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??“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要穩(wěn)發(fā)展。”近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。

??目前，中央召開會(huì)議，對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)工作定下主基調(diào)，提出要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策措施，明確要求“穩(wěn)住樓市股市”。無論是從宏觀政策還是樓市定調(diào)上，都釋放出更加積極的信號(hào)。

??面對(duì)未來發(fā)展，任澤平認(rèn)為，“近期樓市利好政策力度空前，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售和投資降幅將持續(xù)收窄，在未來1~2年實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

??另外，他還提出，房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，也應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，包括房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，也不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起的市場(chǎng)過熱，當(dāng)前正是放松限購(gòu)的良機(jī)。

??有效激發(fā)購(gòu)房者熱情

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??任澤平：2024年，房地產(chǎn)銷售整體較低迷，1~11月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比減少32.9%，銷售額超千億房企僅9家，較2023年同期減少7家；百億房企76家，較2023年同期減少32家。待售面積高，截至2024年10月，商品房待售面積達(dá)7.3億平方米，較2023年末上升8.6%，處于歷史高位。

??整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“前低后高”趨勢(shì)，特別是“9·26”中央政治局會(huì)議后，政策持續(xù)加碼，核心城市的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了“階段性企穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

??任澤平：整體來看，效果是不錯(cuò)的。如在“白名單”方面，10月17日，中央五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，提到將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。我認(rèn)為，“白名單”規(guī)模增加及撥付方式改進(jìn)，有助于完成保交房，有效保障所有合格項(xiàng)目獲得合理融資支持，有利于民生。

??收儲(chǔ)方面，我在2023年~2024年提出過成立住房銀行的構(gòu)想，收儲(chǔ)商品房用于保障房。當(dāng)前，我們面臨大面積的商品房庫(kù)存問題，如果通過住房銀行收儲(chǔ)用作保障房，是利國(guó)利民的善政。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億元資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購(gòu)動(dòng)力不足。

??從限購(gòu)政策調(diào)整來看，今年一二線城市加快了放松限購(gòu)政策的步伐，目前僅北京、上海、深圳和海南部分城市仍在實(shí)施，但從全方位放開的城市如廈門、蘇州、廣州等情況來看，市場(chǎng)短期脈沖后仍然疲軟。可見，也不能僅對(duì)放松限購(gòu)有太大指望，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)需綜合施策。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：12月9日，中央政治局召開會(huì)議，提出要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，對(duì)于這一定調(diào)您怎么看，要如何才能“穩(wěn)”？

??任澤平：我認(rèn)為，2025年，可以從多個(gè)方面發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)：

??一是需求端激發(fā)購(gòu)房者熱情，可以繼續(xù)放寬一線城市限購(gòu)、推出針對(duì)首套房或改善型住房的財(cái)政補(bǔ)貼政策等。二是供給端改善資源配置，對(duì)于閑置或庫(kù)存較多的地區(qū)，減少供地，加快舊房改造或以租代售措施，盤活存量資產(chǎn)。三是在收儲(chǔ)方面，資金規(guī)模要大、利率要低、期限要長(zhǎng)。四是對(duì)供需兩方提供金融支持，首套房貸利率可以進(jìn)一步下調(diào)；金融機(jī)構(gòu)也要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資支持，對(duì)按政策要求發(fā)放“白名單”貸款的商業(yè)銀行進(jìn)行免責(zé)，同時(shí)針對(duì)困境房企實(shí)施專項(xiàng)債務(wù)化解方案等。

??通過上述行動(dòng)，有助于改善民生、救助房企、改善地方財(cái)政和防止?fàn)€尾樓風(fēng)險(xiǎn)，一舉多得，見效也會(huì)好。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議提出，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。其中，“適度寬松”的貨幣政策是2011年以來首次改變貨幣政策立場(chǎng)，這釋放了什么信號(hào)？

??任澤平：是的，中央政治局會(huì)議提到，貨幣政策要“適度寬松”，這一提法曾在2008年~2010年應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)時(shí)提出過，時(shí)隔14年再現(xiàn)，足見力度。據(jù)此判斷，預(yù)計(jì)2025年將有更大力度降息降準(zhǔn)落地，累計(jì)調(diào)降政策利率可能會(huì)在50BP左右，累計(jì)降準(zhǔn)200BP左右。降準(zhǔn)、購(gòu)債等多渠道釋放中長(zhǎng)期資金，將維持流動(dòng)性寬裕，更大力度滿足市場(chǎng)對(duì)中長(zhǎng)期資金需求。

??“三招”可救房地產(chǎn)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？

??任澤平：我認(rèn)為，主要是外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，如有效需求不足、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢、居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)等，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常不利。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)此，您有何建議？

??任澤平：短期來看，三招可救房地產(chǎn)。

??一是組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，收購(gòu)開發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房、保障房，但利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，方能有效果。

??在利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國(guó)企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15~30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我認(rèn)為要將全國(guó)住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億元；監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。

??二是持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。

??三是全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求。

??現(xiàn)在，一線城市廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海也可以全面放開限購(gòu)，北京則可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購(gòu)，以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??長(zhǎng)期來看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??任澤平：我預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售和投資降幅將持續(xù)收窄，在未來1~2年左右會(huì)實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

??不過，當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大空間。根據(jù)我們的測(cè)算，2024年~2030年，我國(guó)住房需求總量約65億平方米，年均新增住房需求約9.3億平方米/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。從結(jié)構(gòu)看，2024年~2030年，剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29%、41.1%、29.8%，改善性需求會(huì)成為我國(guó)住房市場(chǎng)最大的支撐。