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??“大家都在忙著接電話，到下班時(shí)間有近10組客戶(hù)咨詢(xún)。” 新政剛出半天時(shí)間，上海嘉定區(qū)龍湖青云闕案場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，“剛剛還有人約了下班來(lái)看房，新政對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)注度有很好的拉動(dòng)效應(yīng)。”

??1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿(mǎn)5年及以上的非本市戶(hù)籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿(mǎn)足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

??早在2012年上海實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”限購(gòu)政策，規(guī)定但凡單身、非上海戶(hù)籍的購(gòu)房者，無(wú)論是否已有繳納社保或個(gè)人所得稅證明，均被列入購(gòu)房限制范圍。

??如今，非戶(hù)籍單身限購(gòu)已經(jīng)過(guò)去11年，上海迎來(lái)外環(huán)外全面放開(kāi)非戶(hù)籍單身購(gòu)房限制。

??“這一政策將會(huì)釋放從2012年以來(lái)擠壓了11年的外地單身人群的購(gòu)房需求。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言，上海外環(huán)區(qū)域樓市去化壓力明顯提升，這些區(qū)域也是近兩年供應(yīng)量較大的區(qū)域，庫(kù)存量上升，外環(huán)區(qū)域的來(lái)訪量近期下滑，樓市下行壓力明顯，優(yōu)化購(gòu)房政策，對(duì)穩(wěn)定樓市急迫性很高。

??“取消非本市戶(hù)籍單身人士購(gòu)房限制政策有一定呼聲。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海出臺(tái)政策積極回應(yīng)，體現(xiàn)政策的精準(zhǔn)性和及時(shí)性，在此政策下，較多非本市戶(hù)籍單身人士將直接獲得購(gòu)房資格，預(yù)計(jì)將有積極良好的市場(chǎng)反饋，隨著這一系列政策效應(yīng)的逐漸釋放，購(gòu)房者入市信心和積極性將明顯增強(qiáng)。

??2023年下半年以來(lái)，上海及時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。此次上海樓市新政從奉賢及青浦限購(gòu)政策調(diào)整試點(diǎn)的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化提升調(diào)控政策，多年以來(lái)積壓的新進(jìn)入上海人群的剛性購(gòu)房需求明顯，而這些人群主要是新進(jìn)入上海的就業(yè)人群，屬剛性居住需求，而非投資屬性。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，從社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，結(jié)婚年齡在增長(zhǎng)，大齡未婚人群占有一定比例。這次政策優(yōu)化后，城市新青年有購(gòu)房機(jī)會(huì)，留住這部分人可以保持城市活力和競(jìng)爭(zhēng)力。此外，臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城等原人才政策繼續(xù)執(zhí)行，盡可能覆蓋多層次不同需求，體現(xiàn)住房政策更加合理化，更能滿(mǎn)足住房梯度消費(fèi)需求。

??長(zhǎng)期來(lái)看，宋紅衛(wèi)表示，人才競(jìng)爭(zhēng)增加城市外來(lái)人口吸引力是城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心內(nèi)容，住房政策也是吸引人才的重要內(nèi)容，優(yōu)化購(gòu)房政策對(duì)于吸引人才，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展均有利，也將對(duì)上海樓市的穩(wěn)定具有明顯的支撐作用。

??回顧2023年上海樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”態(tài)勢(shì)。

??據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上海新房市場(chǎng)共有十二批次房源集中供應(yīng)入市，總計(jì)集中供應(yīng)315個(gè)項(xiàng)目，集中供應(yīng)套數(shù)約8.64萬(wàn)套，供應(yīng)面積977.4萬(wàn)平方米。2023年，上海全市累計(jì)成交金額6050億元，同比下降7%，成交套數(shù)79742套，同比下降11%。

??同策研究院則指出，2023年上海商品住宅成交量創(chuàng)3年最低，全年累計(jì)成交約917萬(wàn)平方米。

??“外環(huán)以外是樓市交易的‘基石’，以2023年新房成交為例，外環(huán)以外約占全市7成的量，二手房外環(huán)以外約占5成，這部分交易穩(wěn)步釋放有助于全市交易釋放。”盧文曦稱(chēng)，當(dāng)前樓市交易關(guān)注度較高的區(qū)域多聚焦在外環(huán)外，比如重點(diǎn)發(fā)展的5個(gè)新城等。上海產(chǎn)業(yè)區(qū)主要聚焦在外環(huán)外，人跟產(chǎn)業(yè)走，在外圍區(qū)域購(gòu)房滿(mǎn)足職住平衡，且剛需和首次改善群體購(gòu)買(mǎi)預(yù)算相對(duì)有限，外環(huán)以外區(qū)域可以提供大量總價(jià)在600萬(wàn)元以?xún)?nèi)產(chǎn)品，二者有相當(dāng)高匹配度，政策不是“一刀切”，有非常強(qiáng)的針對(duì)性。

??綜合2023年全年數(shù)據(jù)，上海新房累計(jì)成交金額6050億元，成交套數(shù)79742套，同比下降11%；套均總價(jià)759萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)4%，成交均價(jià)68039元/平方米，同比增長(zhǎng)3%。分環(huán)線來(lái)看，2023年，外郊環(huán)間成交占比52%，較去年增加了4個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)以外減少了7個(gè)百分點(diǎn)。從均價(jià)來(lái)看，2023年，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)均價(jià)同比下跌，其余環(huán)線上漲。

??分區(qū)域來(lái)看，2023年，累計(jì)成交TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、嘉定和青浦；成交同比增長(zhǎng)顯著的區(qū)域?yàn)槠胀印⒓味ê托靺R；從均價(jià)來(lái)看，浦東、金山和奉賢的均價(jià)增長(zhǎng)較高。

??盧文曦認(rèn)為，此次政策利好覆蓋面較廣，非戶(hù)籍置業(yè)需求是市場(chǎng)重要組成部分，有消費(fèi)潛力可挖。短期市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)有所提升，但畢竟馬上面臨農(nóng)歷新春，是傳統(tǒng)交易淡季，但是政策效應(yīng)會(huì)積蓄，大概率在年后釋放。

??上述案場(chǎng)工作人員亦表示，龍湖青云闕項(xiàng)目所在位置是上海外環(huán)外距離上海市區(qū)較近的板塊之一，在雙軌交地鐵加持下可以便捷直達(dá)市區(qū)；且項(xiàng)目在今年年底即將交付，是大虹橋在售的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)近外環(huán)的熱點(diǎn)板塊品質(zhì)項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)率先受益。

??“‘小陽(yáng)春’行情值得期待。”盧文曦認(rèn)為，此次政策疊加前期政策利好，上海“小陽(yáng)春”大概率會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)，一旦交易數(shù)據(jù)明顯反彈，購(gòu)房熱情有望進(jìn)一步回歸，為今年上半年上海樓市穩(wěn)中向好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。