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??世事幾經回合,舉棋難為輸贏。

??每年的年報季，都如一場不見硝煙的比拼，除了銷售排行榜上的規模之爭，TOP100房企不同派系間也暗自較量。

??截至4月6日，閩系房企中僅有陽光城集團股份有限公司（000671.SZ,以下簡稱：陽光城）和廈門建發股份有限公司（600153.SH，以下簡稱：建發股份）2020年業績報仍未發出，兩家房企將業績報發布時間分別定在了4月15日和4月30日。

??3月31日午間，閩系房企融信中國控股有限公司（03301.HK，以下簡稱：融信中國）發布2020年度業績公告顯示，期內實現營業收入約483.0億元，同比下降約6.1%；毛利約為53.1億元，較上年下降約57.4%；毛利率為11.0%，同比減少13.2個百分點；歸屬公司擁有人凈利潤約24.3億元，同比下降23.0%。

??報告期內，實現合同銷售約1552億元，較2019年增長約9.8%；合約銷售面積725萬平方米，同比增長10.7%。

??截至4月1日，港交所上市閩系房企中，已有10家發布2020年業績報告。

??如果將這10家閩系房企2020年的“成績單”放在一起，以閩系房企的高光時刻2016年為觀測起點，會發現，4年的時間里，這些曾高舉“千億”大旗打破地產江湖格局的閩系“黑馬”們，在2020年開始悄然變速。

??全員降速

??2020年，營收和利潤增幅下滑似乎是閩系房企普遍出現的現象。

??以旭輝控股集團有限公司（00884.HK，以下簡稱：旭輝控股）為例，3月25日午間,其發布2020年業績公告，公告顯示，期內集團實現營業收入約718.0億元，同比增長約27.2%；公司毛利約為156.1億元，較去年增長約10.6%；毛利率為25.1%，同比減少4.6%；核心凈利潤率約為11.2%，同比減少1.0%；歸屬公司擁有人凈利潤約80.3億元，同比增長16.3%。

??如果將時間線拉長會發現，旭輝控股總營業收入增幅自2018年起開始下滑，據中國房地產報記者統計，2017年至2020年，其營收增幅分別為43.16%、33.13%、29.34%、31.02%；同期下滑的還有歸母凈利潤增幅，分別為85.85%、-19.36%、45.16%、21.42%。

??此外，其在拿地方面也在發生微妙變化。

??數據顯示，旭輝控股2020年全年共新增60個項目，較2019年減少了19個；新增項目的總規劃建筑面積約為1310萬平方米，較2019年減少了13.82%。

??從拿地成本上來看，較往年有所上升。數據顯示，旭輝控股2020年新增貨值中，有90%位于一二線城市，平均土地收購成本約為每平方米7001元，較2019年增長了29%。

??在拿地方式上，旭輝控股明顯減少了招拍掛拿地方式，而是增加了多渠道拿地方式比例。資料顯示，在其2020年1310萬平方米新增土儲中，51%是通過一級開發、商業勾地、收并購等渠道獲取，2019年這一數據僅為33%。

??在閔系房企中，世茂集團也是一家有代表性企業。2019年，世茂二代許世壇正式接掌這艘巨輪，接手后短短3個月內，先后完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰10多個項目的收購，累計斥資超過100億元。時至一年交出的成績單，對于許世壇來說無疑有著特別的意義。

??3月30日，世茂集團控股有限公司（00813.HK,以下簡稱：世茂集團）發布2020年度業績報告數據顯示，2020年世茂集團營業額為1353.5億元，同比增加21.4%；核心業務凈利潤為191.4億元，同比上升24.9%；股東應占核心業務凈利潤上升17.2%至122.8億元，股東應占核心業務凈利潤率為13.6%。加上出售部分世茂服務權益，股東應占稅后收益為29.40億元，年內股東應占核心業務凈利潤達到了152.2億元，提升45.2%。

??盡管數據一片盈喜，但卻難掩營收和凈利潤增幅連續下滑的隱憂。

??根據中國房地產報記者統計，世茂集團2017年至2020年總營收收入分別為704.26億元、855.1億元、1115.33億元、1353.53億元，同期增幅分別為：18.78%、21.42%、30.43%、21.36%。可以看出，自2019年起，營收增幅開始逐年下降。

