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??上海易居房地產(chǎn)研究院5月18日發(fā)布《2021年一季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報告》。該報告顯示，2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降，處于正常區(qū)間上沿。2021年一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區(qū)間下降至正常區(qū)間的上沿，說明貨幣政策已由去年疫情后的寬松狀態(tài)回歸正常。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計下半年百城房價同比漲幅將收窄。經(jīng)過幾次漲跌周期的驗證，發(fā)現(xiàn)百城房價同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致，并且中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房價同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)已下降至正常區(qū)間，并且目前的調(diào)控基調(diào)也偏嚴，預(yù)計下半年百城房價指數(shù)同比漲幅將收窄。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節(jié)點，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“淺紅色區(qū)”、“中灰色區(qū)”、“淺灰色區(qū)”、“藍色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標的波動區(qū)間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2021年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP名義增速轉(zhuǎn)負

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會的政府工作報告中首次提出，廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間的需要。那么，可以近似的認為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產(chǎn)價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??由于去年同期的低基數(shù)，2021年一季度GDP名義同比增速大幅上升至21.2%，M2-GDP名義增速的差額大幅下降至-11.8%。央行在近期公布的《2021年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》中指出，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，這一中介目標錨定方式，有利于搞好跨周期政策設(shè)計，在長期穩(wěn)住貨幣總量。隨著去年同期基數(shù)的提高，預(yù)計二季度后GDP名義增速將顯著回落，M2-GDP名義增速的差額將逐漸回升至正常水平。

??2、M1同比增速小幅回落

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量，M1=M0+企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2021年一季度末，M1同比增速為7.1%，比上季度末下降1.5個百分點，比上年同期提高2.1個百分點。央行在近期公布的《2021年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》中指出，關(guān)于下一階段政策思路，貨幣政策要穩(wěn)字當(dāng)頭，保持貨幣政策的主動性。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把服務(wù)實體經(jīng)濟放到更加突出的位置，珍惜正常的貨幣政策空間，處理好恢復(fù)經(jīng)濟和防范風(fēng)險的關(guān)系。預(yù)計2021年M1同比增速大概率將在5%-10%區(qū)間小幅震蕩。

??3、中國一年期國債收益率小幅上升

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。

??2021年一季度末，一年期國債收益率為2.58%，環(huán)比上升0.11個百分點，同比上升0.89個百分點。在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下，預(yù)計2021年一年期國債收益率大概率在2%-3%區(qū)間小幅震蕩，與2019年水平接近，不會大幅上行也不會大幅下行。

??4、個人住房貸款余額同比增速繼續(xù)回落

??個人住房貸款余額由中國人民銀行每個季度定期發(fā)布，反映的是居民購房的貸款情況。2021年一季度末個人住房貸款余額同比增速為14.5%，比上季度末低0.1個百分點，比上年同期低1.4個百分點。近日，繼多次上調(diào)房貸利率后，廣州銀行再度收緊房貸，農(nóng)行發(fā)布通知要求部分住宅最高只能貸5成，預(yù)計后續(xù)部分房貸額度緊張的城市和銀行有跟進的可能。預(yù)計2021年年內(nèi)個人住房貸款余額同比增速還將進一步回落。

??5、全國首套房貸平均利率小幅上升

??2021年一季度末全國首套房貸平均利率為5.28%，比上季度末高0.05個百分點，比上年同期低0.17個百分點。2021年1月下旬開始，房貸市場出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從廣州、東莞、惠州等珠三角城市逐漸蔓延至各大樓市熱門區(qū)域。近日，建設(shè)銀行深圳市分行宣布將首套房貸利率和二套房貸利率分別上調(diào)15個基點和35個基點。預(yù)計后續(xù)會有更多城市跟進加息，其中房價上漲預(yù)期較高的城市房貸利率上調(diào)的可能性更高。預(yù)計二季度全國首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅上行。

??6、房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速差額擴大

??當(dāng)房企到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，說明房企資金較為充裕，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境較為寬松，將房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額作為一個衡量指標（后稱增速差額）。2018年初至2020年三季度，增速差額均為負值，房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，四季度增速差額由負轉(zhuǎn)正。2021年一季度增速差額有所擴大，主要是房企到位資金增速較高。

??可以看到，在貨幣政策常態(tài)化以及房地產(chǎn)調(diào)控長效機制逐漸形成的情況下，2021年1-4月房企到位資金中的國內(nèi)貸款同比增速已降至3.6%，房企自籌資金同比增速也僅為15.4%。企業(yè)到位資金增速較高，主要是定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增速較高，而一旦商品房銷售增速回落，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款的增速也將明顯回落，房企到位資金同比增速有可能仍會被開發(fā)投資同比增速反超，不會造成房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的現(xiàn)象，預(yù)計二季度該指標差額將收窄。

??二、2021年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境評估

??1、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降，處于正常區(qū)間上沿

??根據(jù)2021年一季度各項指標數(shù)據(jù)，計算出中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32。

