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??“未來會在橋西打造標桿項目。”在24家房企參拍搖號，中簽橋西地塊后德信地產代表的喜悅之情溢于言表。

??12月22日上午9時，杭州市國立公證處人頭攢動，這是杭州土拍首次“線下公開搖號會”現場。

??前一天，杭州第三輪集中土拍結束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。有24宗地塊溢價率10%觸頂轉入線下搖號環節，整體溢價率升至7%。

??“杭州第三輪集中供地的利潤率普遍高于前兩輪地塊，這是對房企最大的吸引力。”市場人士說，經歷了從火熱到驟冷再到火熱過程，杭州還是原來的那個“賣地大戶”。

??公開數據顯示，2021年杭州土拍市場收金突破3100億元，排名僅次于上海位居第二。自此，杭州已經連續5年土地出讓金收入超2000億元。

??參拍熱情高漲的除了本土房企綠城、濱江、德信外，央企華潤也頗為幸運，接連搖中拱墅區兩宗地塊，招商聯手北京科技園拿下運河新城地塊。初入杭州的上海新黃浦、深圳特發也成功搖到了心儀地塊。由龍湖與浙江交投聯合以88.24億元競得的杭騰未來社區地塊成為了今年杭州總價第三高地塊。

??對于杭州第三批集中供地行情逆轉，拿地寶分析稱最重要的一點在于本次出讓地塊的起價降低、限價提高，隨之帶來的利潤率上漲，拿地房企的盈利會有一定保障。

??綠城 濱江中簽比例最高

??“圓滿了，這是我們最想拿的一塊地。”當成功搖到華豐造紙廠08地塊時，偉星房產代表們振臂高呼。

??這是偉星地產首次入杭。

??上午9時30分，杭州首次土拍搖號如約而至，僅過去5分鐘，濱江集團與浙江中豪聯合體以約22.25億元搖中筧橋地塊，溢價率9.88%拿下杭州土拍史上首宗搖號地塊。

??最受關注的橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，中簽率僅4.17%，最終花落德信地產，成交樓面價每平方米34153元，溢價率9.72%。德信也因此被稱為杭州土拍首輪搖號的最大“錦鯉”。

??第二個熱門板塊拱墅區文暉單元板塊共有16家企業進入搖號環節，最終中簽的是地上集團，其是杭州市臨安區本土企業，22日還搖中了拱墅區的慶隆小河單元板塊。

??外來房企深圳特發即使沒有到現場，也成功搖到了“鐵路北08地塊”，成功入杭。上海新黃浦在參與三次搖號中拿到了蕭山區的蜀山西單元板塊和臨平區開發區北沙路與風荷路交會東南處地塊，中簽率為66.7%。

??中午12時12分，杭州第三批集中供地觸頂進入搖號環節的24宗地塊“盲盒”全部拆開。

??從納儲數量來看，最大贏家是杭州本土房企綠城和濱江，分別以總價89.8億元和74.2億元各自斬獲4宗地塊。華潤以總價122.75億元搖號競得2宗地塊，其中以94.33億元競得的拱墅區申花單元華豐造紙廠綜合體地塊，是杭州第三批集中供地中成交總價最高的單幅地塊。杭州運河集團以54.38億元競得拱墅區運河新城地塊，總價位居此次土拍第二。中海、招商聯合體、廣宇等各中簽1宗地塊。

??相關研究機構認為，從拿地房企來看，本輪主角是浙江本土房企和央企、國企，基本上實力比較強，房企參拍熱情高漲也在預料之中。政府放寬了土拍規則，比如調低溢價率10%，延期交付土地出讓金等，還通過調低起拍價、調高限價保證了房企有合理的利潤空間。另外在這次土拍中，主城區優質地塊占比近六成，利潤高，去化快，這是明顯的優勢，也有房企對杭州市場預期未來向好的加持以及政策層面傳導出的寬松信號給予了房企在杭州補倉的信心。

??杭州又一次走出了反轉行情。

??根據拿地寶數據，在已完成出讓的14個全國重點城市的第三輪土拍中，杭州以68.5%地塊封頂率領先，接近杭州第一批次73.7%封頂率，比排名第二的合肥高出31個百分點。杭州這次7%的平均溢價率，也是僅次于合肥的8.38%，排名全國第二。

??從無利可圖到利潤創新高

??與其他城市第三輪集中供地延續降溫趨勢不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢上揚。

??回顧今年的三輪集中供地，從供應宗地來看，第三輪供地結構有所調整，出讓地塊區位條件優越，中心區和近郊區供應占比明顯增加，其中不乏斷供板塊。機構數據顯示，杭州第三批次35宗地塊中，主城區規劃推出了20宗地，規劃面積占比達到了58.7%，而第二輪這一數據為27.3%。

??從出讓規則來看，首批集中供地出讓條件開始調整，第二批集中供地土拍規則大幅收緊，調控顯著，至第三批土拍規則部分放寬，鼓勵地塊成交。

??杭州第三輪土拍重啟“勾地”政策，且相較于前兩輪土拍全面調整土拍規則，其中，溢價率上限從15%下調至10%；降低房企報名資質要求，取消一年以上房產開發資質要求；取消了報名地塊數量的限制；取消“競品質、現房限售”，全面推行“定品質”，同時土地款繳納時間從8個月延長至12個月。

??某房企內部人士表示，這次土拍規則的改變，從本質上來說相當于是政府對開發商的一次讓利，意在恢復市場熱度。此前很多房企都已傳遞出“要利潤”的信號。

??對比今年杭州前兩輪集中供地，首輪高自持成交地塊基本處于極限盈虧平衡邊緣，第二輪地塊利潤率盡管有一定上調，但整體利潤率不高；第三輪出讓地塊若以底價成交、限價銷售測算，大部分地塊利潤率均可達到10%以上。克而瑞給出的數據是，在杭州第三輪集中供地中，房企利潤達到2020年以來新高。

??“第三輪集中供地，杭州開始減輕房企負擔。線下搖號相當于價格封死了，如果還是之前競自持和配建保障房，房企的實際成本會增加很多。現在沒有自持后，房企的包袱少了，成本和利潤測算更為清晰，而且部分地塊的起始樓面價出現明顯下調。整體都在釋放利好信號，不斷向房企拋出‘橄欖枝’。”某房地產觀察人士表示。

??以第二輪集中供地中被終止出讓的上城區筧橋地塊為例，本次除了取消現房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調至8%，同時起拍樓面價由每平方米25169元下調至每平方米23129元，降幅約為8%。伴隨著地價下調，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價上限較板塊內目前在售項目有了上調，單價上調幅度500-2000元/平方米，房企利潤空間被提升。

??此外，雖然本輪集中土拍中有70%地塊封頂溢價成交，但受溢價率上限下調至10%的影響，大部分地塊的實際成交價格有一定的下調，拱墅、上城、西湖、蕭山等區域降幅從4%到20%不等，地價平均降幅在2000元/平方米左右。

??相關研究機構在報告中指出，相較于杭州第二輪集中供地17宗終止出讓，撤牌率54.8%的情況，杭州第三次土拍可謂全面回暖，競爭激烈。