策“組合拳”瞄準(zhǔn)結(jié)構(gòu)性釋放

??與8月初北京出臺的政策相比，上海此次發(fā)布的樓市新政在限購放松、公積金支持、信貸政策等方面均有相似之處，但在具體條款上更顯力度。

??尤其是在商業(yè)性個人住房貸款利率方面，上海此次明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。這意味著二套房利率將顯著降低，有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負(fù)擔(dān)。

??“以上海一位購買二套房、貸款200萬元30年期的購房者為例，若此前執(zhí)行的是二套利率（如4.5%），月供約為10136元；而若按首套房利率（如3.6%）計(jì)算，月供則降至9086元，每月少還1050元，30年節(jié)省利息超過37萬元。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，這種“真金白銀”的讓利，遠(yuǎn)比單純降準(zhǔn)降息來得實(shí)在。

??值得注意的是，上海此次政策明顯向外環(huán)外區(qū)域傾斜。政策明確，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

??陳文靜認(rèn)為，這一舉措與北京放開五環(huán)外限購邏輯一致，都是針對當(dāng)前市場成交結(jié)構(gòu)做出的精準(zhǔn)調(diào)整。

??數(shù)據(jù)顯示，今年以來上海新建商品住宅成交中，外環(huán)外占比超過60%；二手房方面，外環(huán)外成交也約占51%，顯然，外環(huán)外已成為市場絕對主力。

??“雖然目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)外的新房庫存去化仍有壓力。”盧文曦認(rèn)為，這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進(jìn)一步降低庫存。

??更重要的是，這一政策還可能緩解二手房市場的流動性壓力。“很多改善型買家受制于‘房票’，必須先賣后買，導(dǎo)致二手房掛牌積壓、價格承壓。”盧文曦補(bǔ)充道：“現(xiàn)在允許先買后賣，減少拋售壓力，也能穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解二手房市場價格快速下行。”

??此外，此次政策完善了個人住房房產(chǎn)稅相關(guān)要求，對非滬籍家庭首套房暫免征收，二套房及以上則設(shè)置人均60平方米的免稅面積，顯著降低了多套住房的持有成本，能夠促進(jìn)改善意愿的提升。

??市場響應(yīng)迅速 “金九銀十”可期

??上海樓市政策出臺僅數(shù)小時，市場已現(xiàn)反應(yīng)。

??除了保利海上印推出“通宵不打烊”活動外，多個近期開盤的項(xiàng)目也緊急調(diào)整營銷策略，加大渠道推廣和現(xiàn)場邀約力度。

??“今晚肯定要加班，新政出來后我們立刻轉(zhuǎn)發(fā)了朋友圈，有些有購房需求但仍處于觀望期的客戶看到后就來詢問政策跟自身的匹配度。”一位上海外環(huán)外新房項(xiàng)目置業(yè)顧問表示。

??一家大型央企上海公司的營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策對熱門板塊如閔行、唐鎮(zhèn)等將是“錦上添花”，而對崇明等相對冷淡區(qū)域，則可能激發(fā)第二居所需求。“至少會多一批上海人來考慮買度假房。”該人士表示。

??回顧本月初北京政策出臺后的市場表現(xiàn)，有媒體曾報(bào)道，政策一出，五環(huán)外多個項(xiàng)目出現(xiàn)“深夜簽約”“周末搶房”現(xiàn)象，成交量有所上升。

??而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年10月杭州取消首套房和二套房房貸利率差異后，當(dāng)月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交面積繼續(xù)環(huán)比增加，且擴(kuò)大到21%。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，去年11月杭州新房房價指數(shù)也環(huán)比上漲0.9%。

??盧文曦認(rèn)為，上海中高端市場本身熱度不低，均價超10萬元/平方米的項(xiàng)目開盤即罄的現(xiàn)象很多。比如剛剛過去的周末，上海壹號院五批次開盤66套房1小時售罄，均價16.6萬元/平方米的金茂璞元99套房源首開清盤。而金融政策的加持有望延續(xù)這一熱度，并通過高端市場傳遞信心，拉動整體回暖。

??上海樓市新政選擇在當(dāng)下發(fā)布在業(yè)內(nèi)人士看來也頗具深意——接下來便是傳統(tǒng)樓市“金九銀十”銷售旺季。市場普遍認(rèn)為，此舉將為上海樓市注入強(qiáng)勁動能。

??“大家期待的政策終于落地，不僅能釋放一波購買力，更重要的是轉(zhuǎn)變觀望情緒。”盧文曦表示：“尤其是改善型客戶和外地單身人群，將直接受益。”

??從更宏觀層面來看，此次政策也是國家“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”精神的落實(shí)。隨著北京、上海兩大一線城市相繼出手，市場預(yù)期正在加快修復(fù)。盡管短期內(nèi)市場熱度回升可期，但業(yè)內(nèi)人士也提醒，政策效果仍需觀察后續(xù)成交數(shù)據(jù)和價格變動情況。