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??2025年仍是千萬(wàn)豪宅“成交大年”。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)20個(gè)核心城市上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅合計(jì)成交2.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)21%，顯著高于百城新房同期5%的增幅。

??豪宅成交韌性較強(qiáng)且全面領(lǐng)漲全國(guó)，主要有三個(gè)方面的原因：

??首先，供應(yīng)放量，尤其高溢價(jià)地塊占比上升，個(gè)別城市也迎來(lái)了豪宅供應(yīng)量的大爆發(fā)，因而帶動(dòng)千萬(wàn)豪宅成交穩(wěn)中有增。

??第二，產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)迭代，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。

??第三，經(jīng)濟(jì)疲軟背景下核心區(qū)域豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜。

??不過(guò)隨著供應(yīng)放量，各城市豪宅市場(chǎng)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的分化特征。

??2025年重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅成交穩(wěn)中有增。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年20城總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅共成交2.1萬(wàn)套，環(huán)比微降7%，同比增長(zhǎng)21%，而百城新房成交上半年同比僅微增5%。

??二三線城市千萬(wàn)豪宅成交增長(zhǎng)相對(duì)明顯。從數(shù)據(jù)來(lái)看，4個(gè)一線城市千萬(wàn)豪宅成交達(dá)1.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15%，16個(gè)二三線城市成交5871套，同比增長(zhǎng)37%，增幅明顯高于一線城市。

??分總價(jià)段來(lái)看，上海、北京、成都、無(wú)錫、寧波等城市總價(jià)1000-3000萬(wàn)高端住宅成交占比較2024年增幅較為顯著，其中上海、北京總價(jià)1000-3000萬(wàn)元高端住宅成交占比均增至兩成以上。

??二三線城市中寧波實(shí)現(xiàn)跳增，總價(jià)1000-3000萬(wàn)高端住宅成交占比由2024年1.89%增至6.16%。而寧波、廈門、蘇州等總價(jià)3000萬(wàn)以上高端住宅成交占比增幅明顯，比如廈門總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交占比由去年的0.06%提升至0.23%。

??從項(xiàng)目去化情況來(lái)看，豪宅去化率普遍高于城市平均。

??一線城市以上海為例，對(duì)比2025年以來(lái)單價(jià)超10萬(wàn)元/平項(xiàng)目開盤首日平均去化率基本在6成以上波動(dòng)，6月沖高至95%。

??不過(guò)上海高端住宅區(qū)域分化持續(xù)加劇：2025年以來(lái)，中心城區(qū)熱度率先反彈，帶動(dòng)平均去化率上升，市中心+浦東去化率普遍80%-100%，寶山+閔行去化約六成，五大新城去化四成以下。

??二線城市以成都為典型代表，二季度以來(lái)，高端住宅集中入市使得市場(chǎng)熱度延續(xù)高位，而且新規(guī)住宅幾乎是成都豪宅“標(biāo)配”，CRIC統(tǒng)計(jì)二季度以來(lái)成都有8個(gè)單價(jià)超3萬(wàn)元/平方米高端住宅入市，其中有7個(gè)均為新規(guī)住宅，去化率基本都在八成以上。

??1、總價(jià)5000萬(wàn)以上高端住宅同比增51%，上海占比近八成“一枝獨(dú)秀”

??分總價(jià)段來(lái)看，豪宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“兩頭翹”特征。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年總價(jià)1000-3000萬(wàn)高端住宅成交套數(shù)高達(dá)19561套，同比增長(zhǎng)25%；總價(jià)5000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長(zhǎng)51%；僅總價(jià)3000-5000萬(wàn)豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于去年基數(shù)較高。

??分城市來(lái)看，主要呈現(xiàn)出以下特征：

??首先，上海、北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市豪宅市場(chǎng)累計(jì)占比豪宅市場(chǎng)八成份額，頭部城市市場(chǎng)集中度上升，這些城市短期新房市場(chǎng)熱度主要依托豪宅改善盤支撐。

