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??3月23日，雅居樂集團（03383. HK）2020年業績會以線上方式舉行，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席會議并答記者問。

??即使經歷了疫情的影響， 2020年的雅居樂從各方面的數據看都有較好的增長。

??規模方面，2020年雅居樂實現預售金額1381.9億元，較2019年增加17.1%，達歷史新高，累積預售建筑面積為1025.0萬平方米，較上一年增加15.0%。預售目標完成率達115.2%。

??年內，雅居樂的營業額為802.45億元，較上一年上升33.2%；毛利241.02億元，較2019年上升31.3%；整體毛利率為30.0%，與2019年的30.5%基本持平。

??其凈利潤及核心凈利潤分別為122.49億元及111.20億元，較2019年分別上升32.7%及31.2%。而該公司股東應占利潤94.75億元，較去年上升26.1%。

??五項盈利指標，幾乎都上升了30%左右。

??銷售規模進一步增長，營收、凈利潤同比增加。除此以外，雅居樂一直以來重金投入的多元化業務也正在為集團的整體營收作出貢獻。

??對于2021年，甚至未來三年的發展計劃，雅居樂希望，收入能繼續有雙位數的增幅，毛利率能確保在30%左右。同時，多元化的各個板塊也能繼續為雅居樂的業績表現做更大貢獻。

??多元化占比20%以上

??多元化，成為這些年雅居樂業績會的一個標簽，旗下物業管理、雅城、環保、房管、城市更新等業務經過多年的重金培育，已逐漸開始為集團的整體業績作出貢獻。

??2020年，雅居樂802.45億元的營業額中，物業發展的確認銷售收入695.47億元，較去年上升28.4%。物業發展銷售收入的增加主要得益于較高的銷售均價及面積。據悉，雅居樂2020年確認銷售均價為每平方米1.41萬元，同比上升17.9%；確認銷售總面積為493萬平方米，同比上升8.9%。

??除此以外，屬于雅居樂多元化業務板塊的物業管理服務、商業·、環保服務收入分別為78.53億元、5.56億元、22.89億元。當中，物業管理及環保收入分別較2019年大幅上升119.5%及51.6%，持續為雅居樂提供穩健收入。

??數據可以看出，雅居樂集團“以地產為主，多元業務協同發展”的營運模式續見成效。其年內物業發展業務收入與多元化業務收入的占比分別為86.7%及13.3%，其中多元化業務收入的占比較2019年上升3.2個百分點。

??著手推動雅居樂雅城集團赴港上市，成為雅居樂多元化在過去一段時間濃墨重彩的一筆。

??去年6月24日，雅城正式遞交IPO招股書，雅城若成功上市，將成為雅居樂旗下第三個上市平臺。截止2020年12月31日，雅城業務覆蓋中國31個省份的203個城市。

??實際上，雅城的分拆是一件雙贏的事情。一方面，現金多了，權益多了，另一方面，分拆能夠讓資本市場的投資者、機構更好地發現雅城的價值，使雅城自身能夠有足夠的資金和平臺去發展。

??此外，房地產行業逐步進入存量時代，雅居樂也正在城市更新領域開疆拓土。2020年6月，雅居樂正式成立了城市更新集團，城更集團堅持“城市更新綜合運營商”的定位。去年，雅居樂已成功轉化一個位于山西省太原市的城市更新項目為土地儲備，預計總建筑面積約34萬平方米。

??據了解，截至2020年12月31日，雅居樂城市更新已簽訂18個合作協議，業務遍布中國5個省份，布局大灣區，華北地區及中原地區，已鎖定預計建筑面積達1150萬平方米，鎖定貨值達3600億元。

??對于其他多元化版塊未來分拆的可能性，雅居樂管理層表示將會根據公司發展的需求，以及市場的情況來做決定。將完全按照公司利益的最大化、股東利益的最大化，以及公司的穩定發展，來決定其分拆行為。

??消滅“紅線”

??去年以來，“三道紅線”成為加在房地產企業頭上的一道“緊箍咒”，當然也成為房企業績會不得不面對的話題。

??據了解，截至2020年12月31日，雅居樂凈負債率持續下降至61.0%，較2019年下降21.8個百分點；剔除預收款后資產負債率降至71.9%；現金短債比持續上升，從2019年的1.0升至1.3。

??按照以上數據，雅居樂在去年底僅有扣除預收款后的資產負債率觸及紅線，凈負債率、現金短債比兩個指標，均達到紅線要求。

??消滅“紅線”，雅居樂將全力以赴，并有信心在今年達標。

??從年報數據也可以看出，其在過去一年的實際借貸利率為6.56%，相較于2019年的7.10%，下降了0.54個百分點。

??過去的2020年，該公司于境外分別發行于2025年到期5億美元5.75%的優先票據及發行于2025年到期4.83億美元6.05%的優先票據，并獲授予一筆初始金額為32.42億港元(附帶增額權)的信貸協議，為期36個月。

??此外，雅居樂于境內發行于2022年到期人民幣30億6.2%的非公開公司債券。

??值得一提的是，報告期內，雅居樂包括銀行借款、銀團貸款及其他借款、優先票據、境內公司債券、商業物業資產支持證劵、資產支持證券及租賃負債利息開支等在內的的財務費用也在大幅下降。

??其2020年的財務費用凈額10.40億元，較2019年的25.30億元，大幅減少了58.9%。為雅居樂年內利潤的增長提供了有力的貢獻。

??于2020年12月31日，雅居樂總借款為978.13億元。銀行借款及其他借款；優先票據；境內公司債券、商業物業資產支持證劵及資產支持證券分別為701.39億元、148.31億元及128.43億元。

??數據顯示，雅居樂一年內到期的借款385.69億元，而其于2020年12月31日的現金及銀行存款總額為508.65億元，有效覆蓋其短期負債。

??土地投資不超過450億

??規模的穩定增長，基于雅居樂的全國化布局。2020年雅居樂在華南、華東、海南及云南、華北等區域全年可售資源貨值約2200億元，為其全年超17%的銷售增長提供了保證。

??2020年，雅居樂仍在加大土地的收儲，透過招標、拍賣、掛牌、勾地及股權收購等方式，增添40個優質新項目，新項目的預計總建筑面積達836.1萬平方米，其中雅居樂應占預計總建筑面積636.8萬平方米；新項目的總土地金額357.01億元，雅居樂應付土地金額233.85億元。新開拓貴陽、啟東、泰興、太原及肇慶6個市場。

??另一方面，最新出臺的22城土地集中供應的政策，為房企后續的拿地增加了不確定性。業績會上，雅居樂管理層對此作表示稱，土地的集中供應，更有利于公司的后續拿地。集中供地后，雅居樂對城市的投資布局和拿地的方向會更加具體、更加細化，投資方向會更加清晰。

??數據顯示，于2020年12月31日，雅居樂于84個城市，擁有預計總建筑面積達5301萬平方米的土地儲備，分布于華南區域、華東區域、西部區域、華中區域、海南及云南區域、東北區域、華北區域、香港及海外，對應樓面平均地價為每平方米3627元。

??土儲分布上大灣區占最多，其在粵港澳大灣區的土地儲備約為1354萬平方米，占整體土地儲備的25.5%；長三角擁有土地儲備694萬平方米，占整體土地儲備的13.1%。

??對接下來一年的土地投資計劃，雅居樂管理層在業績會上表示，雅居樂今年總體投資大概會在400億左右，其中地產方面是320億元，其他產業大概80億左右。