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??一年降一檔，這是綠地控股（600606.SH）的降杠桿計劃。

??近日，綠地控股針對“三道紅線”，向投資者透露了具體降檔方案，包括2021年6月30日，現金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負債降至2800億元以下。

??截至2020年9月30日，綠地踩了三條“紅線”，剔除預收款后的資產負債率為82.38%（紅線為大于“70%“），凈負債率為183.45%（紅線為大于”100%“），現金短債比為0.78倍（紅線為小于“1倍”）。

??三個指標距離“及格線”尚有距離，一年降一檔，綠地能實現嗎？

??一年降一檔

??根據新規，三線全中的情況下，房企將不得增加有息負債，三條“紅線”徹底封死了綠地的融資空間。綜合現金短債比、凈負債率、剔除預收款后的資產負債率“翻綠”的難易程度和目前踩線情況，綠地把第一個目標鎖定在現金短債比。

??現金短債比是衡量貨幣資金能否覆蓋短期有息負債的指標，若現金短債比小于1，房企將面臨短期償債的風險。

??截止三季末，綠地貨幣資金共計805.72億元，短期有息負債約為1032.97億元。在短債規模大體不變的情況下，如果實現現金短債比大于1倍的目標，綠地至少需要增加227.25億元資金。

??出售資產是回籠資金最快的方式之一。11月時，綠地曾有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元，其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。當時不少投資者表示，綠地出售資產確實能增加百億的凈資產，同時還回流了200億現金，對綠地降低負債有一定的幫助。

??除此之外，把短債“變”長債，也可以助力現金短債比提升。張玉良曾提出，綠地要壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比。截止三季末，綠地的長期負債比例增至7成。

??綜合來看，2021年6月底，綠地的現金短債比這條“紅線”，翻綠概率極大。

??而對于2022年凈負債率降至綠檔的目標，按三季末數據估算，假設凈資產規模和現金規模大體不變，綠地需要減少1105.85億元的有息負債，這個規模相當于目前綠地整體有息負債規模的1/3，難度可想而知。

??所以，此次綠地對投資者還透露了兩個降債舉措，引入戰投，以及推動旗下金融板塊、貿易港分拆上市。

??引戰人保？

??在“引戰”方面，具體為引入有金融背景央企戰略投資者，戰略投資金額約60億元，該計劃預期在農歷春節后進行。

??近年來，萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險資，“地產+險資”的模式越來越普遍。比如中國平安是華夏幸福、碧桂園、中國金茂、旭輝控股、朗詩地產的第二大股東，同時，它還持有金地集團、保利地產、華潤置地、綠城中國等房企的股票。

??此次綠地的“引戰”計劃，強調了兩個關鍵詞：金融背景、央企。這樣來看，非央企出身的平安應該不在計劃范圍內。據公開資料，目前國內只有4家央企保險公司，分別是中國人壽、中國人保、中國太平、中國出口信譽保險公司，其中，中國人保曾與綠地有過“戰略合作”。2019年7月，綠地控股與中國人保就戰略合作暨中國人保入駐綠地外灘中心簽署意向性協議，雙方建立戰略合作伙伴關系，將在品牌推廣、資源共享等領域進行系統、深入合作。

??對于房企引戰金融央企，IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜分析稱，房企引入有金融背景的央企戰略投資者，除了解決其短期的流動性壓力之外，還可以對其進行長期的金融支持和金融賦能，但是也有可能因為金融機構作為戰投的介入，而改變企業的戰略走向和影響企業自主經營的獨立性。

??金融+貿易港 保一爭二

??股權融資的另一捷徑，是分拆旗下多元業務上市。根據綠地向投資者透露的信息，計劃推動旗下的金融板塊、貿易港分拆上市。同步推進，綠地要“保一爭二”。

??最近，主角之一綠地金融動作頻頻，包括綠地數科千億重組、12月摘得新加坡數字批發銀行牌照等，而另一主角貿易港則低調許多，沒有分拆上市的相關動態，在這次綠地降杠桿方案中被突然提及。

??有關貿易港的消息，還是在6個月前，因為一張牌照。

??今年6月，《海南自由貿易港建設總體方案》出臺，規劃海南成為單獨關稅區，未來將分擔香港的“獨立關稅區”貿易功能。6月27日，綠地海南事業部首個商辦項目，綠地·領海廣場的營銷中心開幕，該樓盤坐落于海南省會海口市龍華區的核心商務區。同時，配套的綠地集團企業服務平臺（海南站）于6月20日正式啟動。

??在此之后，綠地全球貿易港將獲免稅牌照的傳言隨之而來，而綠地的股票也在該時間段迎來了數個漲停，年內股價最高達9.49元/股。

??免稅牌照在業內一直十分稀缺，其背后的原因，是免稅行業巨大的市場空間以及高額的利潤。8月，綠地的免稅品經營資質申請由上海市政府向上遞交。

??從業務組成上看，商貿產業是綠地多元化業務中“大消費”板塊的重要部分。今年上半年，負責該業務的綠地全球商品貿易港集團實現營收45億元，同比增長52%。8天前，綠地貿易港交上了一份“進口答卷”：今年前三季度，國際貿易銷售營收達到43.66億元，同比增長215%，預計全年銷售營收將突破55億元。