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??“保交樓、穩民生”已成為當前住房工作的迫切任務。但對于出險房企而言，“保交樓”的資金來源一直是個難題。

??8月19日晚，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??這是一個令市場振奮的重大利好。但據記者了解，并不是所有項目都會納入專項貸款紓困范疇。

??相關部門表示，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。

??同時，“對逾期難交付背后存在的違法違規問題，依法依規嚴肅查處，對項目原有預售資金被挪用的，追究有關機構和人員責任。”住建部門表示。

??專項借款發揮“四兩撥千斤”效果

??房企長期依賴高負債、高杠桿、高周轉模式的弊病，在疫情疊加行業和市場下行背景下愈發顯現，這是導致部分已售商品住宅項目因資金周轉困難而停工或逾期交付的根本原因。這一情況的出現，損害了購房人合法權益，影響社會穩定。

??有關部門表示， 房地產企業作為保交樓責任主體，要積極處置資產、多方籌措資金，努力完成保交樓任務。地方政府為防范房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”屬地責任，幫助企業做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。

??針對此問題，多部門聯合出臺措施，將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??不過，專項貸款投入的項目選擇非常嚴格，僅用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，精準聚焦“保交樓、穩民生”，且實行封閉運行、專款專用。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，封閉運行、專款專用，意味著資金投入項目后，要盡快產生“四兩撥千斤”效果，修復市場信心，銀行貸款跟進，施工單位和供應商都能迅速進場，推動復工和交付，平息市場情緒波動，并能在交付后順利和全身而退，進入到下一個項目。

??投入專項貸款紓困同時，還要壓實企業自救的主體責任，落實地方政府屬地責任。地方政府對于這類項目，一方面要協調各相關方，共同推進保交樓、穩民生；另一方面，對逾期難交付背后存在的違法違規問題，依法依規嚴肅查處，對項目原有預售資金被挪用的，追究有關機構和人員責任。

??“當前重點是解決保交樓和穩民生的迫切問題，但項目之前存在的問題一定會在事后或同步去追究，包括違法違規問題，挪用和套取預售資金問題。唯有此，才能落實國家一直要求的市場化、法制化原則，并一以貫之的堅持下去，誰家孩子誰抱走，杜絕道德風險，杜絕躺平思路，讓違法違規得到應有懲罰。”李宇嘉表示。

??不是政府救市 牢牢堅持“房住不炒”

??7月份以來，房地產行業信用風險加劇，嚴重影響到了居民消費信心和經濟穩定。

??央行數據顯示，7月社會融資規模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。在新增信貸、社融規模增量數據遠不及市場預期的同時，廣義貨幣（M2）同比增長12%，創今年以來同比增速新高。從M2數據可以看出，現在市場主體不缺錢，只是不想借錢，不敢花錢。

??安信證券研報稱，隨著房地產行業流動性問題的發酵，住戶部門和相關企業部門出現了資產負債表收縮跡象，這在同期金融數據和資產價格上也形成了映射。預計未來房地產行業的演化，將在很大程度上影響下半年經濟恢復的進程。

??“近期出現的房地產風險事件，反映了自去年以來房地產風險的暴露，也一直沒有消除。從中期看，對于中國宏觀經濟將是一個拖累。貨幣政策要進一步發力，首先要防止房地產信用風險進一步擴散。”清華大學五道口金融學院教授張健華表示。

??當前，穩定大局是根本原則，絕不能發生從地產領域傳導至金融市場的情緒恐慌，甚至是信心坍塌，這迫切需求出臺新的政策工具；同時，“房住不炒”大基調不會變。這也是近期幾次高層會議多次強調的內容。

??7月28日，中央政治局會議將房地產置于“防風險”表述中。下半年如何處置好風險，并避免向民生保障和金融領域蔓延，守住不發生系統性風險的底線，將是貨幣政策的重要基調。

??8月10日，央行發布2022年第二季度貨幣政策執行報告，指出：“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發展和良性循環。”

??8月12日，銀保監會有關部門負責人在通氣會上表示，對保交樓金融支持，銀保監會積極指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩民生”。

??8月16日，李克強總理在深圳主持召開經濟大省政府主要負責人座談會時表示，7月經濟延續恢復發展態勢，但仍有小幅波動。需求不振是經濟運行的突出矛盾，經濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求。

??此次，住建部、財政部、人民銀行等部門推出政策性銀行專項借款的同時，亦再次強調：“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩妥實施房地產長效機制，抓緊完善相關制度和政策工具箱，探索新的發展模式，持續整頓規范房地產市場秩序，營造守法誠信、風清氣正的市場環境，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

??這也再次表明政策層立場，即專項貸款不是政府救市，不是兜底市場，更不是刺激樓市，只是解決當下樓市突出的問題，避免影響到民生、社會穩定，避免系統性風險發生。

??李宇嘉表示，處置房地產市場風險，不管是之前的鼓勵收并購，還是紓困基金，抑或是現在的專項貸款，其應用的大環境、大前提必然是要置于“房住不炒”、穩妥實施長效機制之下，同時探索新發展模式，整頓規范房地產市場秩序，只有這樣才能迎來房地產可持續良性健康發展。一味地救助，反而會錯失調整的窗口期，可能導致未來出現更大風險要處置。