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??近日，上海教育委員會印發了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》的通知，此次政策提出了一個重要的創新或改革，即“名額分配綜合評價錄取”。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。

??簡單來說，就是將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優化，通過名額分配的方式，使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會，高中教育資源的分配更加均衡。

??一時間，有關上海“學區房”的問題甚囂塵上。很多人認為，這一改革對比較普通的初中學生來說是大好事，對重點名校來說是個災難。也對上海房地產市場原本居高不下的學區房是重大打擊。

??上周我們調研走訪了部分區域孩子正值學齡的家長以及二手房中介，從他們的反饋來看，上海教委的此次改革對上海學區房有一定影響，但目前并未出現大批量降價拋售的情形，對于普通市民來說，此次改革短期影響有限。

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??上海教委新規，學區房“變天”？

??3月16日，上海教育委員會印發了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》（下稱《辦法》），這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用于2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生。

??《辦法》特別明確了名額分配的具體要求：一是委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數的65%，原則上以各區當年度中招報名人數占全市中招報名人數的比例為測算依據分配到各區，分配到各區的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

??二是區屬市實驗性示范性高中的名額分配招生計劃占其招生計劃總數的50-65%，其中，分配到區招生計劃約占本校名額分配招生計劃的30%，分配到校招生計劃約占本校名額分配招生計劃的70%。

??各區屬市實驗性示范性高中的名額分配到校招生計劃，原則上以所屬區內各所不選擇生源初中學校中招報名人數占本區該類學校中招報名總人數的比例為測算依據，分配到本區每所不選擇生源的初中學校，實現名額分配全覆蓋。此次政策指出，市實驗性示范性高中的分校或校區，原則上按照區屬市實驗性示范性高中招生錄取政策執行。

??簡單來說，就是通過名額分配的方式，使得高中教育資源分配更加均衡，各個初中后續可以享受更多報考優質高中機會，進而使得初中各校的生源更加均衡。

??新規發布后，有關上海“學區房”降溫甚至大跌的消息不脛而走，有網友稱新政公布前房產評估價為430萬，新政后變成了370萬。

??3月19日，上海市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起“規范房源掛牌和信息發布的自律倡議”。鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產經紀機構和平臺企業響應倡議，現場簽署了承諾書，承諾不使用“學區房”進行宣傳，規范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現“升學率”、“對口”、“名額未用”用語等。

??至此，不少熱點區域的“學區房”開始出現降溫跡象。

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??家長情緒較為穩定，市場觀望態度為主

??上海教委新規發布后不久，我們實地走訪了部分區域孩子正值學齡的家長及二手房中介，總體來看，與網上熱議相比，家長情緒較為穩定。

??小陳的兒子今年下半年開始讀初一，他們正好趕上此次新規，小陳表示，她知道這一新規，但是和他們家關系其實不是很大：“這一般是給學霸準備的，和我們這種普通孩子關系不大。”

??小陳表示，他兒子上的是寶山一所普通公立，是不是讀書的料，小學的時候就已經知道了，他們現在已經放棄掙扎，進入“佛系”階段：“我兒子成績也不能算差，班里十多名還是有的，好一點的時候前十的樣子。按這個政策來說，本來我們可能沒機會進名校，現在有機會了。但還是要考到保底分才行吧，這起碼得是年級前三的同學才有的機會，我是希望我兒子可以有出息拼一下的，但這也不是我們能急出來的，現在他不和他爸吵架不闖禍，我覺得挺好了。”

??小陳表示，她同事的孩子和她兒子差不多大，之前他們家把自住的一套祁連山路100平左右的房子賣掉了，換了一套育才的學區房，現在應該是被“套牢”了，但是也沒辦法，走一步看一步，上海的政策每過一段時間就會有變化，還不知道以后是什么樣的，就算不是學區房了，地段也是值錢的。

??小沈的兒子可以算是學霸級的，對于這一新政，小沈表示，上海各區政策都不太一樣，具體情況要具體分析，“我家戶口掛在老房子這里，屬于虹口區，是有對口的學校的，但是之前上海發布過一次政策，變成搖號的了，我們就直接去了私立。虹口這邊的政策主要是跟著學籍走的，其他區有的是按戶籍走的，按戶口走的影響應該更大一些。”

??小沈表示，學不學區房的對他家影響不是很大，戶口所在地的老房子沒打算賣過，主要是等著拆遷，對于兒子的教育也一直都是有名校上最好，沒有也不強求，該上的補習班從小到大反正都沒停過。

??小余和小陳、小沈不同，他現在還沒孩子，但是去年6月的時候，他剛把位于岳陽路的學區房賣了置換了一套次新房，賣的時候，他沒想到大半年之后，會出現這樣一個政策。

??“我賣的時候沒想那么多，我就是覺得自己年紀到了，需要一套獨立的婚房，我之前自己住的房子也是前幾年買的，貸款沒還清，要再買一套比較吃力，之前談的幾個朋友都覺得不想和父母在一起，沒辦法，只能再買一套。去年的時候，因為疫情，很多二手房沒人看，價格也在跌，我覺得這是一個機會，因為我老房子是學區房，在當時不僅沒跌，還在漲，我就想著趁這個機會一邊在漲，一邊在跌，就抓緊置換一下，而且那時候看房子的人少，我還可以挑挑，于是我就賣了岳陽路的老房子，換了一套二房二廳的次新房，這樣我也有一套獨立的婚房了。”

