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白墻灰瓦的江南建筑背景下，3月23日，張亞?wèn)|、郭佳峰、耿忠強(qiáng)出現(xiàn)在了綠城中國(guó)2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，帶著過(guò)去一年成績(jī)與新發(fā)展計(jì)劃接受資本市場(chǎng)及相關(guān)方面檢驗(yàn)。

??從業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，2020年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售2892億元，歸母凈利潤(rùn)增53.1%至37.96億元，實(shí)現(xiàn)除稅前利潤(rùn)人民幣99.53億元，同比分別增長(zhǎng)2.1%和25.9%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)人民幣43.36億元，同比增長(zhǎng)14.2%。

??不過(guò)，和一年前相比，這一業(yè)績(jī)會(huì)陣容有了不小變化，綠城中國(guó)原執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁周連營(yíng)沒(méi)有出席。

??3月22日早間，綠城中國(guó)發(fā)布公告，稱免去劉文生執(zhí)行董事、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)成員職務(wù)；同時(shí)免去周連營(yíng)執(zhí)行董事職務(wù)。前者由中交集團(tuán)安排其按法定退休年齡退休，后者則被調(diào)回中交工作。

??在免職公告發(fā)布后，綠城中國(guó)又于3月22日午間緊急發(fā)布另一則委任董事公告，稱委任吳文德為執(zhí)行董事、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)成員、公司執(zhí)行總裁；同時(shí)委任洪蕾為執(zhí)行董事。

??一免一任之間，綠城中國(guó)董事會(huì)結(jié)構(gòu)盡管未變，具有核心話語(yǔ)權(quán)6名執(zhí)行董事中仍有4名來(lái)自中交集團(tuán)。但看似簡(jiǎn)單人事變動(dòng)背后，實(shí)則暗潮洶涌。

??“此次調(diào)整新湖中寶算是一個(gè)導(dǎo)火索。”一位熟悉中交集團(tuán)的消息人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，對(duì)于此次免職以及重新委任兩位新董事進(jìn)駐綠城中國(guó)董事會(huì)，是中交集團(tuán)新領(lǐng)導(dǎo)板子統(tǒng)籌考慮后做出的決定。除了有在干部人選方面仔細(xì)考量，還會(huì)加強(qiáng)中交集團(tuán)管控綠城中國(guó)等想法。

??這件事赫然擺在了綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|與他的管理團(tuán)隊(duì)面前。

??不過(guò)，在張亞?wèn)|接掌的第三個(gè)年頭，綠城中國(guó)交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單：超額完成2020年年度目標(biāo)，重回行業(yè)前10。對(duì)于未來(lái)，張亞?wèn)|也給出了計(jì)劃：2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3100元；2025年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6400億元。

??但變化已然開始。

??綠城中國(guó)董事會(huì)來(lái)了新人

??中交集團(tuán)自成為綠城中國(guó)單一大股東后一直在加強(qiáng)對(duì)其管控。

??上述消息人士表示，每次與綠城中國(guó)相關(guān)調(diào)整，都是中交集團(tuán)直接安排和決定，包括中交房地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)都不是很清楚。

??不過(guò)，引發(fā)這次進(jìn)一步強(qiáng)化與調(diào)整的原因與2020年新湖中寶收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)有關(guān)。

??同是浙系房企的新湖中寶和綠城中國(guó)在布局、發(fā)展路徑上相似，二者總有些惺惺相惜之感。2019年，綠城中國(guó)通過(guò)收并購(gòu)獲取了包括上海新湖明珠城在內(nèi)的17個(gè)項(xiàng)目；2020年，綠城中國(guó)又先后以收并購(gòu)方式獲取上海青藍(lán)國(guó)際城二期、啟東海上明珠城等9個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)充了土地儲(chǔ)備，與新湖中寶合作也更進(jìn)一步。

??本來(lái)是項(xiàng)目上合作居多，但讓大股東中交集團(tuán)不曾想到的是，新湖中寶在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目予綠城中國(guó)的同時(shí)，正在謀求對(duì)綠城中國(guó)股權(quán)層面收購(gòu)。

??2020年5月26日，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)H股股份已交割完成。交易完成后，新湖中寶成為中交集團(tuán)、九龍倉(cāng)之后的綠城中國(guó)第三大股東，持股比例12.95%。

??此后，新湖中寶向綠城中國(guó)提名一名董事候選人，委派武亦文為非執(zhí)行董事。

??上述消息人士表示，新湖中寶入股綠城中國(guó)讓中交集團(tuán)有了不滿情緒。從中交集團(tuán)角度來(lái)講，可以容忍綠城中國(guó)按照自己想要的方向自由發(fā)展，但不能容忍“外人進(jìn)門”威脅到自己話語(yǔ)權(quán)。

