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??在許多企業(yè)選擇降低債券利率節(jié)省融資成本時，有房企卻反其道而行之。

??1月21日，有消息稱，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（下稱“重慶龍湖”）將調(diào)整“16龍湖04”票面利率，具體而言，是由3.75%上調(diào)至4.40%。

??相較之下，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近期有陽光城、華僑城、遠洋地產(chǎn)分別不同程度地下調(diào)了此前發(fā)行的債券利率。

??一位西南地區(qū)從事企業(yè)發(fā)債的律師告訴中國房地產(chǎn)報記者，此次重慶龍湖調(diào)高債券利率，是為了避免持有者回售。他表示，即便是重慶龍湖，現(xiàn)在兌付也同樣面臨資金周轉(zhuǎn)壓力。所以，只有通過適度增加融資成本，來保持資金融入，減少短期資金壓力。

??“重慶龍湖適當提升債券利率，可以維護和投資人之間的關(guān)系，讓債券存續(xù)，如果要重新發(fā)債，還要拿批文，過程則比較繁瑣”，一位券商分析師補充道。

??2018年下半年，房企曾短時間內(nèi)集中上調(diào)債券利率，如今，房地產(chǎn)業(yè)的政策和金融環(huán)境相比當時已經(jīng)有了很大的變化。2021年伊始，銀行貸款監(jiān)管趨嚴，作為直接融資的資本市場債券增多，對房企而言，資本市場上的融資也變得緊張。

??逆市場操作

??公開信息顯示，此次調(diào)整債券利率的重慶龍湖為龍湖集團間接附屬公司。

??“16龍湖04”是重慶龍湖2016年4月1日在上交所發(fā)行的公司債，發(fā)行規(guī)模為15億元，期限為10年。

??根據(jù)公告，“16龍湖04”債券在存續(xù)期內(nèi)前5年（2016年3月4日至2021年3月3日）票面年利率為3.75%，在債券存續(xù)期內(nèi)前5年固定不變；在存續(xù)期的第5年末，重慶龍湖決定上調(diào)該期債券票面利率，即在存續(xù)期后5年（2021年3月4日至2026年3月3日）、票面利率為4.40%。

??上述律師認為，重慶龍湖提升債券利率調(diào)整還是從成本角度考慮的，“因為，短期看是成本上升，但是資金流動帶來的利潤比這個成本高多了，所以提高利率，增加資金使用時間實際上減少了成本。”

??與重慶龍湖相異的是，近期有不少房企選擇將此前發(fā)行的債券利率下調(diào)。

??1月21日，陽光城集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于“19陽城01”票面利率調(diào)整及投資者回售實施辦法第一次提示性公告。

??公告顯示，“19陽城01”發(fā)行人選擇調(diào)整票面利率，本期債券存續(xù)期后1年票面利率為5.8%。此前本期債券期限為3年期，發(fā)行總額為15億元，在存續(xù)期內(nèi)前2年（2019年2月28日至2021年2月27日）票面利率7.5%。

??1月6日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布關(guān)于“18僑城03”票面利率調(diào)整及投資者回售實施辦法的第二次公告。

??根據(jù)募集說明書約定，發(fā)行人將于第3個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率以及調(diào)整幅度的公告。本期債券在存續(xù)期前3年票面年利率為5.54%；在本期債券存續(xù)期的第3年末，發(fā)行人選擇下調(diào)存續(xù)期后2年票面利率至3.20%。

??與陽光城和華僑城類似的，2020年10月26日，遠洋地產(chǎn)有限公司公告稱，根據(jù)公司實際情況及當前市場環(huán)境，發(fā)行人決定將“17遠洋01”后2年的票面利率下調(diào)100個基點，即2020年11月21日至2022年11月20日票面利率調(diào)整為4.29%。

??值得注意的是，就在數(shù)月前，重慶龍湖還曾下調(diào)過債券利率。

??2020年9月7日，重慶龍湖發(fā)布了關(guān)于擬下調(diào)“15龍湖04”公司債券票面利率的提示性公告。

??公告指出，根據(jù)原《重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2015年公司債券（第三期）募集說明書》中設(shè)定的發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)，龍湖本期債券后2年票面利率將由4.08%下調(diào)至3.20%-3.60%。

??曾集中上調(diào)債券利率

??查閱現(xiàn)有的公開信息中可知，房企集中上調(diào)債券利率還是在2018年。

??當年10月22日，綠地控股宣布將2015年公司債券（第一期）品種二的票面利率從3.80%上調(diào)至6.80%。

??上調(diào)公司債利率并非綠地一家在操作。當時，據(jù)不完全統(tǒng)計，包括大名城、紅星美凱龍、新城控股、陽光城、復(fù)地、中海、正榮等在內(nèi)的數(shù)家房企均上調(diào)了2015年或2016年發(fā)行的部分公司債票面利率。

??對于當時房企集中上調(diào)債券利率的行為，有房企內(nèi)部人士表示，“幾年前的債和現(xiàn)在的利率水平相差比較大，現(xiàn)在到期了，原先的投資者肯定不會接受原來的利率，自然而然就調(diào)整了。”

??相較于2018年，2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的政策和融資環(huán)境發(fā)生了較大的變化。

??2020年8月，央行和住建部將限制開發(fā)商融資出臺“三道紅線”政策，具體是針對所有的房企劃出的三個標準，分別是：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1。至此，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債增長規(guī)模被牢牢限制住。

??到2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施。

??具體來看是，中資銀行，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比，應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于監(jiān)管部門確定的上限。

??前述律師表示，目前，隨著房地產(chǎn)貸款監(jiān)管通知的發(fā)布，整體來說，資本市場的融資會增多，也會趨緊。“因為作為間接融資的銀行貸款監(jiān)管變嚴，那么作為直接融資的資本市場債券自然會增多，同時資本市場融資也很緊張。”

??一位熟悉地產(chǎn)金融的人士此前告訴記者，降低利率是一種純粹的市場行為，當市場不確定性風險增大時，企業(yè)都有壓縮融資成本的動力，而頭部企業(yè)則具備壓縮成本的實力。

??“至于，債券利率如何調(diào)整，還是要看企業(yè)和投資人雙方各自的需求。”前述券商分析師稱。