??其次，上?！耙恢Κ?dú)秀”，在各總價(jià)段中成交絕對(duì)量和占比均居各城市首位，購(gòu)買力基礎(chǔ)雄厚對(duì)豪宅市場(chǎng)形成了有效的需求支撐，值得關(guān)注的是，總價(jià)5000萬(wàn)以上頂豪市場(chǎng)上海擁有絕對(duì)支配地位，2025年上半年成交482套，占比高達(dá)78%。

??2、180平以上成交占比46%但集中度下降，100-140平占比增幅最顯著

??2025年熱銷豪宅產(chǎn)品具有以下特征：大面積豪宅更好賣，200平以上戶型成交占比高達(dá)37%但集中度穩(wěn)中有降，而100-140平中等面積段隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交占比增幅最為顯著。

??一方面，大面積豪宅180平以上頂豪戶型仍是當(dāng)前成交主力但集中度下降，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年全國(guó)20個(gè)核心城市千萬(wàn)豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達(dá)到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩(wěn)步下降，環(huán)比下降8.11個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5.26個(gè)百分點(diǎn)。

??另一方面，隨著供給放量，中等面積段100-140平段豪宅成交普遍持增，且增幅顯著，譬如100-120平的千萬(wàn)豪宅成交占比為12.09%，同環(huán)比分別增長(zhǎng)3.68個(gè)百分點(diǎn)和3.39個(gè)百分點(diǎn)；120-140平的千萬(wàn)豪宅成交占比為17.40%，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6.28個(gè)百分點(diǎn)和8.42個(gè)百分點(diǎn)；其中180-200平和200-250平兩個(gè)面積段同環(huán)比跌幅均超3個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，180平以上大面積段成交占比回落，這也意味著當(dāng)下豪宅客戶選擇產(chǎn)品時(shí)并不一味追求大面積、高總價(jià)產(chǎn)品，尤其是高得房率新規(guī)產(chǎn)品集中入市的情況下，高端客戶也更看重性價(jià)比。

??3、各城千萬(wàn)豪宅成交主力面積段不一，多數(shù)城市主力面積段集中度上升

??（1）北上廣成交主力面積段下移，2025年上半年120-140平增幅顯著

??第一類城市以北京、上海、廣州等一線城市為典型代表，2024年三城千萬(wàn)豪宅主要以140-160平為成交主力，而后成交占比呈現(xiàn)出逐年下行走勢(shì)，與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬120-140平，成交占比逐年遞增，2025年上半年成交占比均增至20%以上。

??（2）蘇杭青珠仍以200-250平為成交主力，但占比同比顯著回落

??蘇州、杭州、青島、珠海等為典型代表，2025年上半年主力成交面積段集中在200-250平，占比均在20%以上，不過(guò)四城該面積段同比持降。

??而成交占比增幅顯著的四城仍存在一些差異，蘇州集中在180-200平、300-350平和500-550平，杭州則為250-300平和350-400平；青島“兩頭翹”，漲幅顯著的既有160-200平，同樣亦有800平以上頂   級(jí)豪宅；珠海則主要集中在180-200平方米，主力成交面積段也有下行趨勢(shì)。

??1、高溢價(jià)地塊占比上升，甬廈等個(gè)別城市豪宅項(xiàng)目迎供應(yīng)大爆發(fā)

??近年來(lái)受低迷樓市行情影響，地方政府為維穩(wěn)地市熱度，普遍采取了“提質(zhì)縮量”的供地策略，使得地市成交聚焦在核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊上。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)20個(gè)重點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊占比持續(xù)上升，2025年上半年溢價(jià)率超20%地塊占比高達(dá)20.86%，較2024年全年上升13.08個(gè)百分點(diǎn)，為豪宅項(xiàng)目供應(yīng)放量打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??因高溢價(jià)地塊占比上升，寧波、廈門等個(gè)別城市也迎來(lái)了豪宅供應(yīng)量的大爆發(fā)，因而也帶動(dòng)千萬(wàn)豪宅成交穩(wěn)中有增。典型城市如寧波，2025年上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上新房供應(yīng)達(dá)到919套，同比增長(zhǎng)113%，受供應(yīng)放量帶動(dòng)，全年千萬(wàn)豪宅成交規(guī)模升至939套，同比增長(zhǎng)近兩成。

