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??“想通過城中村改造一夜暴富的時代已經(jīng)過去了。”政府部門派駐城中村改造項(xiàng)目一協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??6月15日，廣州市海珠區(qū)鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項(xiàng)目（以下簡稱“康鷺片區(qū)改造項(xiàng)目”）拆遷安置補(bǔ)償方案征詢意見稿公示結(jié)束。這意味著廣州市珠海區(qū)又一超大型舊改項(xiàng)目即將正式啟動。

??該片區(qū)項(xiàng)目超1650畝用地面積，規(guī)劃改造約378萬平方米計(jì)容建筑面積，預(yù)計(jì)改造資金超300億元；舊改主體公司為廣州市天塱投資有限公司，即海南建信投資有限公司（中國信達(dá)旗下公司）、廣州悅達(dá)投資有限公司（廣州幸裕成員）的孫公司。

??本是值得高興的事，但被拆遷相關(guān)權(quán)益人卻認(rèn)為，補(bǔ)償方案存在諸多不合理之處，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，只能越拆越窮，如棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償在當(dāng)?shù)刭彿浚矁H夠交首付。

??不久前，海珠區(qū)住建局曾書面回復(fù)權(quán)益人異議，稱廣州市住建局已將群眾信訪件轉(zhuǎn)交給了海珠區(qū)，區(qū)住建局要求改造主體認(rèn)真研究，進(jìn)一步完善康鷺片區(qū)城中村拆遷安置補(bǔ)償方案。

??城中村改造項(xiàng)目中拆與被拆的矛盾交織，在廣州市海珠區(qū)這一“巨無霸”舊改項(xiàng)目中浮現(xiàn)。

??偏僻小村莊的“膨脹”

??“以前這個地方很偏僻，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，村里的人口也并不多。”在康鷺片區(qū)至少待了35年之久的“房東”黃利明告訴記者，他在鷺江村建房時，屋基周圍還是成片的水塘，地塊荒蕪雜草叢生。

??但后來康鷺片區(qū)的發(fā)展，出乎了黃利明的意料之外：原本偏于一隅的小村莊，被快速擴(kuò)張的城市包圍，成為名副其實(shí)的“城中村”。

??自上個世紀(jì)90年代以來，康鷺片區(qū)經(jīng)過長達(dá)30多年的發(fā)展，從名不見經(jīng)傳的小村莊逐漸成為以紡織業(yè)而聞名的“制衣村”。大量外來投資客及務(wù)工人員洶涌而至，聚集在這個面積僅為110公頃的片區(qū)。

??“鼎盛時期，康鷺片區(qū)人口超過20萬人。”黃利明告訴記者。

??與黃利明同樣“有眼光”的外來建房人，還有李大海等一大幫潮汕人。他們與當(dāng)?shù)卮迕褚粯樱课莩鲎獬蔀樗麄兒髞碜钪匾慕?jīng)濟(jì)來源。

??在康鷺片區(qū)，狹窄的街道兩側(cè)是“握手樓”的民宅，最低的有四五層樓，最高的有八九層樓。這些民宅一樓鋪面被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“檔口”，大多數(shù)“檔口”里擺著成排的縫紉機(jī)等制衣設(shè)備，鋪面門頭上掛著“來料加工”等廣告招牌。

??“隨便一個檔口的老板，都是上千萬元的身家。”黃利明告訴記者，即使是在疫情期間，這些檔口都沒有關(guān)門停業(yè)，“他們不僅在這里實(shí)現(xiàn)了自己的人生目標(biāo)，也為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。”

??據(jù)了解，以全國最大的紡織品交易市場——中大布匹市場為中心，康鷺片區(qū)內(nèi)聚集著制衣廠、倉儲企業(yè)數(shù)千家，超過20萬的制衣從業(yè)人員在這里工作和生活。這些從業(yè)人員中，97%以上都是外來人口。

??賈商云集所帶來的龐大人流，催生了康鷺片區(qū)房屋租賃市場——廠房倉儲及從業(yè)人員生活用房。黃利明等外來建房者是“人口紅利”的直接受益者。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，康鷺片區(qū)共有4340棟民宅，這其中就包括黃利明等人的房屋。這些房屋大部分始建于上個世紀(jì)80年代末。黃利明等人出具的《農(nóng)村（墟鎮(zhèn)）宅基地使用證》顯示，發(fā)證日期為1989年。

??在康鷺片區(qū)，民宅大致分兩種情況，一種是當(dāng)?shù)卮迕褡越ǚ浚硪环N是外地人“購地皮”（受讓宅基地使用權(quán)）建房。黃利明等屬于后者。

