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??業(yè)績沒有明顯縮水，但是，萬科今年投入拿地的資金出現(xiàn)了大幅減少，這背后有“去杠桿”的壓力，也有豐富的土地儲備底氣。據(jù)測算，萬科的在建和規(guī)劃項目能滿足其未來3~4年銷售需求。

??今年1~11月，萬科拿地資金為1050億元，拿地面積為1463萬平方米，遠低于去年同期。在頭部房企排名中，萬科今年名次較去年出現(xiàn)下降。

??萬科最近一次拿地是12月10日，經(jīng)過306輪競價、溢價率30.03%，以上限價格11.47億元競得溫州一宗土地。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，萬科拿地金額下降是經(jīng)營策略上的考慮，并不一定是壞事。業(yè)內(nèi)分析人士建議，萬科未來仍要堅持量入為出的態(tài)度，聚焦核心城市和城市群，把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機遇。

??拿地金銳減

??據(jù)相關研究機構(gòu)發(fā)布的全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，今年1~11月，萬科以1050億元的拿地金額位列第三，比第一名碧桂園少221億元；以1463萬平方米的拿地面積位列第六，低于第一名碧桂園2320萬平方米。

??與這份數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是，在相關研究機構(gòu)發(fā)布的2019年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中，萬科以全年1610億元位居第一，高出第二名碧桂園307億元；以2996萬平方米的拿地面積位列第三，低于第一名碧桂園1257萬平方米。

??不出意外的情況下，萬科想要在今年最后一個月重新沖擊拿地金額榜首，或是超越去年數(shù)據(jù)，幾乎是不可能完成的事。

??受此影響，萬科的新增貨值同樣較去年出現(xiàn)萎縮。相關研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，萬科全口徑新增貨值3627億元，權(quán)益新增貨值2370億元，在頭部房企中排名第五。

??堅持量入為出的萬科，今年似乎并沒有按計劃拿地。萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官張旭曾說：萬科從來沒有非常固定的經(jīng)營目標和計劃，每個季度會調(diào)整一次。萬科拿地是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地，所以也沒有固定的拿地計劃。

??在業(yè)績方面，萬科發(fā)布的銷售簡報顯示，其11月份實現(xiàn)合同銷售面積394.4萬平方米，合同銷售金額575.4億元，分別同比增長8.2%和5.5%。整體來看，今年1~11月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積4025.3萬平方米，合同銷售金額6026.1億元，分別同比增長8.87%和5.07%。

??需要強調(diào)的是，上述銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)接近萬科2019年全年的銷售額，即合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元。按照萬科今年11月份的銷售情況來看，全年業(yè)績達到或超越2019年并非難事。

??調(diào)結(jié)構(gòu)加倉中西部

??今年進入第三季度后，萬科的銷售和拿地節(jié)奏出現(xiàn)明顯加速。

??統(tǒng)計顯示，第三季度，萬科累計獲取項目64個，新增建筑面積1216.9萬平方米，拿地總價776.85億元。

??11月份，萬科就在佛山、南京、南通等地獲取了18個新項目，新增建筑面積376.6萬平方米，同比增長79.3%，環(huán)比增長82.6%，拿地總價205.1億元，同比增長162.0%，環(huán)比增長19.2%。

??最近一次拿地是12月10日，萬科旗下一子公司經(jīng)過306輪競價，溢價率30.03%，以上限價格11.47億元競得溫州經(jīng)開區(qū)民營經(jīng)濟科技產(chǎn)業(yè)基地的一宗地，樓面價5982元/平方米，競報政策性住房（人才住房）面積50600平方米。

??年底拿地加速的同時，萬科對區(qū)域的選擇也發(fā)生輕微變化。相關研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在區(qū)域選擇上，萬科更青睞長三角地區(qū)，今年1~11月，萬科在該區(qū)域的拿地金額為505億元，拿地面積為381萬平方米；其次是粵港澳大灣區(qū)，萬科在該區(qū)域的拿地金額為199億元，拿地面積為179萬平方米。在具體城市上，萬科對杭州情有獨鐘，拿地金額為86億元；其次是南京，拿地金額為57億元。

??不難發(fā)現(xiàn)，今年以來萬科在環(huán)渤海和中西部地區(qū)的投資力度并不大，例如在北京，萬科今年1~11月并沒有任何拿地記錄。正因此，臨近年底萬科調(diào)倉意圖變得愈發(fā)明顯。

??華西證券的報告顯示，11月份，萬科在二線和三四線城市的拿地面積占比分別為51%和49%，重點布局核心高能級城市；從區(qū)域分布來看，萬科在長三角、京津冀、珠三角和中西部地區(qū)的拿地面積占比分別為24%、13%、9%和54%，加倉布局中西部地區(qū)。

??業(yè)內(nèi)人士表示，“2020年萬科重點布局一二線城市，強調(diào)保持合理的土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)。”對于萬科今后的投資，他建議，還是要保持量入為出的態(tài)度，聚焦核心城市和城市群，把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機遇。

??加速“去杠桿”

??對于萬科今年的拿地策略。李建橋認為：“萬科今年以來銷售業(yè)績增長平穩(wěn)，在投資方面秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，在確保成本合理的前提下發(fā)掘各類潛在的投資機會。”

??談及萬科的土地儲備情況時，李建橋顯得十分樂觀，他表示：“雖然謹慎投資導致萬科的拿地金額和拿地銷售比均有所下降，但就萬科目前的土地儲備情況來看，足以支撐未來發(fā)展。”

??萬科2020年中報顯示，在建項目和規(guī)劃中項目的總建筑面積超過1.5億平方米，按照2019年的銷售面積4112.2萬平方米推算，能滿足其未來3~4年銷售需求。

??截至2020年三季度末，萬科凈負債率為28.51%，較2019年底下降6.15個百分點，達到監(jiān)管要求；現(xiàn)金短債比為1.97，較2019年底上升23.71個百分點，達到監(jiān)管要求；扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率為74.2%，較2019年底下降2.31個百分點，略超監(jiān)管紅線。

??這說明，萬科房地產(chǎn)銷售同比持續(xù)正增長，拿地風格偏向謹慎，竣工結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率持續(xù)走低，去杠桿進程加快。

??李宇嘉表示，今年下半年資管新規(guī)“三道紅線”出臺后，幾乎所有頭部房企都放緩了拿地節(jié)奏。因為包括萬科在內(nèi)很多都踩了“紅線”，在“杠桿”方面受到了沖擊。

??“萬科拿地金額下降是經(jīng)營策略上的考慮，不一定是壞事。”李宇嘉認為，放緩拿地意味著企業(yè)有更多精力去開發(fā)儲備土地，能夠更快地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流銷售，然后再去拿地，實現(xiàn)更為良性的循環(huán)，從而提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

??針對上述問題，以及未來的經(jīng)營策略，記者聯(lián)系了萬科方面，截至發(fā)稿對方未作回應。毋庸置疑的是，存量競爭時代考驗企業(yè)綜合實力，行業(yè)巨大體量為企業(yè)提供大量發(fā)展機會，作為行業(yè)“領頭羊”的萬科，一舉一動都備受關注。