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??“今年重慶龍湖與重慶地產(chǎn)集團(tuán)合作很緊密，一起拿了幾個(gè)地塊了，”12月2日，據(jù)一位知情人士透露，這背后的情況是，“這兩年重慶龍湖拿的地都不好，但與國(guó)資合作拿的地還可以。”

??11月26日，重慶地產(chǎn)集團(tuán)下屬的重慶康田米源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“康田米源”）股權(quán)增資項(xiàng)目，在重慶聯(lián)交所經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判，遴選重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“重慶龍湖”）成為戰(zhàn)略投資方，募集資金3.83億元，超過(guò)計(jì)劃募資金額6999.74萬(wàn)元，溢價(jià)率為22.34%。

??增資后，重慶地產(chǎn)集團(tuán)與重慶龍湖分別持股50%，重慶地產(chǎn)集團(tuán)成功實(shí)施房產(chǎn)項(xiàng)目公司混改。

??環(huán)業(yè)投資IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，重慶地產(chǎn)集團(tuán)作為國(guó)企，手中握有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，但可能缺乏機(jī)制活力。兩家做了混改，既能獲得國(guó)企的體制優(yōu)勢(shì)，又能加入龍湖的活力，無(wú)論是在資源獲取上，還是在機(jī)制的靈活性上，都能得到一個(gè)雙贏的結(jié)果。

??12月3日，記者致電龍湖集團(tuán)尋求采訪，但截至發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

??融創(chuàng)早已入局

??資料顯示，康田米源成立于2014年4月4日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由重慶地產(chǎn)集團(tuán)旗下重慶康田置業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“重慶康田置業(yè)”）全資持股。其是為開發(fā)“康田瀾山樾”項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司。

??該項(xiàng)目是康田米源于2014年取得南岸區(qū)茶園組團(tuán)B分區(qū)B48-3/03、B44-2/03、B44-1號(hào)地塊的土地使用權(quán)，面積合計(jì)293173平方米，規(guī)劃計(jì)容面積約439759.5平方米，其中商業(yè)87951.9平方米，住宅351807.6平方米。

??今年8月，康田米源增資項(xiàng)目正式掛牌，據(jù)其2020年7月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，公司資產(chǎn)約53.39億元，負(fù)債總計(jì)53.54億元，今年1~7月凈虧損約1122萬(wàn)元。本次增資資金，主要用于“康田瀾山樾”項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

??據(jù)了解，這次的項(xiàng)目掛牌時(shí)，重慶聯(lián)交所根據(jù)確定的資格條件，重點(diǎn)向注冊(cè)資本不少于10億元人民幣、AAA主體信用等級(jí)、在重慶開發(fā)量不少于500萬(wàn)平方米、位列“2020中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單”前50位的企業(yè)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介。

??最終成功征集到龍湖集團(tuán)旗下的重慶龍湖地產(chǎn)公司和融創(chuàng)集團(tuán)旗下融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)西南”）進(jìn)入到“決賽”中，并觸發(fā)了競(jìng)爭(zhēng)性談判方式確定投資方的條件。結(jié)果由重慶龍湖勝出，參與重慶地產(chǎn)集團(tuán)的混改。

??重慶地產(chǎn)集團(tuán)于2003年2月28日成立，重慶市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)，主要承擔(dān)重慶市市經(jīng)營(yíng)性土地整治和社會(huì)文化公益設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施、公租房建設(shè)等職責(zé)。

??截至2020年6月底，重慶地產(chǎn)集團(tuán)注冊(cè)資本金50億元，資產(chǎn)總額1248.7億元，凈資產(chǎn)731.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率41.4%。

??梳理重慶地產(chǎn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)子公司可以看到，同樣由其全資持股的重慶康田置業(yè)的子公司中，重慶康田雍俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“康田雍俊”）的另一位股東為重慶合眾聯(lián)一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，持股比例為49%，而后者正是由融創(chuàng)西南全資持有。

??工商信息的變更記錄顯示，早在2015年7月6日，融創(chuàng)西南就已經(jīng)通過(guò)其控股的重慶合眾聯(lián)一投資有限公司入局康田雍俊的混改。