??小余告訴我們，當時他的賣出價接近16萬/平方米，最終到手630萬，他還了第一套房子剩下的貸款，然后全款買下了第二套房子。

??“我把房子賣掉之后，有一段時間也在糾結，因為去年下半年之后，我新買的房子的價格漲幅沒有我岳陽路的老房子漲的多，當時我一直安慰自己，學區房要有孩子了才用得上，沒婚房老婆都找不到，主次關系要分清楚。沒想到現在出了這樣一個政策，我問了一下之前的中介，他告訴我現在那套房子的確是跌了，但還沒跌破之前我賣的價格。所以我覺得，現在跌掉的很多都是去年下半年漲上來的價格，還沒到真正暴跌的程度。”

??某知名品牌中介小張告訴我們，新政發布之后，的確對學區房有很大影響，但是降價拋售的現象很少：“有人過來問價格的，但是真正大幅度降價掛牌的很少，起碼我們店里這周是沒有這樣成交的，有些之前準備賣的，現在有部分轉租了，二手房和新房還不太一樣，除非很急的要用錢，否則價格談不攏，人家房東不樂意賣就不賣了，放著收租也挺好。”

??另一名中介小瞿表示，此次新政針對的是初中考高中階段，之前他經手的更多的是小學階段的：“我遇到的更多的還是孩子還沒出生，準備要，或者剛懷不久，或者剛生不久的家長來問學區房，大部分都是要小學對口的，上海之前有關這類的政策一直都有，‘上海發布’上面也可以查小學對口的情況，還有‘人戶分離’什么的，很多家長比我還了解的清楚，他們的目的都是很明確的，所以我覺得現在這個政策推出來，然后到真正影響到小孩上學還是一個很漫長的過程，起碼現在在讀的這些孩子，都差不多定型了。影響最多的還是準備要買學區房或者是剛買了學區房的那部分人。”

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??新政前，上海二手房成交金額創歷史新高

??事實上，從市場來看，2000年以來上海的二手房市場成交量呈現五年一周期的特點，在2016年的成交高峰期過后，2020年上海的二手房需求也迎來了集中爆發，二手房市場活躍度提高，成交量同比增加，并達到近四年來的最高點，成交金額更是突破1萬億元，創下歷史新高。

圖：2000年~2020年上海二手住宅成交規模走勢（萬平方米）

數據來源：上海統計局

??二手房市場的火熱，主要原因正是在于優質學區二手房價格的調漲。自2020年3月起，上海實施“公民同招”、民辦搖號的新政，導致公辦學校穩定優勢凸顯。基于此，九年一貫制學區房、初中學區房開始受到熱捧，進而抬升了二手房整體市場熱度。

圖：2011年~2020年上海二手房成交面積、金額走勢（萬平方米，億元）

數據來源：CRIC中國房地產咨詢決策系統

??有學區規劃利好的浦東二手房成交占比漲幅位居各區首位，其次是教育配套較佳的近郊板塊，如寶山、青浦和閔行，漲幅也相對較高。

??同時，徐匯、靜安、黃浦等中心城區二手房成交量占比也出現了上漲，這主要是由于：一方面，這些區域的新房供應有限，認籌比也往往較高；另一方面，此次進入市場的客戶大多有學區需求，受此影響之下，這些客戶更愿意選擇中心城區的二手房而非郊區的新房，進而導致大量優質改善需求溢出至二手房市場。

圖：2016年和2020年上海二手房區域成交占比變動

數據來源：CRIC中國房地產咨詢決策系統

??隨著二手房下半年房價明顯上漲，調控隨即加壓。2021年開年后，上海相繼多次收緊樓市調控：1月21日，“滬十條”出臺，封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理等；1月25日，將法拍房納入限購范圍。

??3月16日上海教委新規無疑在以上調控后進一步加壓。我們認為，接下來一年，上海的房地產調控政策環境仍將保持收緊的狀態。

圖：2020年以來上海新房和二手房價格指數月度走勢

數據來源：國家統計局

??在上海教委政策發布后不久，北京也傳出相關政策也可能會出現變化的消息。

??包括學區房在內的市場穩定工作，是今年全國各地房地產監管部門的重點工作。今年以來，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策，從各個角度各個渠道出發，積極穩定學區房的價格和市場預期。

??我們認為，此次上海教委新政對穩定熱點區域的學區房有一定的積極意義，且具有很強的示范效應，對全國各地的學區房降溫有一定的啟發引領作用。對于購房者及家長來說，需理性擇校、理性置業。

??注：文中涉及的人名皆為化名