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??銷售了數億元的熱銷樓盤，硬是深陷在拖欠工程款的漩渦，連公司股東都難以理解。

??三亞海棠灣，有著“國家海岸”之稱，這里星羅棋布著上百個樓盤，當中有一個對外宣稱“很有升值想象空間 ”的“龍棠大觀”。據不完全統計，在“龍棠大觀”樓盤5.3萬多平方米的可售房源面積中，已經銷售了近2.5萬平方米，銷售金額達數億元。

??就是這樣一個熱銷樓盤，最近開發商被施工單位訴至法院，追討一筆約5000萬元的工程款。中國房地產報記者在采訪過程中還了解到，向開發商討債的還不止這一起，裝修施工、鋁合金門窗安裝等企業或個人也在討債。

??龍棠大觀開發商為何會拖欠巨額工程款？記者多次聯系負責該項目的大股東張某超，但均未獲回復。隨后記者又聯系了另一個股東詹女士等人，她卻稱自己也是受害者，事情變得蹊蹺起來。

??被追債的熱銷樓盤

??近些年，三亞海棠灣商圈興起，眾多開發商紛紛布局這片“國家海岸”的熱土。位于三亞市海棠灣南田溫泉旅游度假區的“龍棠大觀”，就是其中的一個炙手可熱的樓盤。

??據公開資料顯示，龍棠大觀用地面積近5.9萬平方米（合計88.5 畝），已建成16棟建筑，其中14棟為可售商品住宅樓；項目總建筑面積為5.9萬平方米，容積率1.0，綠化率達45%。

??曾先生是重慶某建筑公司海南區域的業務負責人。他告訴記者，2017年其公司與龍棠大觀項目開發商三亞美海龍房地產開發有限公司（以下簡稱“美海龍地產公司”）簽訂施工合同，作為項目的總包單位進場施工。“工程做到近一半的時候，開發商就以各種理由要求我們退場，至今尚未給結算工程款。”曾先生稱。

??“這筆被拖欠的款項，有一部分是農民工工資。”曾先生稱，按照他們的核算，美海龍房地產公司共拖欠他們約5000萬元工程款。在多次交涉無果之后，曾先生所在的公司將開發商美海龍房地產公司訴至法院，追討前述款項。法院日前已經開庭審理該案，目前尚未作出判決。

??據記者了解，被拖欠工程款的不僅僅是上述這家施工企業。為龍棠大觀項目提供裝修服務的包先生告訴記者，他們早已按照合同約定完成了裝修施工，但開發商總是以需要維修為由遲遲不支付他們的工程款。“開發商沒有給我們一個明確的期限，討債遙遙無期。”包先生說，到目前為止，開發商尚拖欠他們約500萬元的工程款。

??“我們按照（合同約定的）進度施工，他們（開發商）卻沒有按照進度付款。”茍先生稱，其公司為龍棠大觀項目提供鋁合金安裝服務，目前只有一些收尾工作。據茍先生計算，開發商尚欠他們公司約500萬元工程款。

??上述討債人十分不解：一個熱銷的樓盤，賣了那么多的房子，錢究竟去了哪里？

??記者同時還發現，龍棠大觀項目開發商不僅拖欠工程款，亦因拖欠退房人的購房款而被當地媒體多次曝光。

??開發商回避采訪

??為揭開這個銷售火爆樓盤，其開發商卻拖欠如此之多的工程款內幕，7月13日，中國房地產報記者前往三亞海棠灣的龍棠大觀項目了解情況。

??前往現場前，記者通過公開信息平臺查詢，龍棠大觀項目共有14棟可售房源共計402套，可售建筑面積為5.3萬多平方米，其中已網簽備案房源為230套左右，網簽面積近2.5萬平方米。

??有相關知情人士透露，該數據僅為網簽備案數據，項目實際對外已銷售面積在3萬平方米至4萬平方米之間，銷售額應該在10億元左右。

??記者在龍棠大觀項目售樓處看到，幾個銷售人員正悠閑地低頭看手機。或因目前是海南旅游淡季，作為偏向旅游度假屬性的龍棠大觀項目，前來看房的客戶并不多。

??一名女性銷售人員向記者介紹，龍棠大觀項目樓盤可售房源已銷售過半，目前在售房源集中在1號、3號、4號及5號樓，售價在3.2萬元至3.6萬元一平方米。

??在了解到上述情況后，記者前往開發商辦公點做進一步了解。在小區保潔人員的指引下，記者先是找到了小區物業辦公點。一名物業值班人員在了解記者的來意后，便與開發商一名負責人聯系。

