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??2020年是融創上市十周年，其半年報用了一連串數字，講述10年間融創所取得的成績。

??“自2010年上市起，本集團實現了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲備貨值增長33倍及凈資產增長27倍。”

??經過十年發展，融創早已從一家區域型房企發展成為全國性的綜合企業集團，業務也由單一的房地產發展成為以地產業務為核心，并布局服務、文旅、文化、會議會展及醫療康養等板塊。

??2019年，其合同銷售金額5562.1億元，排在碧桂園、萬科、恒大之后，位列第四，已成為國內房地產企業絕無僅有的幾大巨頭之一。

??規模上已經成為頭部企業，2019年，融創也升級集團戰略為“中國家庭美好生活整合服務商”，開啟了復合型企業集團的新篇章，企業的關注點也從規模轉向了利潤等財務指標。

??引用融創中國董事會主席孫宏斌今年3月業績會上的一句話就是，管理重心一定以利潤為核心，當然銷售排名也不能往后跑。“利潤第一、排名第二”已成為融創今后發展的主要策略，從最新發布的半年來看，融創已為這一目標挖好了所需的護城河。

??“三升三降”業績亮眼

??在融創半年報中，六大指標“三升三降”成為其一大亮點，該公司在營收、利潤、資產三大方面均實現增長。與之對應的是，通過積極優化資金債務結構，融創實現了土地投資、總負債及融資成本的“三降”。

??據了解，今年上半年，融創中國收入總額773.4億元，同比增加0.7%。

??半年報顯示，其經營溢利由2019年同期的157億元增加23.3億元至上半年的180.3億元。該公司擁有人應占溢利達約109.6億元，同比增長約6.5%；公司擁有人應占凈利潤率達約14.2%，同比增加0.8個百分點；核心凈利潤達約130.4億元，同比增長約3%。

??截至2020年六月末，融創中國總資產9964.01億元較2019年末上升3.72%。報告期內，該集團權益總額達約1338.8億元，較2019年末增長約17.3%。

??在各項盈利及資產權益指標實現增長的同時，融創中國控負債的效果顯著。一個原因是，其通過控制拿地節奏，借貸總額得到了很好的控制。據了解，2020上半年，該集團新增土地同比大幅下降約64%。

??土地投資減少，導致的資金及借貸需求減弱，該集團凈負債率%相較于2019年12月31日大幅下降23.3個百分點。

??此外，積極主動優化債務結構，推動該集團融資成本顯著下降。今年上半年，融創中國新增有息負債加權平均成本較于2019年末新增有息負債加權平均成本顯著下降1.9個百分點。

??“三道紅線”與融創的凈負債率下降

??值得注意的是，近兩年房企融資政策收緊，融資成本上升，加上各地調控政策不斷，地產開發商的利潤被攤薄。這樣的市場環境中，房企要實現營收、利潤等指標的增長并不容易。

??而一直以來，在資本市場，盈利能力又是投資者評判一家上市公司好壞的直觀指標。盈利能力強，意味著這家公司能給投資者帶來更好的利潤及投資回報。從半年報來看，融創在復雜的市場環境中，依然實現各項指標的增長，也說明其業績具有較好的抗風險和抗行業周期能力。

??另一方面，在“房住不炒”以及“穩地價、穩房價、穩預期”等政策之下，監管層面越來越重視房地產行業的健康穩定發展。特別是今年疫情的爆發給經濟造成壓力，作為國內經濟增長壓艙石的房地產行業，在穩就業、穩經濟等方面更有著重要意義。

??今年8月，監管部門召開重點房地產企業座談會，給地產開發商劃定“三道紅線”，對負債高的房企在今后負債增長方面做出限制，促進房地產企業的健康穩定發展。簡單來說，一部分高負債房企在今后發債融資方面將備受掣肘。

??這個層面上講，融創中國主動降杠桿，與當前的融資、監管環境高度一致，并展現出其先于同行的眼光。

??2020年上半年，融創中國在境內發行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。在境外債券市場發債期限得到延長的同時，其融資利率亦整體下降約1.5%。

??資料顯示，該集團目前持續保持著充裕的流動性，截至六月底賬面現金約1208.6億元，其非受限制現金為852.3億元，相較于2019年同期增長了9.35%。

??“三升三降”背后的內在邏輯

??仔細查閱其半年報便可以發現，融創中國之所以能在上半年實現關鍵指標的“三升三降”，原因也是多方面的。一方面，融創一直以來保持著高于行業營銷去化能力，高轉化率為其營收的增長提供了上升的空間。

??據了解，2020年一季度，融創中國供貨安排受新冠疫情影響有所放緩，銷售受到一定影響。但隨著二季度開始疫情得到有效控制，銷售強勢反彈，在5月份開始實現銷售額同比增長。2020年上半年，融創連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額1952.7億元，穩居行業前五。

??產品的高溢價方面，今年1-7月，融創合同銷售金額2475.2億元，累計合同銷售面積約1776.2萬平方米，銷售均價約1.4萬元/平方米，高于大部分同行房企。8月20日，融創長樂雅頌在重慶正式亮相，這是其全國首個宋風作品，意味著融創在中式產品領域以“宋”為IP，在產品美學和創新方面繼續引領行業。

??另一方面，該公司利潤的增長還得益于其產品高于同行的產品溢價以及手中持有的大量優質低成本土地。事實上，融創在拿地方面一直有一套自身的方法，奉行在對的時間拿對的地。通過踏準拿地節奏以及眾多行業的收并購，近幾年，融創累積了大量優質、成本合理的土地儲備。

??據半年報披露，截至2020年六月末，融創連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.48億平方米，土地儲備貨值預計超3.0萬億，其中約80%位于一二線城市，而平均土地成本僅為4312元/平方米。充足高質量、低成本的土地儲備為融創的高利潤提供了可能。

??也正因為手中持有的大量優質土地，融創在土地市場可以游刃有余地根據自身需求進行取舍。今年上半年個別土地市場出現熱潮，融創減緩了拿地的節奏，為其經營現金流快速釋放、保持充裕流動性及負債率穩步下降提供了有力的支持。

??“三升三降”財務數據展示了融創已從關注規模到聚焦利潤的可持續發展模式當中。融創在年報中表示，2020年下半年，該集團充足的可售資源將有力保障銷售。預計下半年的可售資源將在6213億元左右，其中約76%位于一二線城市。