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??繼中央政治局會議定調“消化存量房產和優化增量住房”后，自然資源部發文，直指限制土地供應去庫存。

??近日，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，強調加強部門協同聯動，嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。

??通知稱，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態勢。對于去化周期在18個月～36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。

??截至3月末，全國商品房待售面積同比增長15.6%，其中，住宅待售面積同比增速高達23.9%。這意味著，從當前全國所面臨的樓市去庫存壓力看，很多城市的供地節奏將受到影響。

??據機構統計，截至3月末，商品住宅去化周期超過36個月的城市主要是三四線城市，比如韶關、西寧、舟山、洛陽、晉江、日照、泉州、唐山、惠州、秦皇島等。部分二線城市庫存量也很沉重，如武漢、福州、東莞、無錫、常州、哈爾濱、長春等去化周期均超過36個月。

??從2017～2021年主要城市土地依賴程度來看，前五名分別是杭州、佛山、南京、武漢、廣州。對于武漢而言，若去化周期超過36個月，按照政策暫停住宅用地供應，對地方財政的影響可能會較大。

??截至3月末，去化周期偏低的城市主要有上海、鄭州、沈陽、南昌、合肥、濟南、三亞、杭州、中山和成都，去化周期均在14個月以內。其中，成都、中山、杭州、合肥去化周期在10個月內。

??中國宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所國土開發室主任黃征學表示，建立住宅用地供應和去化周期掛鉤的機制，本意是緩解住房市場壓力，但去化周期比較長的多是中小城市，有些地方已有幾年沒有供應商品房用地，而超大、特大城市去化周期多數不長，再加上各種行政措施松綁，超大、特大住宅需求會逐步企穩，住宅用地供應的節奏也不會有太大調整，這是市場機制調節的結果。總體上看，該政策短期對土地財政影響不大。

??黃征學表示，樓市的去化主要和人口集聚、經濟增長有關，住宅供地增減發揮作用的空間有限。再加上土地供應計劃不是強制性的，不排除地方打折扣落實。

??記者注意到，近期多個城市披露的2024年供地計劃中，商品住宅用地量已大幅削減，有些城市甚至還沒放出今年的計劃。

??比如，上海2024年度商品住宅用地計劃供應440～545公頃，同比減少約10%；北京商品住宅用地計劃供應300公頃，與去年持平；廣州商品住宅用地計劃供應501公頃，同比下降8.7%；蘇州商品住宅用地計劃供應185公頃，同比降幅超63%，創近10年新低。

??此外，目前去化周期較低的合肥2024年商品住宅用地計劃供應373.33公頃，同比下降6.7%；成都商品房用地計劃供應567公頃，與2023年持平；鄭州商品房供地計劃是872公頃，同比增加87%；沈陽商品住宅用地計劃供應164公頃，同比增加30%。

??當前去化周期超過36個月的長春，2024年商品住宅供地計劃是166公頃，同比減少43%；無錫商品住宅供地計劃是225公頃，同比減少33%。

??記者注意到，這不是自然資源部第一次發布此類通知。

??早在2017年，自然資源部就發布了類似停止供地的通知，要求“各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要減少供地”。

??2017年正值房地產上升期，土地市場一片火熱。2017年全國土地出讓收入超5萬億元，創下歷史新高。

??2019年，自然資源部再發通知，提到“調整確定2019年住宅用地供應'五類'（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要適當減少供地；18～12個月的，維持供地持平水平；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。”

??2019年全國土地市場回暖，土地出讓量價齊升，部分城市土地市場過熱。數據顯示，全國300個城市全年土地出讓金額合計50294億元，同比增長19%。

??時隔5年，自然資源部再次發文“嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制”，大背景已經不同。截至2023年底，全國300城土地市場成交建筑面積為13.3億平方米，同比下降21%，成交規模創下近十年新低。同策研究院研究總監宋紅衛表示，當前開發商的拿地意愿和拿地能力在下降，減少供地量能夠有效避免土地流拍，影響市場預期。

??“這個政策方向是對的，但實際效果還看不出來，怎樣落實和考核是關鍵。部分地方政府財政非常困難，不賣地可能抗不過去，還要有其他配套政策。”廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長趙燕菁表示。