??2015年9月25日，康田雍俊還曾引入招商基金持股，不過(guò)，到2018年1月8日，招商基金又從康田雍俊的股東序列中退出。

??合作拿地背后

??今年以來(lái)，兩宗關(guān)于土地收并購(gòu)的交易，讓重慶龍湖拿地路線一改過(guò)去的傳統(tǒng)。習(xí)慣于通過(guò)招拍掛拿地的重慶龍湖，也開始熱衷于在收并購(gòu)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。

??今年1月17日，重慶龍湖以3060萬(wàn)元增資底價(jià)拿下了重慶頤天展圖置業(yè)有限公司51%股權(quán)。

??2019年10月8日，頤天康養(yǎng)旗下重慶頤天展圖置業(yè)有限公司在聯(lián)交所掛牌增資51%股權(quán)，尋求品牌開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)外河坪地塊，最終確認(rèn)龍湖作為該項(xiàng)目合作方，且于今年3月已完成相關(guān)的工商登記手續(xù)。

??“通過(guò)收并購(gòu)方式與城投合作，這是重慶龍湖的第一次。”龍湖地產(chǎn)重慶公司投發(fā)部有關(guān)人士表示。

??此外，今年重慶龍湖還與鼎升房地產(chǎn)公司合作的鼎升國(guó)際中心項(xiàng)目。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年的重慶龍湖似乎有點(diǎn)過(guò)于穩(wěn)健了。迄今，其在大本營(yíng)重慶只有3宗地塊進(jìn)賬，并且3宗地都是以聯(lián)合體形式拿下。這不僅趕不上去年6塊地的水平，也不及前年出手了4宗地塊。

??在土地市場(chǎng)出手偏于謹(jǐn)慎的背后，是重慶土地市場(chǎng)供地減少，以及拿地成本有逐漸抬升的趨勢(shì)。

??根據(jù)2017年重慶市國(guó)土房管局發(fā)布的關(guān)于《重慶市主城區(qū)住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃及三年滾動(dòng)計(jì)劃》，2018年重慶主城計(jì)劃供地2萬(wàn)畝，而為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定性，深化樓市供給側(cè)改革，2018年實(shí)際供地為1.32萬(wàn)畝，僅為計(jì)劃的三分之二。

??到2019年，年初重慶土拍市場(chǎng)快速回暖，房企扎堆競(jìng)拍、溢價(jià)率水平持續(xù)較高、樓面均價(jià)不斷刷新，但年中開始市場(chǎng)熱度又迅速回落，基本以掛牌成交或低溢價(jià)成交為主。

??中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，總體來(lái)看，2019年，重慶主城區(qū)共成交110宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積1235.31萬(wàn)平方米，同比下跌兩成。

??上述知情人士告訴記者，重慶龍湖確實(shí)在市場(chǎng)上拿不到更好的地，與國(guó)資合作，在拿地方面有優(yōu)勢(shì)，這是客觀存在的現(xiàn)狀。

??今年4月16日，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)主辦了“2020年度土地推介會(huì)”，推出22宗地塊亮相，總面積達(dá)4500余畝，吸引了萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、保利集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等92家品牌房企的參與和關(guān)注。

??“重慶地產(chǎn)集團(tuán)是土地儲(chǔ)備公司，集團(tuán)下有收儲(chǔ)公司、開發(fā)公司等，”該人士稱，他們是推地、拿地、開發(fā)土地、賣房一把抓。

??參與國(guó)企混改，與國(guó)資建立合作，重慶龍湖正在強(qiáng)化自身在重慶的競(jìng)爭(zhēng)力。柏文喜告訴記者，國(guó)有資本是一種非人格化的資本，一般難以在內(nèi)部形成有效的治理結(jié)構(gòu)，通過(guò)混改，引入民營(yíng)資本，能夠在原有的國(guó)企范圍內(nèi)建立有效的治理結(jié)構(gòu)，激活僵化的體制，使原有的國(guó)企獲得體制活力。

??他進(jìn)而表示，民企在參與混改當(dāng)中能夠獲取兩方面的益處，首先，很多國(guó)企從事的都是行政壟斷型的、資源型的、特許經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)進(jìn)入的門檻高，而民企通過(guò)混改與國(guó)企建立合作，就有跨過(guò)這些門檻的可能，從而獲取新的業(yè)務(wù)；第二，在我們國(guó)家特有的政商環(huán)境之下，市場(chǎng)普遍有一種國(guó)企信仰，民營(yíng)企業(yè)參與國(guó)企混改也能在融資方面獲得市場(chǎng)信用提升。