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??中止兩個(gè)月后，上海今年首輪集中供地按下“重啟鍵”。

??5月26日，上海土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），擬于6月1日開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)交易。

??根據(jù)通知，上海重啟后的今年首批集中供地有兩項(xiàng)內(nèi)容調(diào)整：一是，取消先前“招掛復(fù)合打分入圍”方式，公告地塊均采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人；二是，對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)凍資金額進(jìn)行了調(diào)整，賬戶(hù)中封存的資金應(yīng)不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。

??據(jù)了解，封存資金指的是房企用于繳付競(jìng)拍地塊出讓價(jià)款。一般來(lái)說(shuō)，房企參與上海土地拍賣(mài)需要分別繳納競(jìng)買(mǎi)保證金和土地監(jiān)管資金，競(jìng)買(mǎi)保證金一般按起始價(jià)20%繳納，土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限（即地塊中止價(jià)）。這也意味著，上海此次調(diào)整后的監(jiān)管賬戶(hù)凍資金額將減少30%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，土地拍賣(mài)規(guī)則的調(diào)整無(wú)疑對(duì)房企釋放了積極信號(hào)，將監(jiān)管資金比例下調(diào)意味著房企參與競(jìng)拍需要提供的凍結(jié)資金減少，旨在吸引更多房企參加，提升房企參與競(jìng)拍的積極性。

??供地兩個(gè)月后重啟

??早在2月23日，上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站便公布了《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2022]第016號(hào))》，集中出讓涉及臨港、金山區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)、奉賢區(qū)12個(gè)地區(qū)共計(jì)36幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，總出讓面積約200萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約806.5億元。

??但一個(gè)月后，3月28日，上海土地市場(chǎng)公告稱(chēng)，因疫情防控需要，為響應(yīng)全市疫情工作，現(xiàn)中止上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓滬告字[2022]第016號(hào)公告出讓活動(dòng)。直至5月下旬，集中供地才重新開(kāi)始。

??上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一位人士告訴記者，過(guò)去兩個(gè)月，上海受疫情影響，首批集中供地不僅僅是時(shí)間上的推遲。他認(rèn)為，房企的拿地、開(kāi)工都受到影響，晚了兩個(gè)月時(shí)間，進(jìn)一步影響了房企新地塊到年底的業(yè)績(jī)搶收；于政府而言，少了很多土地收入，也讓財(cái)政進(jìn)一步吃緊。

??5月26日的通知顯示，根據(jù)上海疫情防控工作整體安排，現(xiàn)恢復(fù)上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓滬告字[2022]第016號(hào)公告的出讓活動(dòng)。

??如今，上海土地拍賣(mài)供應(yīng)重啟，相關(guān)規(guī)則有一定的調(diào)整。第一，通知第一條顯示，“本公告地塊均采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人”。

??第二，關(guān)于競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)監(jiān)管資金的調(diào)整。“《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》對(duì)出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》的監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)管期限起始時(shí)間和封存資金金額作了調(diào)整。”

??換句話說(shuō)，新的政策規(guī)定，均采用掛牌，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人，這就意味著上海在本輪土地中不執(zhí)行招掛復(fù)合拍地規(guī)則；取消了過(guò)去封存地價(jià)款110%的政策，而改為80%的比例。從這兩個(gè)規(guī)定可以看出，上海此次供地政策強(qiáng)調(diào)了優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、降低購(gòu)房成本的導(dǎo)向。新規(guī)定對(duì)于減少房企拿地顧慮等都有積極的作用，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??一位百?gòu)?qiáng)房企前投資負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)表示，此次降低封存地價(jià)款的額度，表面上看起來(lái)力度并不算大，但實(shí)際上正合適。因?yàn)檠雵?guó)企本身資金實(shí)力雄厚，但考慮到目前許多民營(yíng)企業(yè)的資金狀況，即使將封存地價(jià)款繼續(xù)降低，后者還是有很多企業(yè)無(wú)法參與競(jìng)拍。最后的結(jié)果很可能還只能是央、國(guó)企以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企參與此次土地拍賣(mài)。

??政策信號(hào)意義強(qiáng)烈

??受疫情影響，上海房地產(chǎn)幾乎處于冰封狀態(tài)，市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量顯著下滑。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)3.26萬(wàn)㎡，同環(huán)比大幅下降約90%；成交面積為9.73萬(wàn)㎡，同環(huán)比下降約80%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海拍地工作和規(guī)則調(diào)整，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。這標(biāo)志著上海開(kāi)復(fù)工的工作正式開(kāi)啟，充分說(shuō)明上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常的導(dǎo)向；土地規(guī)則的調(diào)整，也說(shuō)明上海地方政府對(duì)于土地市場(chǎng)的肯定和支持，是積極發(fā)展房地產(chǎn)和鼓勵(lì)企業(yè)入市的重要體現(xiàn)；此次拍地工作，對(duì)于鼓勵(lì)房企積極拿地有積極作用，一些央企和國(guó)企將繼續(xù)投入這輪拍地過(guò)程，也有機(jī)會(huì)獲得成本較低的土地項(xiàng)目。

??上述投資負(fù)責(zé)人告訴記者，過(guò)去兩個(gè)月以來(lái)，因?yàn)橐咔榈陌l(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不論是供應(yīng)端還是銷(xiāo)售端，都呈現(xiàn)出一種焦慮的心態(tài)。此次上海恢復(fù)土地供應(yīng)，為行業(yè)從業(yè)人士注入了信心。

??此外,他認(rèn)為，土地拍賣(mài)市場(chǎng)的活躍度不僅僅取決于政策的寬容度，還有賴(lài)于房企自身的資金是否充裕。如果融資層面不僅僅只惠及幾家頭部房企，市場(chǎng)或許能更加活躍。

??據(jù)了解，此前被監(jiān)管部門(mén)列為示范性發(fā)債的民營(yíng)房企名單已從最初的三家擴(kuò)充為五家，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝以及新城控股。5月27日下午，上交所為這五家房企舉辦投資者路演。能獲得官方支持的路演機(jī)會(huì)，重要意義在于為這幾家民營(yíng)房企的發(fā)債增加信用保障。

??5月25日，人民銀行上海總部、上海銀保監(jiān)局召開(kāi)上海主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸工作座談會(huì)指出，金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步提高政治站位，從政治高度認(rèn)識(shí)做好當(dāng)前貨幣信貸工作的重要性。要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理各項(xiàng)要求，保持房地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)的合理融資需求，更好滿足剛需和改善性住房需求。

??自2021年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)的融資環(huán)境就已在持續(xù)改善。2022年1月至4月，67家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，發(fā)行量占全市場(chǎng)房地產(chǎn)信用債規(guī)模的65.1%；凈融資405億元，是全市場(chǎng)房地產(chǎn)信用債凈融資的7倍多，有效扭轉(zhuǎn)了2021年行業(yè)融資為負(fù)的局面。