??2、中央“好房子”號(hào)召倒逼房企品質(zhì)升級(jí)，新房豪宅產(chǎn)品力優(yōu)于二手

??2025年，以“好房子”國(guó)家戰(zhàn)略為引領(lǐng)，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)住宅新規(guī)（如放寬陽(yáng)臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計(jì)容），顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場(chǎng)，更深度驅(qū)動(dòng)了住宅產(chǎn)品的全方位升級(jí)換代。

??對(duì)于購(gòu)買力相對(duì)雄厚的中高改客群而言，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，戶型創(chuàng)新聚焦空間功能復(fù)合化、場(chǎng)景延展、景觀交互。高端住宅產(chǎn)品的戶型創(chuàng)新從單純追求面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深度挖掘場(chǎng)景價(jià)值，聚焦空間功能復(fù)合化與場(chǎng)景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設(shè)計(jì)兩大核心特征，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的質(zhì)變。

??3、經(jīng)濟(jì)疲軟背景下核心區(qū)域二手豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜

??目前來(lái)看，重點(diǎn)一二線城市核心區(qū)二手豪宅保值增值性良好，從重點(diǎn)20城不同檔次小區(qū)月度二手房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比變動(dòng)情況可以看出，高端小區(qū)中房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比還是顯著高于剛需、改善小區(qū)的，近2個(gè)月受新房市場(chǎng)大力發(fā)展“好房子”、以及年中房企加大營(yíng)銷力度的影響，在產(chǎn)品需求迭代之下，高端類小區(qū)房?jī)r(jià)的回升亦面臨著更多的壓力。

??微觀項(xiàng)目來(lái)看，頂豪小區(qū)保值增值性良好，CRIC選取上海、深圳2025年上半年熱銷二手豪宅項(xiàng)目，整體呈現(xiàn)出“越漲越買”特征，可比房?jī)r(jià)普遍持增，且項(xiàng)目主要集中在配套健全、交通便利的城市核心區(qū)，諸如上海浦東區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)；深圳南山區(qū)和福田區(qū)等，因高端新房供應(yīng)相對(duì)稀缺，加之高端客群愿意為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)等增值服務(wù)買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

??從各地高溢價(jià)地塊情況來(lái)推算，2025年下半年典型20城預(yù)計(jì)新增775萬(wàn)平方米豪宅供應(yīng)，整體高端住宅供應(yīng)規(guī)模仍較為充裕，其中三季度仍是千萬(wàn)豪宅集中入市期，測(cè)算整體供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到486萬(wàn)平方米，約是四季度兩倍。

??分城市來(lái)看，杭州、成都2024年成交高溢價(jià)地塊預(yù)計(jì)2025年下半年新增高端住宅供應(yīng)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，是供應(yīng)量排名居前的2個(gè)城市；北京次之，達(dá)到85萬(wàn)平方米；上海、廣州、武漢為第三梯隊(duì)，供應(yīng)量在50-60萬(wàn)平方米。

??將各城市2025年下半年預(yù)期新增豪宅量與2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交面積進(jìn)行對(duì)比，大體可以分為以下三類：

??上海、深圳、寧波、青島等供求比小于1，供給約束依舊顯著，客觀上制約成交放量。

??北京、廣州、南京、無(wú)錫“以銷定產(chǎn)”模式之下供求持穩(wěn)，短期內(nèi)豪宅市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)。

??最后杭州、成都、蘇州、武漢、合肥、鄭州、天津、福州、廈門等多數(shù)城市存在供過(guò)于求的情況，高端產(chǎn)品也存在一定程度的去化難問(wèn)題。