??扣非后歸母凈利潤也不例外，2017年至2020年其扣非后歸母凈利潤分別為：73.37億元、85.46億元、105.62億元、127.04億元；同期增幅分別為：67.78%、16.48%、23.59%、20.28%,其增幅下滑的時間出現的更早一些，是在2018年。

??2017年~2018年幾乎成為多數閩系房企營收、利潤增幅的一個轉折點。正榮地產集團有限公司（06158.HK，以下簡稱：正榮地產），2017年營收增幅由2016年的238.8%降至36.92%，此后一路下行，2018年至2020年營收增幅分別為：32.3%、23.09%、10.95%。2016年至2020年扣非后歸母凈利潤增幅也出現同樣的下滑曲線，分別為：183.38%、18.91%、43.84%、22.06%、-5.67%。

??近日,陷入”股債雙殺”事件的禹洲集團也不例外。3月30日晚間，禹洲集團控股有限公司（01628.HK，以下簡稱禹洲集團）發布2020年全年業績報，報告顯示：2020年禹洲集團的收入為104.11億元，同比下降55.2%；毛利4.79億元，同比降92.12%；歸母凈利1.17億元，同比降約97%。

??此前，禹洲集團曾發布盈利預警，提前引爆了這顆“雷”。

??梳理其歷年數據會發現，業績下滑早有端倪。數據顯示，自2018年起，禹洲集團營收增幅開始下滑，2018年至2020年分別為：11.66%、-4.38%、-55.25%；同期扣非后歸母凈利潤增幅分別為：15.82%、-33.33%、-85.81%。

??齊降杠桿，“黑馬”難以再現

??以杠桿在短時間內撬動“千億規?！?，幾乎是近年來閩系黑馬屢試不爽的方法。如果在2019年以前，把主流閩系房企的資本負債率和凈資產負債率都梳理一遍，幾乎沒有一家可以身處“三道紅線”安全線以內。

??但今年這些閩系房企的兩項負債指標，幾乎整齊劃一的出現了同步下降，且不論是用了什么方法，至少大家都意識到曾經的“規模利器”如今已變成“殺器”。

??根據貝殼研究院數據顯示，2020年，旭輝控股三項指標均有改善。依照“三道紅線”融資新規，旭輝控股剔除預收款后的資產負債率為72.5%，較上年同期下降約2.3個百分點仍超出閾值；凈負債率為64.0%，較2019年同期下降約1.6個百分點；非受限現金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63。由此旭輝控股2020年年度指標一項超閾值，保持“黃檔”行列。

??世茂集團剔除預收款后的資產負債率為68.1%；凈負債率為50.3%；現金短債比為1.16。2020年年度指標全部達標，較2019年成功下降一檔，“由黃轉綠”躋身“零踩線”陣營。

??正榮地產剔除預收款后的資產負債率為76.6%，較上年同期上升約0.4個百分點超出閾值；凈負債率為64.7%，較2019年末下降約10.4個百分點；現金短債比為2.2，較上年同期提升約0.4。由此正榮地產2020年年度指標一項超閾值，與2019年情況一致，繼續保持“黃檔”行列。

??3月25日，在旭輝控股的2020年業績會上，旭輝控股董事局主席林中感慨：“在這樣的背景下，未來行業出現黑馬的幾率很小。因為黑馬多少都是要加杠桿的，但在三道紅線下，很難加杠桿了?！?/p>

??百強榜上的沉浮

??每年的房企百強榜，如同另一個名利場，有新人笑，也有舊人退場。

??2016年是閩系房企的高光時刻，彼時，中國地產百強榜上閩系房企占了百強的20%，更強勢的是，前50強名單中，閩系軍團更是“霸”住14席。

??那一年，也是閩系房企開啟香港上市的元年。2016年1月，融信中國成功登陸港交所，同年，福晟集團也借殼佑威國際開啟上市進程。兩年后，正榮地產于香港聯合交易所主板正式掛牌上市。

??2019年后，地產百強榜上的格局逐漸生變。那一年，僅有9家閩系房企入圍百強，分別為：陽光城、世茂集團、正榮地產、泰禾集團、金輝集團、寶龍地產、融僑集團、福晟集團、大唐集團控股。

??2020年地產百強榜上，入圍閩系房企僅余7家。