??一名被物業值班人員稱呼為“斌哥”（音）的男子見到記者后，一臉的不高興，質問記者是怎么進入小區的（售樓處設在小區內）。隨后，“斌哥”給小區門崗打電話，當著記者的面大聲責怪值班保安：“你們是怎么值班的，記者都進來了你們知道嗎？”

??“斌哥”不愿意接受記者的采訪，他將記者帶到小區大門口，要求記者進行登記。在此之前記者已按照售樓處工作人員的要求，登記了身份信息及聯系方式。當記者詢問開發商這位負責人是否能接受采訪時，他明確表示不會接受采訪。

??無奈之下，記者輾轉通過多種途徑要到了美海龍房地產公司大股東、執行董事、法定代表人張某超的聯系方式。7月14日上午，記者多次撥打了張某超的兩個手機號碼，其一個手機號碼處于關機狀態，另一個手機號碼撥通后一直無人接聽。隨后，記者又以短信的形式，向其發送了相關采訪信息，但截至記者發稿時仍未得到任何回應。

??兩股東報案，警方已受理

??“我們也搞不明白，這個樓盤目前至少銷售了10億元左右，為什么還要拖欠工程款？”7月15日，記者幾經曲折聯系到了美海龍房地產公司一名詹姓股東，她對此也感到很納悶。

??“我只是一個小股東，之前并沒有參與項目的日常管理。”詹姓股東接受記者采訪時，覺得自己很委屈，“我也是受害者，目前我和另外一個股東已經向公安機關報案了。”

??這位詹姓股東稱，2010年12月6日，其和另一名曾姓股東發起設立了美海龍房地產公司，公司名下擁有103余畝土地權益并具備開發主體資格。2010年12月26日，他們和商人張某超簽訂了一份《項目合作框架協議書》，張受讓該公司70％股權，并負責辦理土地證及項目建設開發前的一切費用。但項目后續建設資金，由各股東按股東決議投入，后續資金計入公司成本。

??“公司章程有明確的規定，應由曾姓股東或其委派人員監督公司的財務開支。”詹姓股東告訴記者，公司大的財務開支應經股東雙方簽字，且公司財產轉讓、轉移需經全體股東一致同意。

??詹姓股東稱，在隨后的三方補充協議及股東決議，均明確了公司的財務制度、資金共管，以及利潤分配等，“但大股東一直不按照協議及股東決議執行，不讓其他股東插手管理公司事務。”

??曾姓股東也向記者確認了上述說法。他稱，大股東不讓他委派的財務人員接觸公司賬目，不將公司財務開支報他確認，甚至不經其他股東同意，就將公司財產（包括現金及房產）對外轉讓、轉移。曾姓股東還表示，目前項目在銀行的上億元貸款都還沒還清。

??據詹姓股東稱，2020年9月30日，兩名小股東指派財務人員到公司協助工作，在此過程中發現公司賬戶巨額資金被異常轉走。這名委派財務人員之后也莫名其妙地被公司辭退。

??詹姓股東還表示，在多次交涉無果后，今年6月，其與曾姓股東一道，以公司大股東張某超等人涉嫌職務侵占、挪用資金為由，向三亞警方報案。記者了解到，目前三亞市公安局經偵支隊已正式受理該報案。

??記者也了解到，此前，三亞市海棠區發改委、區住建局、區政法委等政府部門，已多次就美海龍房地產公司拖欠工程款等問題，介入調查和協調。

??律師：公司錢≠老板口袋錢

??“有很多企業主認為公司的錢，就是自己個人口袋里的錢，想怎么處置就怎么處置。”海南富島律師事務所王偉律師告訴記者，其實這個想法很危險，也常常容易被人忽略。

??他告訴記者，職務侵占罪是企業家、公司高管最容易觸犯的罪名之一，在民營企業中更為常見，但卻最容易被忽視。根據有關機構歷年發布的企業家犯罪報告，2015年和2016年民營企業家犯職務侵占罪的數量均占到所犯罪名統計總數的12.3%。

??“從近年來觸犯職務侵占罪的企業家來看，不少著名企業家也未能幸免。”王偉稱。根據現行法律法規，綜合最高人民法院及各地法院公開審理的相關判例，職務侵占罪的主要表現有兩種形式：董事、監事、經理利用職務之便侵占公司財物和公司股東擅自占有出資企業的財產。

??“股東出資設立公司，其投入的財產及收益已經不再屬于個人，而是屬于公司所有，不能與個人財產混為一談。”王偉稱，如果股東利用其在公司擔任職務的便利，將公司財產混同于自己的財產，或者認為公司的財產就是其個人財產，從而利用職務便利擅自占有、私分已為公司所有的財產，或者將該公司財產擅自轉讓給自己或他人控制的另一公司，均構成職務侵占。