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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）繼4月長春、沈陽、廣州等5城完成首批集中供地后，5月份以來，其它城市也陸續(xù)開啟了首批住宅土地集中出讓。

??截至5月18日，在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、長春、廣州、重慶、無錫、沈陽等12個(gè)城市已經(jīng)完成了首批集中土拍，共395宗地塊成交，總土地出讓金額約為5596.15億元。而5月下旬，土地市場還將迎來南京、濟(jì)南、寧波、蘇州等城市的首批集中供地。與此同時(shí)，6月1日，長沙首批集中供地將拉開序幕，6月7日至6月11日，成都也將進(jìn)行第一批次集中供地。

??城市間土拍熱度分化明顯

??從各城賣地金額來看，目前排名前5的城市依次為杭州、北京、廣州、重慶、天津，首批土地供應(yīng)分別攬金1178.21億元、1109.71億元 、906億元、635億元和497.948億元，北京和杭州的成交金額均超千億。整體來看，各城土拍熱度一定程度上反映出了當(dāng)前的樓市熱度：北京、廣州、杭州、重慶等城市的熱度較高；而沈陽、長春等地則相對平淡。

??5月10日至11日，北京迎來首批集中供地，首批30宗宅地最終以1109.71億元的價(jià)格成功出讓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京首批集中供地吸引了超50家房企，如中海、中鐵、金茂、華潤、首開、萬科、綠城、保利等房企均位列其中。而最熱門的豐臺張郭莊村地塊，競拍次數(shù)達(dá)到了110次！在出讓的30宗地塊中，有10宗地塊因觸及地價(jià)全部上限，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

??值得注意的是，北京土拍雖然火爆，但與重慶、杭州等城市的首次集中土拍溢價(jià)率過高不同，此次北京土拍的整體溢價(jià)率只有7%左右，某種程度上也體現(xiàn)出北京的調(diào)控定力。

??5月7日至8日，杭州首次集中供地交總額1178.2億元，占去年賣地總金額的46.7%，平均溢價(jià)率達(dá)26%。此次杭州的土拍，溢價(jià)封頂、高自持成為了現(xiàn)場的“主旋律”。57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，市場熱度持續(xù)高漲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，杭州全年三場集中供地，賣地收入大概率超過去年。

??廣州由于“限地價(jià)”的原因，整體平均溢價(jià)率相對較低。不過就實(shí)際情況來看，廣州土拍熱度并不低，在出讓過程中還出現(xiàn)了“面粉價(jià)格貴過面包”的現(xiàn)象：廣州白云區(qū)金沙洲地塊在經(jīng)過了113輪競拍后，被華潤以21.28億元、配建2.34萬方競得，樓面價(jià)為4.2萬元/平，溢價(jià)率為44.96%。據(jù)悉，該地區(qū)周邊二手房價(jià)格，部分項(xiàng)目單價(jià)為3.1萬元，也有部分房源單價(jià)僅為2.5萬元。

??最瘋狂的則是重慶的土拍，期間眾房企蜂擁搶地，“萬元地”頻出。46宗土地中90%都溢價(jià)成交，70%的地塊溢價(jià)率超過40%。值得注意的是，4月28日，招商蛇口以32.5億元競得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%！

??深圳和廈門，雖然此次參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右。廈門5宗地塊中，有3宗觸頂進(jìn)入競租賃住房面積階段，另外2宗溢價(jià)率也超過了30%。而在土地資源緊俏的深圳，開發(fā)商對每一宗地都抱著志在必得的心態(tài)。因此，深圳土拍的激烈程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市。據(jù)了解，深圳本次土拍共吸引了包括萬科、金地、招商、中海、保利、華潤、中糧、碧桂園、金茂等在內(nèi)的20余家開發(fā)商參與競爭。

??相對于上述的一二線城市，長春、沈陽、青島等北方城市的土拍熱度相對較低。4月15日，長春迎來2021年第一場土地集中競拍，也打響了22個(gè)城市現(xiàn)場集中競拍第一槍。只是槍響之后，熱度有些不及預(yù)期。長春此次共有53宗土地掛牌出讓，其中2宗地因無人報(bào)名流拍，11宗地提前終止出讓，最終共計(jì)40宗土地成功出讓，僅吸引了4家頭部房企關(guān)注，而拿地更多的是本土企業(yè)，最終總成交價(jià)僅為194.44億元。

??4月30日，沈陽的土拍活動僅在開場兩個(gè)小時(shí)后便宣告結(jié)束。在當(dāng)日拍賣的25宗地塊中，有3宗地塊無人報(bào)名流拍，其余22宗地塊總成交價(jià)為197.86億元，其中有8宗地塊為底價(jià)拍出。

??5月12日至14日，青島共推出63宗土地，最終線上成交60宗，僅有一個(gè)北區(qū)開平路45號地塊溢價(jià)熔斷進(jìn)入競自持階段。

??“抱團(tuán)拿地”成房企應(yīng)對新策略

??重點(diǎn)城市首批住宅用地的集中出讓，給年初以來房企低迷的投資氛圍打了一針“興奮劑”。不過，各城市集中供地的時(shí)間較為接近，也給房企帶來了不小的資金壓力。有很多房企是同時(shí)參與了多個(gè)城市的眾多地塊的爭奪，其資金壓力不言而喻。

??一位房企人士感嘆：“資金無疑是一道重要的門檻。北京首批集中出讓的30宗地塊，其競買保證金逾200億元，企業(yè)的腰包要被掏空了。”

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出，像杭州一口氣推出57塊地，并在5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓，盡管杭州設(shè)有5000萬元的保證金繳納上限，但未來的土地款會形成很大的資金需求，“對于頭部企業(yè)、在杭州重倉的企業(yè)來說，競爭壓力可能會很大。” 

??面對“游戲規(guī)則”的更改，開發(fā)商則需要調(diào)整競拍策略，來適應(yīng)新的市場競爭格局。在資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素下，抱團(tuán)拿地成了房企應(yīng)對集中供地的新打法。在北京，參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個(gè)聯(lián)合體，最熱聯(lián)合體金地+華潤+保利，本次一共報(bào)名了16宗地塊的土拍，已成交的地塊中就有6幅地塊為聯(lián)合體競得；同樣，在重慶出讓的46宗土地中，有8幅地塊為聯(lián)合競拍競得。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，過去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長方式不能再延續(xù)下去了。近幾年全行業(yè)的利潤率都在下滑，開發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則，在資金調(diào)配、負(fù)債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業(yè)，在新的競爭中需要加強(qiáng)合作，小而美的路線可能不再適應(yīng)目前的發(fā)展形勢了。

??克而瑞研究中心分析也認(rèn)為，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩之下，市場面臨下行壓力已成為長期命題。企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，投資和規(guī)模擴(kuò)張動能相應(yīng)降低。疊加三道紅線、土地兩集中政策，對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。