??從2014年四季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續(xù)8個季度下行，2018年全年在偏緊區(qū)間低位盤整。2019年一季度上行至正常區(qū)間的偏下位置，二三季度基本平穩(wěn)，四季度小幅上行，全年保持在正常區(qū)間。2020年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間，二三季度小幅下行，三季度處于偏松區(qū)間和正常區(qū)間的邊界處，四季度小幅上升。2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降，目前處于正常區(qū)間上沿。

??2、預(yù)計二季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)在正常區(qū)間

??展望二季度，預(yù)計M2-GDP名義增速的差額將回升，M1同比增速將繼續(xù)小幅回落。2021年全球各主要國家的貨幣政策延續(xù)寬松態(tài)勢，我國貨幣政策不會馬上收緊，預(yù)計二季度一年期國債收益率還是低位盤整。隨著多地房貸收緊利率上調(diào)，預(yù)計二季度全國首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅上行，個人住房貸款余額同比增速將繼續(xù)回落。預(yù)計二季度房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額將收窄。

??4月30日，中共中央政治局會議召開。會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。這是中央政治局會議首次點名“學(xué)區(qū)房炒作”，說明高價學(xué)區(qū)房造成的影響已經(jīng)引起高層關(guān)注，各地或會出臺相關(guān)政策。5月11日，央行發(fā)布2021年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把服務(wù)實體經(jīng)濟放到更加突出的位置，珍惜正常的貨幣政策空間，處理好恢復(fù)經(jīng)濟和防范風(fēng)險的關(guān)系。建設(shè)現(xiàn)代中央銀行制度，健全現(xiàn)代貨幣政策框架，完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機制，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。綜合判斷，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策不會發(fā)生大的變化，二季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)很有可能仍處于正常區(qū)間。

??三、中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場的關(guān)系

??1、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境和全國商品房銷售面積的關(guān)系

??將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國商品房年初累計銷售面積同比增速數(shù)據(jù)進行對比。數(shù)據(jù)顯示，自2011年末2012年初左右，隨著金融環(huán)境整體上由緊轉(zhuǎn)松，全國商品房年初累計銷售面積同比增速也呈現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正的態(tài)勢。而到了2013年，隨著金融環(huán)境趨于惡化，成交面積的同比增速也進入了下行通道。2015年初開始，金融環(huán)境開始改善，逐漸步入寬松區(qū)間，而樓市也出現(xiàn)了較強反彈。在2016年金融環(huán)境指數(shù)達到峰值并且轉(zhuǎn)向緊縮之后，樓市成交面積的同比也隨之下行。2018年金融環(huán)境指數(shù)全年在偏緊狀態(tài)低位盤整，樓市成交面積的同比增速則不斷回落。2019年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升至正常狀態(tài)，樓市成交面積同比增速持續(xù)在0附近小幅震蕩。2020年，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間。受疫情影響，一季度全國商品房年初累計銷售面積同比大幅下降，二三季度銷售逐步恢復(fù)正常，降幅收窄，四季度商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正。

??2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降至正常區(qū)間上沿。由于去年同期的低基數(shù)，一季度全國商品房年初累計銷售面積同比大幅增長63.8%。

??經(jīng)過幾輪漲跌周期的驗證，發(fā)現(xiàn)除少數(shù)特殊情況（比如2020年一季度和2021年一季度）外，商品房銷售面積與金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致。目前金融環(huán)境指數(shù)已由去年的偏松區(qū)間小幅下降至正常區(qū)間，說明貨幣政策已由去年的寬松狀態(tài)回歸正常，預(yù)計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落。

??2、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境和百城房價指數(shù)的關(guān)系

??將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房價指數(shù)同比漲幅進行對比。數(shù)據(jù)顯示，2011年金融環(huán)境由寬松進入緊張區(qū)間，百城房價指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄；2012年金融環(huán)境由緊張逐漸寬松，住宅價格同比漲幅也開始筑底上行，略滯后于金融環(huán)境指數(shù)；2013年二季度金融環(huán)境開始由寬松逐漸緊張，房價同比漲幅滯后三個季度開始收窄；當(dāng)2015年一季度金融環(huán)境指數(shù)再次開始改善時，房價同比漲幅也滯后兩個季度開始出現(xiàn)反彈。2016年一季度金融環(huán)境指數(shù)觸頂，下行趨勢延續(xù)至2018年一季度，2018年在偏緊區(qū)間的中部位置小幅震蕩，2019年小幅上行至正常區(qū)間的偏下位置，百城房價同比漲幅于2017年二季度觸頂，此后持續(xù)震蕩下行至2019年三季度。2020年疫情后貨幣放水，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)一直在偏松區(qū)間，百城房價指數(shù)同比漲幅小幅震蕩上升，但升幅遠小于2013年和2016-2017年，主要是房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴于前兩者，使得貨幣放水沒有大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??經(jīng)過幾次漲跌周期的驗證，發(fā)現(xiàn)二者走向基本一致，并且中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房價同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)已下降至正常區(qū)間，并且目前的調(diào)控基調(diào)也偏嚴，預(yù)計下半年百城房價指數(shù)同比漲幅將收窄。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

??郵  箱：shenxin@ehousechina.com

??電  話：021-60868811