??此次人事調(diào)整，在人選上可以看出中交集團(tuán)是經(jīng)過(guò)慎重考慮的。

??公開資料顯示，吳文德和洪蕾都是“老中交”，前者擁有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，一直負(fù)責(zé)投資工作；洪蕾則于法律事務(wù)和管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富，據(jù)悉其工作作風(fēng)硬派，且對(duì)董事會(huì)方面工作頗為熟悉。預(yù)計(jì)這兩人到來(lái)將更加有助于綠城中國(guó)與中交集團(tuán)良好溝通，有利于綠城中國(guó)后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展。

??目前，中交集團(tuán)為綠城中國(guó)單一大股東，持股25.05%。雖然在綠城中國(guó)董事會(huì)最有話語(yǔ)權(quán)的6人中，中交集團(tuán)人員占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但作為大股東，中交集團(tuán)不允許綠城中國(guó)股東層面再出現(xiàn)“意外”。

??“在木已成舟的情況下，中交集團(tuán)能做的就是把房門加厚，再加把鎖。預(yù)計(jì)中交集團(tuán)后續(xù)還會(huì)有相關(guān)動(dòng)作。”上述人士表示。

??目前，綠城中國(guó)董事會(huì)（執(zhí)行董事）成員為：張亞?wèn)|（主席）、郭佳峰、吳文德、耿忠強(qiáng)、李駿、洪蕾，非執(zhí)行董事吳天海（周安橋?yàn)槠涮嫒味拢⑽湟辔摹?/p>

??綠城中國(guó)的業(yè)績(jī)與計(jì)劃

??業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)通過(guò)業(yè)績(jī)變化回答了兩年前張亞?wèn)|提出的問(wèn)題：“綠城是誰(shuí)，要成為誰(shuí)，要怎樣成為誰(shuí)的問(wèn)題。”

??通過(guò)這幾年調(diào)整與改革，綠城中國(guó)在業(yè)績(jī)方面展現(xiàn)一定韌性：實(shí)現(xiàn)合約銷售額2892億元，同比增長(zhǎng)43%，超額完成年度目標(biāo)；得益于優(yōu)秀的產(chǎn)品力和精準(zhǔn)的投資布局，去化水平理想，新增房源去化率突出，高達(dá)74%。代建管理項(xiàng)目合同銷售金額745億元，穩(wěn)中有進(jìn)。憑借銷售額強(qiáng)勁增長(zhǎng)，在第三方機(jī)構(gòu)的銷售排行中，綠城也于近年來(lái)首次躋身房企TOP10，位列第八。

??不過(guò)，綠城中國(guó)在某些方面仍存有問(wèn)題，一是“三條紅線”要求中，其處于黃檔位置，截至2020年底，剔除預(yù)售帳款資產(chǎn)負(fù)債率71%，凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金轉(zhuǎn)債比為1.4；剔除應(yīng)收帳款負(fù)債率小幅過(guò)線（目標(biāo)為70%，綠城中國(guó)為71%）。二是權(quán)益銷售占比不高。根據(jù)年報(bào)，其2020年權(quán)益銷售金額為1194億元，占比41.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，這也使得公司歸屬公司股東的權(quán)益增幅小于非控股股東權(quán)益增幅，報(bào)告期內(nèi)股東權(quán)益同比增幅為17%，而非控股股東權(quán)益卻同比增長(zhǎng)57%。

??對(duì)于黃檔情況及融資收緊下綠城的應(yīng)對(duì)之策，耿忠強(qiáng)表示，綠城中國(guó)會(huì)通過(guò)主動(dòng)控制債務(wù)規(guī)模、提升銷售匯款、合理排布投資計(jì)劃、提升運(yùn)營(yíng)效率和嚴(yán)控各項(xiàng)費(fèi)用的支出。他透露，到2023年綠城要進(jìn)入“綠檔”。

??對(duì)于權(quán)益問(wèn)題，郭佳峰表示，“2021年以來(lái)，公司拿地的權(quán)益占比已經(jīng)超過(guò)80%；過(guò)去公司考量因素很多，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)效益，另一個(gè)是團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)，會(huì)隨著情況變化來(lái)調(diào)整。”

??業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)也定下了2021年銷售目標(biāo)：3100億元。張亞?wèn)|也為公司定下5年發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)5年（2021-2025年），綠城中國(guó)將主要圍繞“1299”戰(zhàn)略體系展開。具體而言，預(yù)計(jì)到2025年公司重資產(chǎn)房地產(chǎn)自投開發(fā)板塊合同銷售額目標(biāo)達(dá)到4500億元以上，輕資產(chǎn)房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同銷售額預(yù)期達(dá)到1500億元以上，輕重資產(chǎn)年增長(zhǎng)率均為15%。除此之外，“綠城+”新興業(yè)務(wù)2025年預(yù)計(jì)達(dá)到400億元以上銷售目標(biāo)。綜上3個(gè)板塊，到2025年綠城中國(guó)合同銷售額預(yù)期達(dá)到6400億元。

??“希望通過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)其結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，特別是使得綠城以后走得更好更遠(yuǎn)。”張亞?wèn)|表示。

??這是張亞?wèn)|的心愿。

??新的董事會(huì)架構(gòu)已然成形，新的發(fā)展問(wèn)題也擺在了張亞?wèn)|面前。