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??北京土地市場年內最亮眼的明珠之一——海淀永豐南地塊，被國企海開控股收入囊中。

??6月4日，海淀永豐南0055等地塊正式開拍，交易起拍價78億元，最終由海開以79.17億元的價格競得該地塊，成交樓面價3.56萬元/平方米，銷售指導價9.3萬元/平方米。

??盡管該宗地位于高新產業(yè)集群中，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當成熟，但房企們參與競拍的熱情似乎并不高，僅有海開、瓊海南陽瑞華（股權穿透顯示為北京八大處房地產公司控股）兩家房企報名，最終成交的溢價率也只有1.5%。

??在土地拍賣市場分化，房企越來越聚焦于核心板塊優(yōu)質地塊的當下，為何海淀永豐南地塊這塊市場期盼已久的香餑餑，卻突然“不香”了？

??“滿配”疊加政策利好

??作為近年來海淀屈指可數的優(yōu)質地塊，永豐南地塊因各項條件均相當優(yōu)越而備受關注。

??地理位置方面，該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，處于產業(yè)核心帶，北臨用友產業(yè)園，同時臨近永豐產業(yè)基地和中關村軟件園，受互聯(lián)網等產業(yè)輻射和加持。交通方面，緊鄰地鐵16號線永豐南站。同時，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當齊全，附近有建華實驗學校本部新址，大型商場西北旺萬象匯也已于5月31日正式開業(yè)。

??“永豐南這塊地，是海淀少有地鐵盤。且建華實驗學校是民辦轉公辦的知名學校，又給這個地塊增加了很大的教育附加值。同時它處在海淀最核心的科創(chuàng)產業(yè)集中區(qū)，所在的永豐產業(yè)基地本身就是海淀科創(chuàng)產業(yè)發(fā)展的主軸線，集合了科創(chuàng)、互聯(lián)網、生物醫(yī)藥，航空航天等尖端產業(yè)于一體的集群，未來會有很強的產業(yè)賦能。”合碩機構首席分析師郭毅認為，永豐南地塊是近年來僅次于北沙灘和樹村的優(yōu)質地塊。

??2023年10月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會對海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的詳細規(guī)劃（2020年～2035年）中提到，“落實永豐打造世界頂  尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務中心的發(fā)展要求”“推進世界頂  尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務中心建設”，已擘畫出永豐的發(fā)展道路和前景。

??此外，今年4月30日的北京樓市新政，也為永豐南地塊疊加了一層利好。按照新規(guī)，已擁有兩套住房的京籍家庭，可以在五環(huán)外再買一套。

??中房報京津冀了解到，近年來，包括永豐片區(qū)在內的海淀北部區(qū)域，房價在節(jié)節(jié)攀升。從周邊樓盤來看，新房如幸福里潤園、中海匯德里的網簽均價，都在8.2萬元/平方米以上，二手房如冠城大通百旺府、首創(chuàng)天閱西山的成交均價，也分別達到了8.2萬元/平方米、10.1萬元/平方米。

??眾多配建令房企卻步

??即便永豐南地塊如此優(yōu)越，但土地拍賣現(xiàn)場卻異常冷清。只有兩家房企報名參與，且成交溢價相當低。

??該宗地的銷售指導價相當值得玩味，若土地拍賣時未達到93.6億元的地價上限，則未來商品住房銷售指導價為9.3萬元/平方米，上下浮動8％；而達到土地溢價上限后，銷售指導價為9.6萬元/平方米，浮動8％。

??這種指導價約定，突破了15%的地價溢價率上限，動態(tài)提高至20%。某種意義上，這不僅是拉高市場預期和情緒的手段，還考驗開發(fā)商有沒有底氣沖上限。

??“差異化的指導價，打破溢價的隱形紅線，側面說明了永豐南地塊市場價值的珍貴，也促使開發(fā)商為這塊地投入更高的成本，未來獲得更高的售價。”

??結果表明，雖然放松了優(yōu)質地塊的地價溢價限制，但開發(fā)商這邊的態(tài)度依舊謹慎。

??掛牌文件顯示，該地塊整體建設用地面積8.95萬平方米，建筑控制規(guī)模≤22.25萬平方米。其中，0058、0072地塊為商品住宅用地，占地面積約4.48公頃，建筑規(guī)模約9.86萬平方米；而0055、0064地塊為商服配套用地，占地面積約4.47公頃，建筑規(guī)模約12.38萬平方米。

??也就是說，這是一個由2塊住宅地塊+2塊商業(yè)地塊共同組成，且住宅面積小于商服配套面積的大型地塊。此外，土地拍賣文件中還規(guī)定，商業(yè)地塊中還需要建設公交中心站、社區(qū)衛(wèi)生服務站、社區(qū)養(yǎng)老服務設施等配套設施。商業(yè)地塊的地上、地下全部建筑規(guī)模（不含特定公服設施），拿地的開發(fā)商需要自持，自持年限為最高土地出讓年限。

??地價不菲，配建眾多，需要雄厚的資金實力支撐，注定這塊地只能是大型國企央企爭奪的主場。

??“從土地拍賣情況來看，由于地塊配有大量自持和無償移交的建設面積，對房企吸引力一般。”中指研究院土地市場研究負責人張凱表示。

??諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也表示，“在如今房企資金普遍承壓的背景下，該地塊總價較高且配有大量自持和無償移交的建設面積，或導致大多房企只能望而卻步。”

??“大量的配建，會讓房企很難通過住宅銷售去化來獲得回報，而是需要把精力聚焦在商業(yè)公建的長期運營上。對企業(yè)而言，既擠占大量的資金，又很難在短期內實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，所以多數房企參與的熱情并不高。”郭毅表示。

??北京土地拍賣市場仍低位運轉

??當前，北京土地拍賣市場的行情，依舊不容過于樂觀。

??據中房報京津冀統(tǒng)計，今年1～5月，北京共有11宗土地拍賣，大多是以底價或較低的溢價率拍下，參與競拍的企業(yè)也多以大型國企為主。

??“從今年上半年北京土地拍賣市場來看，熱度呈現(xiàn)‘前高后低’特征，二季度成交熱度不抵一季度，同時，上半年整體熱度不及去年，國企央企仍是拿地主力。”關榮雪分析稱。

??關榮雪進一步表示，“此外，地塊間冷熱分化似乎更為明顯，房企對項目去化保障、區(qū)域市場需求等更加敏感，總體拿地依舊保守。”

??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，“此次永豐南地塊的拍賣進一步說明，各地供地方面總體是以優(yōu)質土地供應為導向。換言之，房企們近期對于一線城市的土地投資可以加大，尤其是一些資金狀況不錯的房企，有撿漏的機會。”