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??“從融資渠道看，信用債、ABS、受政策邊際利好帶動(dòng)，2022年將繼續(xù)維持回暖狀態(tài)。但海外債市場(chǎng)仍需一段時(shí)間消化積累的風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)無(wú)明顯增長(zhǎng)動(dòng)力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，從不同房企類型來(lái)看，未來(lái)企業(yè)融資表現(xiàn)將兩極分化。隨著本輪行業(yè)調(diào)整，部分房企風(fēng)險(xiǎn)化解能力、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力得以展現(xiàn)；另一方面，在經(jīng)歷了上年的集中違約后，預(yù)計(jì)資金流向?qū)⒏嗟叵蜇?cái)務(wù)穩(wěn)健、信用等級(jí)較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集。

??2022年1月12日，中指研究院發(fā)布的《2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》報(bào)告顯示，2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總?cè)谫Y規(guī)模的31.1%，較上年上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況來(lái)看，3、4月份為年度發(fā)債高峰，10月探底，同比大幅下降56.9%；隨后快速修復(fù)，至12月融資同比僅下降約3個(gè)百分點(diǎn)。

??陳星表示，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，占全年發(fā)行額的75.5%，信用級(jí)別相對(duì)較高；同時(shí)面向信用債的邊際放松政策力度較大，因此這一渠道在融資緊縮的環(huán)境下依然表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性和融資能力。

??行業(yè)融資成本持續(xù)降低

??2021年1-12月行業(yè)平均融資利率為5.54%，同比下降0.76個(gè)百分點(diǎn)。受宏觀貨幣信貸環(huán)境相對(duì)穩(wěn)健的影響，行業(yè)融資難度雖有上升，但融資成本出現(xiàn)小幅下降。其中信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.30%，同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)。12月央行降準(zhǔn)降息，再次釋放信貸寬松信號(hào)，未來(lái)資金成本有望進(jìn)一步下降。

??開(kāi)年后海外債

??信托到期承壓

??截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47%，海外債占比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務(wù)，而近期發(fā)行低迷導(dǎo)致房企需動(dòng)用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，2020年信托發(fā)行規(guī)模為9231億元，平均發(fā)行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

??地產(chǎn)金融政策將體現(xiàn)

??“穩(wěn)妥”要義

??“整體來(lái)看，2022年初，信用債、ABS有望延續(xù)2021年年末回暖趨勢(shì)，再度成為房企較為穩(wěn)定的融資渠道；但海外債、信托短期內(nèi)修復(fù)力度不大，融資能力有所減弱。”陳星表示，2021年11月起，上交所信息顯示已有多項(xiàng)資產(chǎn)支持計(jì)劃得到回應(yīng)，部分新計(jì)劃為“通過(guò)”狀態(tài)，ABS新增項(xiàng)目發(fā)行已蓄勢(shì)待發(fā)。

??從房地產(chǎn)金融政策來(lái)看，近期召開(kāi)的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，2022年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。為了體現(xiàn)“穩(wěn)妥”要義，房地產(chǎn)金融審慎管理會(huì)做出適當(dāng)?shù)倪呺H調(diào)整，更多體現(xiàn)為各地、各金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理時(shí)，會(huì)考慮過(guò)渡期，不再層層加碼。