??在康鷺片區(qū)，當(dāng)?shù)胤繓|僅靠房屋租賃一項(xiàng)，年收入少則幾十萬元，多則上百萬元。這是一項(xiàng)相對穩(wěn)定的收入，加上其他收入，“房東們”足以過上富足的生活。

??“巨無霸”舊改項(xiàng)目

??在改革開放滾滾浪潮的大背景下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的康鷺片區(qū)是中國數(shù)以萬計(jì)城中村的縮影。如今，這片承載無數(shù)創(chuàng)業(yè)者夢想的土地，將面臨城中村改造拆遷。

??5月13日，廣州市海珠區(qū)住建局對康鷺片區(qū)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行批復(fù)。這也是繼瀝滘舊改項(xiàng)目之后，廣州市又一“巨無霸”城中村改造項(xiàng)目。

??康鷺片區(qū)城中村改造項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)中部，北至新港西路，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。改造范圍涉及2個自然村。該舊改項(xiàng)目去年納入了《廣州市2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃》首批改造項(xiàng)目名單。

??根據(jù)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和屬地街道最新相關(guān)資料顯示，康樂村與鷺江村人口與戶數(shù)相差不多，兩村戶籍人口共2856戶、6664人。

??根據(jù)上述城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案，項(xiàng)目改造范圍總用地面積為110.25公頃（約1654畝），改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑總面積329.48萬平方米，其中住宅房屋實(shí)測建筑總面積為188.5萬平方米。

??這也意味著，康鷺片區(qū)城中村改造，超300萬平方米的建筑體量要被拆除。

??外界稱其為“巨無霸”舊改項(xiàng)目，不僅是改造范圍用地面積超過1650畝，規(guī)劃總計(jì)容建筑面積約378萬平方米，而且計(jì)劃改造資金多達(dá)300億元。

??記者了解到，該項(xiàng)目采取全面改造方式，計(jì)劃四期改造分期實(shí)施。實(shí)施方案稱，廣州市海珠區(qū)鳳陽街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為改造主體，以合作改造模式實(shí)施更新改造，由合生創(chuàng)展作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體的實(shí)施工作。

??根據(jù)實(shí)施方案，該舊改項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)計(jì)容建筑面積為238.22萬平方米，其中復(fù)建住宅117.2萬平方米。記者也從當(dāng)?shù)卣块T相關(guān)人士處了解到，項(xiàng)目一共分59個地塊改造，其中47個地塊為回遷房，12個地塊為融資房。

??“貨幣補(bǔ)償再購房僅夠首付”

??5月17日，康鷺片區(qū)城中村改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償方案征求意見稿在網(wǎng)上公示。該方案大致分兩類：村民房屋和非村民房屋，以及建設(shè)年限等不同情況進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。

??簡單歸納重點(diǎn)是，對于村民房屋，可以選擇證載建筑面積，或者“宅基面積×3.5”的標(biāo)準(zhǔn)復(fù)建安置住宅面積；對于非村民房屋，證載建筑面積不超280平方米的按證載面積進(jìn)行回遷，證載建筑面積超過280平方米，按照280平方米以內(nèi)面積回遷，超出部分40%回遷40年產(chǎn)權(quán)公寓，60%按1500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

??征求意見稿還載明，若被拆遷人棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償，復(fù)建安置住宅面積按12500元/平方米、公寓按6000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

??該拆遷安置補(bǔ)償方案征求意見稿一經(jīng)公示，立即引起了相關(guān)房屋權(quán)益人的高度關(guān)注。

??“我們支持康鷺片區(qū)城中村改造，但是拆遷安置補(bǔ)償方案明顯存在諸多不合理的地方。”外來建房人李大海告訴記者，我們認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。

??他認(rèn)為，他們35年前就到鷺江村建房，當(dāng)時“買地皮”建房在政策上是沒有障礙的。

??后來，隨著改革開放的不斷深入和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，紡織產(chǎn)業(yè)的帶動，大量外來務(wù)工人員聚集康鷺片區(qū)。“當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)興起及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有我們的一份功勞。”李大海稱。

??他還告訴記者，在康鷺片區(qū)的“非村民”房屋，絕大多數(shù)證載建筑面積是超過280平方米的，超出的面積回遷40年產(chǎn)權(quán)的公寓和按照1500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，顯然沒有尊重歷史，補(bǔ)償過低。

??以“非村民”黃利明的房屋為例，其房屋證載建筑面積為656平方米，如果按照上述補(bǔ)償方案，他只能回遷280平方米住宅、150平方米公寓及約34萬元的貨幣補(bǔ)償。

