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??中房網訊 （曲濤/文）主管部門對于解決大城市住房問題的導向非常明確。

??此前，住建部曾赴成都和西安調研督導房地產工作。在成都率先出臺樓市調控“16條”后，西安樓市調控新政終于來了。

??3月30日，西安市住建局發布《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》從“建立完善房地聯動機制、加強住房交易管理、嚴格住房金融監管、整治規范市場秩序、加大住房保障力度、夯實調控主體責任”等六方面做出明確規定。

??其中值得注意的是，本次西安出臺的政策文件名提及了“房地聯動機制”，這也是全國第一個在文件名中提及該概念的城市。另外，對于住房限購區域內的新房和二手房，實行滿5年才可上市交易的規定。

??建立完善房地聯動機制

??具體到“建立完善房地聯動機制”方面，《通知》明確，要結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規模，科學調節供地節奏。每年一季度，發布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定土地市場預期。全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上。

??除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓，住房價格和建設品質等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定，競買人嚴格履約。

??《通知》要求，每年按季度集中發布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。

??實際上，此前包括北京、成都、湖州等城市均提出了房地聯動機制的概念，這也成為今年房地產調控的一個重要變化。

??在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，西安新政中的房地聯動機制包括三方面內容。一是，供地規模要增長，尤其是要結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素進行供地安排，真正吻合住房需求。二是，品質要求成為土拍中需要導入的內容，在強調限房價、競地價等內容上，定品質成為當前政策關注點，這也是房企后續項目開發所需要注意的內容。三是，落實集中供地政策，尤其是超出“三道紅線”要求的房企將沒有拍地機會。

??新房二手房“滿五”才能上市交易

??另一方面，西安新政對購房等相關政策也進行了升級。

??根據《通知》，從西安市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅（退役軍人、經批準引進的各類人才除外）。在住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求調整為購房前48個月。

??據了解，此前西安所執行的政策是落戶滿1年，或在西安市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅，兩個條件具備其一即可。而本次新政規定則要求兩個條件必須同時具備。從“或”到“且”的變化，雖然一字之差，但調控力度大大升級。另外，此前西安在商品房買賣方面針對新房和二手房分別執行 “滿3、滿2”的政策，新政則將這兩類住房的上市交易時間，統一延長至5年。

??此外，對于房地產貸款集中度管理、防范經營性貸款違規流入房地產領域等問題，《通知》要求各金融機構應嚴格按照監管機構審慎管理政策要求執行。《通知》指出，要加強商品住房項目銷售方案管理，優先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價格發布機制，規范中介機構房源信息發布行為。同時，加大保障性住房供給，完善長租房、共有產權住房體系建設，單列租賃住房用地計劃，積極推動住房租賃試點工作，滿足新就業家庭等群體合理住房需求。

??嚴躍進認為，此次西安發布的房地產新政，進一步體現了長效發展機制的導向，對于后續全國其他城市也有積極的借鑒意義。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極的作用，也說明當前大城市政策收緊的可能性都在加大。

??根據易居研究院近日發布的《中國百城房價報告》顯示，今年前兩個月二線城市房價漲幅最大。其中，包括杭州、成都和西安屬于房價上漲相對較快的城市，由此也引來了主管部門的督導。

??這也意味著，在房價穩定工作方面沒有任何松懈的空間，各地仍然要把穩房價作為今年的一項重要工作來抓。