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??“算了一個五年的賬，現在提前還款50萬元，我的月供就能降低將近一半，為此我還向父母借了一些錢，但沒想到這個計劃被打亂了。”小胡（化名）向中國房地產報記者表示，因為現在去銀行申請提前還貸的人太多，自己現在還在排隊等消息。

??跟小胡有同樣想法的人不在少數。春節假期過后，各地都出現了一波“提前還貸潮”。2月以來，“提前還貸”更是成為網絡熱詞。不過，隨著計劃提前還房貸的人越來越多，這項業務辦理難度也在加大。

??不少申請人發現，銀行的線上預約額度有限，一放開就迅速約滿，有的銀行已經關閉了線上通道，線下預約也需排隊等待，等待時間平均1個月以上，長的甚至可達半年之久。“提前還貸比借錢難”“提前還房貸要排到4月”等詞條也頻繁沖上熱搜，引發討論。

??多城市提前還貸排隊時間超1個月

??從2022年下半年起，不少人有了提前還房貸的計劃，小胡也是其中之一。

??2022年10月，小胡通過線上預約辦完提前還房貸，耗時半個月。近期他想再集中還一次，但申請的時候發現手機銀行APP關閉了申請提前還貸的功能。

??“我給銀行人員打了電話咨詢，被告知現在提前還房貸的人太多，APP不能申請了，去柜臺預約辦理時間說不準，扣款周期在兩到三個月不等。”

??目前，提前還房貸需排隊的現象確實存在。中國房地產報記者以購房者身份咨詢了多地多家銀行，均被告知目前預約提前還貸的客戶較多，辦理周期拉長。

??上海某國有大行一支行人員表示，現在提前還房貸基本需要提前一個月甚至更久預約，需要客戶選擇一個約定日期，后續會按照約定日期扣款，扣款后還需要兩周到三周時間可以完成解押，整個流程下來基本要兩三個月甚至半年。

??根據網上媒體統計信息顯示，目前，不少城市提前還房貸都需要排隊，北京排隊時間為1至2個月，上海排隊時間2至3個月，廣州和深圳排隊時間均在1個月以上，南京排隊時間在1個月到6個月不等，而成都則普遍需要排隊等待3個月。

??實際上，不僅僅是一二線城市提前還房貸現象日益凸顯，在一些三四線城市，這種現象也屢見不鮮。

??“今年年初以來（提前還房貸的人）非常多。”一位在三線城市工作的中國銀行人員表示，其所在城市提前還房貸的人一直都有，但房貸新政出臺后，不分地域，全國的房貸利率都在下降，咨詢和辦理提前還貸的人就開始多了起來。在他看來，房貸利率下調是刺激人們提前還房貸的重要因素。

??1月5日，央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地房貸利率開始密集下調。中指研究院數據顯示，1月，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下。其中，鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調，最低降至3.8%。四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。

??隨著多地房貸政策調整，新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，意欲通過提前還款降低貸款成本的購房者也日益增多。有機構調查數據顯示，當前，超六成人會選擇提前還房貸，這說明購房者對提前還房貸的訴求較大。

??一位網友算了一筆賬。如果200萬元貸款，以30年等額本息還款，5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元，4.1%房貸利率下的利息總額是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額高達2007.49元，也難怪人們手里“有點錢就想去還貸”。

??提前還貸需衡量兩個方面

??由于當下較難找到合適穩妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道，所以許多人更傾向提前還貸。

??央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占比超六成，傾向于“更多投資”的居民占比約15%，比上季減少約3.7個百分點。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年到現在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經發放的房貸，利率大部分在5%左右。特別是2016年至2021年，商品房市場在高位運行，房貸利率普遍在5%以上，而現在存款和保本理財的利率，普遍低于3%。

??“在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風險的，但現在也大面積破凈，出現負收益。相對收益更高的資管產品，虧損本金的現象也在2022年不斷出現。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。”李宇嘉解釋道。

??對于提前還房貸掀起高潮，李宇嘉認為還有一個驅動因素是，老百姓對房價的預期不太樂觀。多數購房者承擔了很高利率（至少高于理財利率）來借銀行的錢，買了一項價格下跌的資產，而且這個資產未來可能還會降價。由此，持有房貸不劃算。

??另外就是不少人對就業前景缺乏信心，對未來的預期呈現不確定性，因此居民普遍性的償還債務而非增加購房貸款。

??但是，提前還房貸并非適合所有人。如果等額本息的方式已還期數超過貸款周期二分之一，等額本金的方式已還期數超過貸款周期的三分之一，則不建議提前還款。

??一些業內人士分析稱，提前還房貸一般需要衡量兩個方面，一是手頭資金是否足夠周轉，不少人掏空所有資金提前還房貸，進而影響了正常的工作、生意和生活，反而得不償失；二是要考慮資金在手里能不能創造高于房貸利率的穩定投資收益，如果資金在手上如果不能長期穩定產生高于房貸利率的收益，提前還貸降負債不失為合理使用資金的方法。

??對銀行而言，居民大范圍提前還貸也并非好事。易居克而瑞部門副總經理繆萌在接受媒體采訪時談到，從銀行利益增收層面出發，房貸會帶來利息收入，且考慮按揭貸款新舊承接難度，銀行更加重視個人按揭等優質貸款，以此規避壞賬風險。

??《證券時報》評論則認為，如果短期內兌現大量提前還貸業務，可能會影響銀行資產質量的穩定性，從而增加運行風險，波及整個銀行業甚至金融業安全，金融風險因具有傳染性最終可能會轉嫁到個人、企業等微觀主體身上。

??廣東合邦律師事務所楊登基律師在接受其他媒體采訪時表示，如果居民決定提前還貸，則應注意以下幾點：一是需看清楚《個人按揭貸款合同》中約定的提前還貸違約金條款約定。如違約金約定過高（可對比其它同類銀行提前還貸違約金約定），借貸人可提出異議并要求以銀行實際損失結算違約金；二是如條款限制借貸人提前還貸或不能提前還貸，因暫沒有法律規定借貸人不能提前還貸，則借貸人可以該格式條款限制借貸人合法權益為由，主張該條款無效，進而要求提前還貸；三是如借貸人遇到手機APP無法辦理提前還貸或銀行以需排隊等理由拖延辦理提前還貸，借貸人有權向銀行監管機構等提出反饋意見，并保留提出異議的證據。

??此外，有些借貸人試圖通過“消費貸”或“經營貸”置換房貸，因“消費貸”等期限較短，且根據法律政策等規定不得投向房地產等領域，一旦違反貸款合同約定用途，銀行等有權提前收回貸款，此時借貸人將可能面臨額外法律風險。