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??外出尋找目標，碧桂園服務（06098.HK）眼光一向犀利，且要求嚴苛，但對自家兄弟，條件“放寬”了不少。

??4月13日晚間，踩著30分鐘一篇的間隔節(jié)奏，碧桂園服務在一個小時內(nèi)披露了三條和收并購有關的公告。

??先是宣布完成對藍光嘉寶服務的收購，且有意將其私有化；半小時后，公示收購潔佳物業(yè)的業(yè)績承諾；又過了半個小時，宣布用2000萬元收購貴陽、廣州、深圳的四家商管公司。

??前兩則是對原先收購的補充說明，最后一則新增收購看點更足。

??四家商管公司背后都有碧桂園（02007.HK）的身影，由其間接高比例持股。接盤這四家，也就成了兄弟公司間的資產(chǎn)買賣。

??不過，這四家公司算不上“優(yōu)品”。樂居財經(jīng)了解到，四家公司在2019年的盈利都亮起了紅燈，凈利潤皆為負值，最高虧損額達3975萬元。在2020年稍有改善，但仍有兩家處于虧損狀態(tài)。

??而資產(chǎn)買賣似乎只是附帶，同時與碧桂園簽下的租賃和商業(yè)管理服務兩個協(xié)議才是“正題”。

??碧桂園服務雖用2000萬元接下四家成色不佳的商管資產(chǎn)，但這兩個協(xié)議卻給其帶來了保收的“長期飯票”。2021年，僅商業(yè)管理服務這一項，金額上限就達到了4.2億元，且一直到2023年，每年還在上漲。

??四個標的，一半虧損

??并購業(yè)績設卡，是物企外拓選擇標的物的“硬性規(guī)定”，不僅是對未來幾年的表現(xiàn)，在并購之時更是會考量許多。

??4月13日晚間的第二則公告顯示，由于潔佳物業(yè)沒有達到預計的業(yè)績，碧桂園服務拒絕向利益相關人支付價值調(diào)整和獎勵。

??然而，碧桂園服務新并購的這四家公司，不僅半數(shù)業(yè)績虧損，而且部分凈資產(chǎn)是負的。

??碧桂園服務和碧桂園的關聯(lián)關系，還要追溯到雙方的共同股東——楊惠妍，她在碧桂園服務和碧桂園控股分別受益48.46%和59.32%的股份。中間有了關聯(lián)人，雙方的交易與其對外并購的要求也有差異。

??賣方貴陽商貿(mào)城、深圳碧桂科技是碧桂園控股的全資附屬公司，東莞碧桂園則是其非全資附屬公司，廣州碧城是第三方公司；買方身份更為簡單，貴州順暉、廣州清暉和深圳莞暉都是碧桂園服務持股85%的非全資附屬公司。

??四筆并購，碧桂園服務花去了2000萬的真金白銀，而再細看這些企業(yè)的業(yè)績，可謂良莠不齊。截至2020年12月31日，商貿(mào)城經(jīng)營管理、貴州宏泰、廣州智慧城市投資和深圳碧桂園商管的凈利潤分別是2700萬、-65萬、-123萬和73萬。同期，資產(chǎn)凈值也不理想，分別是-895萬、-27萬、-123萬和7259萬。

??而對比之前的并購，拿下這四家商管公司，碧桂園服務付出的代價也較低。合計用2000萬元，分別獲得了商貿(mào)城經(jīng)營管理100%股權(quán)、貴州宏泰100%股權(quán)、廣州智慧城市投資100%股權(quán)和深圳碧桂園商管50%股權(quán).

??“從收購中能獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入及現(xiàn)金流”碧桂園服務在公告中給出了解釋，對于四家商管公司的未來抱有較高期待。

??兩個協(xié)議的“貼補”

??其實，這則公告的看點并不在碧桂園服務新增并購，而是與收購一同簽下的租賃和商業(yè)管理服務協(xié)議，此舉背后頗有“貼補”碧桂園服務的意味。

??協(xié)議規(guī)定，碧桂園服務可以從碧桂園及其附屬公司租賃辦公樓、商場和停車場等，租賃時間不超過10年，2021-2023年的業(yè)務上限分別是15億元、14億元和7億元。

??同時，碧桂園及其附屬公司還將向碧桂園服務購買商業(yè)管理服務。2021年-2023年的業(yè)務上限約為4.2億元、4.5億元和4.8億元，呈上升趨勢。

??

??租賃是碧桂園服務毛利率較高的一塊業(yè)務，從碧桂園承租而來的物業(yè)，又為碧桂園服務增加了業(yè)務供給量。截至2020年12月31日，碧桂園服務包括租賃在內(nèi)的非業(yè)主增值服務的收入達13.7億元，毛利率上升 4.5個百分點至45.5%。

??“非業(yè)主增值服務毛利率上升主要是由于單位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務毛利率較高的業(yè)務增加所致。”碧桂園服務在年報中指出。

??四家公司主營的業(yè)務都和商管掛鉤。事實上，商管領域并非碧桂園服務的強項，而接盤4家商管公司，并包攬下為碧桂園提供商業(yè)管理服務，是碧桂園服務向“綜合型”物企的邁出的又一步。

??2020年半年報中，碧桂園服務聲稱，“現(xiàn)階段住宅社區(qū)仍是服務重點，隨著第三方的外拓，物業(yè)組合逐漸多元化”。如今，這一內(nèi)容的表述已經(jīng)變成，“中國領先的以住宅為主要業(yè)態(tài)的綜合物業(yè)管理服務運營商”。

??去年，碧桂園服務在半個月內(nèi)拿下了滿國康潔和福建東飛，其中收購滿國康潔環(huán)衛(wèi)花去24.5億元，更是創(chuàng)造了年度并購金額之最。年內(nèi)，碧桂園服務的城市服務收入由2019年的6840萬元，增至8.84億元，增幅高達1192.5%。

??“城市服務收入增長主要源于年內(nèi)通過收購滿國（滿國康潔環(huán)衛(wèi)）及東飛（福建東飛）所帶來的業(yè)務大幅增長。”它在年報中明確表示。

??不同于城市服務在年報中“單立門戶”，包含商管在內(nèi)的非住宅項目，在2020年財報中沒有另做細分處理，而是都放在物業(yè)管理服務中，住宅與非住宅的各自盈利水平也未得見。

       眾所周知，商管服務的毛利一般高于住宅服務。2020年，碧桂園服務的物業(yè)管理服務毛利率為34.6%。此次接盤4家商管企業(yè)，又與碧桂園簽訂3年的商業(yè)管理服務協(xié)議，不知會為碧桂園服務的營收帶來多大刺激，對物管服務的毛利率能提升多少。