??“房屋被拆遷后，我們主要經(jīng)濟(jì)來源就斷了。”黃利明稱，“越拆越窮”的說法并非沒有依據(jù)。

??“我的證載建筑面積656平方米，如果選擇棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償僅能獲得470多萬元。”黃利明稱，周邊一般的小區(qū)房價都是6萬~7萬元/平方米，好一點(diǎn)的小區(qū)要10萬元/平方米。

??“我拿著這點(diǎn)補(bǔ)償再到周邊小區(qū)購房住，以150平方米的最低標(biāo)準(zhǔn)商品房計(jì)算，至少需要上千萬元。”黃利明稱，他粗略算了一下，自己手頭這點(diǎn)補(bǔ)償款僅能夠3~4成的首付。

??除了對拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有意見之外，相關(guān)權(quán)益人還提出“先安置后拆遷”的訴求。他們這一要求是基于擔(dān)心項(xiàng)目將來萬一爛尾停擺，他們就是最直接的受害者。

??回應(yīng)：安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低

??記者了解到，也有“村民”在網(wǎng)上發(fā)文，對安置補(bǔ)償方案中“證載建筑面積”“宅基面積×3.5”核定復(fù)建安置住宅面積，以及棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償?shù)忍岢霎愖h。

??對此，6月12日，當(dāng)?shù)卣块T派駐康鷺片區(qū)改造項(xiàng)目的一名聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人向記者回應(yīng)稱，康鷺片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口密度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了該地的最大負(fù)荷，且存在嚴(yán)重的安全隱患，項(xiàng)目改造已是勢在必行。

??他說，在拆遷安置補(bǔ)償方案征求意見稿中，村民房屋“宅基面積×3.5”的安置標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)每戶宅基面積一般不大于100平方米，層高為3層半，安置補(bǔ)償方案是按照一戶一證80平方米宅基面積測算；而非村民建房實(shí)際上也是按照每層80平方米標(biāo)準(zhǔn)測算，3層半就是280平方米。

??“我個人認(rèn)為，這個補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低。”該負(fù)責(zé)人稱，由于當(dāng)初外來人到村里建房，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，層高基本上都超過4層以上，所以證載建筑面積比較多。

??不過該負(fù)責(zé)人亦表示，這份拆遷安置補(bǔ)償方案只是一個征求意見稿，尚未經(jīng)過村民集體討論通過。

??“想通過城中村改造一夜暴富的時代已經(jīng)過去了，他們每個人應(yīng)該要有點(diǎn)格局和擔(dān)當(dāng)。”該負(fù)責(zé)人稱，這么多年房屋出租，他們早已收回了投資成本。

??該負(fù)責(zé)人堅(jiān)稱，非村民只是宅基地使用權(quán)人，他們沒有表決權(quán)，可以提意見，但他們的意見不起決定性的作用。

??記者提出，是否有相關(guān)政策文件對“村民”“非村民”的安置補(bǔ)償有明確的規(guī)定呢？該負(fù)責(zé)人稱，也許有，也許沒有，他目前尚未看到相關(guān)文件規(guī)定，“這是一種約定成俗的規(guī)定”。

??對于棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償，該負(fù)責(zé)人也承認(rèn)有點(diǎn)低。“但大多數(shù)人不會選擇棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償。”該負(fù)責(zé)人告訴記者。

??對于相關(guān)權(quán)益人提出“先安置后拆遷”的訴求，該負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目改造的總體原則是先集體后個人、先復(fù)建房后融資房，“如果完全先回遷后搬遷，那我們從哪里開始？”

??而對于該項(xiàng)目將來怎么做，被拆遷戶擔(dān)心項(xiàng)目將來爛尾停擺等問題，開發(fā)商派駐項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有正面回答記者，僅表示該項(xiàng)目改造在10年內(nèi)完成。

??對于該負(fù)責(zé)人的說法，相關(guān)權(quán)益人不予認(rèn)可。“我們并不是想靠拆遷一夜暴富，但屬于我們的就要合情合理給我們。”相關(guān)權(quán)益人稱，舊改也是企業(yè)的市場行為，他們拿到補(bǔ)償卻不夠買房的，怎么個合理法？

??記者了解到，在公示期內(nèi)，相關(guān)權(quán)益人也對該安置補(bǔ)償方案提出了異議。

??不久前，海珠區(qū)住建局回復(fù)村民稱，廣州市住建局已將相關(guān)信訪件轉(zhuǎn)交給海珠區(qū)住建局，該局要求改造主體認(rèn)真研究，進(jìn)一步完善拆遷安置補(bǔ)償方案。（本文所涉人名均為化名）