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??9月27日，持續(xù)兩天的廣州第二輪集中供地落下帷幕，其結(jié)果為當(dāng)前土拍市場增添一份“冷意”。

??具體來看，廣州此次集中供地共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達52.1%。最終成交的23宗土地，總成交建面357萬平方米，成交金額569億元，平均溢價率1.5%。相比首輪集中供地平均溢價率為19.2%，多宗溢價率超40%的情況，市場熱度相比此前呈直線下降。

??除廣州外，在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個熱點城市中，如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況。多個城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

??佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策認為，第二輪土拍遇冷主要原因有三：一是今年出現(xiàn)銷售下滑，縮減投資是保現(xiàn)金流的必然舉措；二是很多房企以收定支，如果收入下滑，縮減投資也是符合經(jīng)營邏輯的行為；三是某些城市有些”競品質(zhì)”要求，基本沒有盈利空間，所以房企參與熱情不高。

??在這種背景之下，當(dāng)前，不少地方政府還在為土拍政策打補丁，以期尋找土拍市場上各方的平衡點。“多數(shù)房企也在土地市場商繼續(xù)尋找機會，為補充2022年的可售貨值，預(yù)計11-12月還將迎來一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

??次輪土拍普遍遇冷

??相比于首輪集中供地，第二批次供地規(guī)則依循8月土拍新政，主要調(diào)整如下：一是溢價率限制在15%；二是嚴審房企資質(zhì)與資金來源；三是嚴禁馬甲參拍；四是限制銷售對象；五是建筑品質(zhì)要求提高，須達到綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)要求；六為競配建改為競自持。

??貝殼研究院認為，從上述規(guī)則調(diào)整來看，更考驗房企的資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力及經(jīng)營管理能力，因此第二批次拿地房企多以區(qū)域深耕為主的粵系房企和財務(wù)穩(wěn)健型房企為主。

??在此背景下，參與廣州此次土拍的企業(yè)數(shù)量及競拍報價次數(shù)均明顯下降。今年4月的首批集中供地中，廣州多個片區(qū)誕生了地價新高的紀錄；而本次成交的23宗地塊中共有18宗底價成交，僅有5宗地塊有溢價成交，最高溢價率15%，另外四宗地塊的溢價率為0.3%、10%、9%、0.7%。

??土拍市場降溫不只發(fā)生在廣州。此前，9月26日，杭州市第二批供地中的10幅競品質(zhì)地塊全部流拍；在首輪集中供地中大熱的重慶，在第二輪集中土拍中的整體溢價率僅有0.02％，較首輪下降了近43個百分點。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，土地出讓新規(guī)沒有落實到位是次輪土拍遇冷的一個關(guān)鍵因素。

??8月10日，自然資源部閉門會議要求熱點城市優(yōu)化土地出讓規(guī)則。一是降低溢價率，合理確定土地出讓底價；二是杜絕“競配建”，因為此舉是變相抬高地價；三是房價地價聯(lián)動，限制地價的同時，限制房價，給開發(fā)商合理利潤。

??但是從實際執(zhí)行情況來看，很多城市沒有執(zhí)行到位，李宇嘉稱，比如，深圳和廣州執(zhí)行的就不徹底，廣州“地價-房價”聯(lián)動調(diào)控的只有黃埔和南沙，還有一些地塊要競配建。

??李宇嘉表示，這樣做的直接結(jié)果，就是開發(fā)商拿地積極性明顯的下降了。因為地方政府不愿意損失地價，還要通過配建，讓土地價值最大化地挖掘出來。同時，開發(fā)商估計，未來還要限房價。所以拿地的積極性就低了。

??購地資金核查趨嚴

??盡管市場已經(jīng)顯現(xiàn)出冷意，但一些地方政府依然在加碼對土地市場的監(jiān)管力度。

??9月24日，深圳印發(fā)《關(guān)于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》(下稱“通知”)，嚴格核查該市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。

??根據(jù)通知，競買企業(yè)需要說明購地資金來源并承諾為自有資金，提供相應(yīng)證明，通過銀行流水等證明資料進行完整的論證，并對上述要求作出承諾，提交《土地購置資金承諾函》及會計師事務(wù)所提供的審計報告。

??此外，競買企業(yè)的股東不得違規(guī)向其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等作為購地資金。

??同在9月24日，杭州發(fā)布新政，明確了土地競拍新規(guī)，繼續(xù)說明杭州當(dāng)前購地政策從緊從嚴的導(dǎo)向。其中在違規(guī)資金中，嚴查直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金的行為。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當(dāng)前土拍新規(guī)中，拿地資格審查和拿地資金審查成為核心內(nèi)容。雖然近期土地市場有流拍，但是類似政策并沒有放松的跡象。通過這類政策，也能真正土地市場的穩(wěn)健，保持土地市場的公平性。

??某專家表示，對房企購地資金的限制可能是廣州等熱點城市土地市場冷卻最主要的原因。過去，拿地靠融資，這是行業(yè)潛規(guī)則俗稱“前融”。一宗地十億元，老板只拿兩億元，剩下的全靠融資。

??只要自有資金收益率高于融資利率，最大限度融資就是優(yōu)選。所以每次土地出讓前融市場就紅紅火火，信托、私募、基金子公司等通道融資，行情就開始上升。如果要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場的規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性的變化，讓開發(fā)商非常不適應(yīng)。

??土拍規(guī)則平衡點在哪里？

??今年以來，隨著各地政府向市場集中供應(yīng)土地的政策實施以來，許多城市的首次輪集中供地表現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪土地拍賣市場則明顯冷靜了許多，不少地塊出現(xiàn)無人問津的場面。

??如何防止政策一放松就“搶地”，一收緊就流拍的局面發(fā)生，即如何找到土拍政策的“平衡點”呢？

??某專家對記者稱，國家已經(jīng)對土地出讓規(guī)則做了明確的優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，即合理制定底價和溢價率，房價、地價聯(lián)動，杜絕競配建。如果找到這個平衡點的話，房價和地價聯(lián)動起來，那么給開發(fā)商合理的利潤，開發(fā)商就有拿地的積極性。

??他進一步解釋稱，底價和溢價率都確定了，就相當(dāng)于地方政府拿走該拿走的，剩下都給予市場。不能寄希望于地塊賣出高價，一輪競拍就是地價達到上限，溢價率達到上限，然后再去競配建。這樣就會導(dǎo)致土地的價值被充分的挖掘的基礎(chǔ)上，還要二次挖掘。這種“透支”土地價值的方式，就使得開發(fā)商只能要么不拿地，要么就通過減配來降低房屋的質(zhì)量來做產(chǎn)品，這種方式肯定是欠妥的。

??不過，短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會調(diào)整，畢竟這是長效機制，不能市場稍微冷了一點就開始放棄了。李宇嘉認為，地方政府可能會調(diào)整出讓規(guī)則，比方拿一些優(yōu)質(zhì)地塊，比方降低配套建設(shè)的比例。估計，三季度的出讓時間會推遲，出讓規(guī)則也會調(diào)整，現(xiàn)在還有一定的不確定性。至于樓市政策，應(yīng)該還是會保持穩(wěn)定。

??在劉策看來，一、二輪集中供地土拍市場表現(xiàn)差異明顯，不能完全歸結(jié)為土拍政策的問題。第二輪供地遇冷，既有銷售端市場下行的影響，也有房企以收定支的經(jīng)營要求，而且第一輪搶地明顯也有部分房企自身焦慮的原因。他表示，隨著各地集中供地政策不斷推進，以及銷售端市場逐漸企穩(wěn)，相信土地市場也將回歸平穩(wěn)。