公司林振興 2021-04-19 11:47:35 來源：樂居財經
??“誰也滅不了誰。”
??在4月7日的國美零售投資人會議上，51歲的黃光裕沒有鋒芒畢露。略顯發福的他，坦言“心態和戰略是開放的”。
??十三年的鐵窗生涯，令這位曾經縱橫捭闔的商界梟雄，變得一團和氣。他已經不再爭一時口舌之快了，但“拿回失去的一切”的野心不減。
??重出江湖后，黃老板立馬搞起了一筆178億的大生意。當日，國美零售（0493.HK）發布公告，擬向控股股東黃光裕全資持有的國美管理租用三個自持物業。
??這三處物業的租金總額約178.65億元，分別為北京國美商都、長沙湘江玖號以及北京鵬潤大廈，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始，至2040年12月31日截止，最長租期達19年。
??如若說，在黃光裕“消失”的日子中，國美始終處于防守姿態，以犧牲發展來低調地迎接靈魂人物回歸；那么，黃光裕回歸后所做的一切，必然是要找回他原有的位置。
??除了將近20年的租金使用權注入國美零售，這兩個月來他還施展了一系列的動作，例如結盟京東、拼多多，拋棄“國美”改名“真快樂”，配股融資44.49億港元等。
??但身陷囹圄十余年后，黃光裕錯失的不只是時間，還是一個時代，中國的零售江湖發生了翻天覆地變化，卷土重來并不容易。
??敏感的資本市場，能間接說明投資者對國美情緒的變化，黃光裕高調亮相的財富效應并未能延續。在4月7日當天，國美零售大漲10.6%，但眼下已跌至1.36元港元／股，市值300多億港元，且股價有繼續向下的可能。
??空手套白狼
??“左手倒右手”，是黃光裕在出獄后慣用的伎倆。
??去年10月，國美零售購買西安鵬潤置業于西安的一處商業物業，總代價約4.1億元。該物業為西安悅秀城一部分，國美零售擬將其用作大型多場景展示綜合樓，兼自持和運營。
??穿透可知，國美零售和西安鵬潤置業均為黃光裕實益擁有的公司。
??這種資產剝離與注入的玩法，在上市公司與實際控制人或旗下公司之間十分常見，一般有三重目的：壯大上市公司資產與業務、消除同業競爭、調節業績或利益輸送。而國美零售與其控股股東之間反復“倒騰”，似有第三個目的之嫌。
??此次，黃老板的“左手倒右手”財技更加高明。178億的商業資產騰挪，他舍不得動用現金，而是開了一張“空頭支票”，但卻換來了真金白銀。
??公告顯示，國美零售向國美管理轉讓Hudson Assets的全部股權，支付2.9億元；并將以發行代價股份的方式支付，支付剩余約175.76億元。
??Hudson Assets是國美零售的全資附屬公司，旗下唯一資產為2017年以4150萬美元購入的一項美國投資物業；在2019、2020年，其除稅前后虧損凈額分別為為2628.3萬港幣、8610.6萬港幣。
??在發行股票方面，價格定在2.11港元／股，相比最后交易日的收市價1.51港元／股，溢價39.74%。代價股份相當于國美零售現有已發行股本約41.64%及經發行代價股份擴大后該公司已發行股本約29.40%。
??發行完成后，控股股東（黃光裕）及與其一致行動人在國美零售的股權將由51.17%增加至65.52%。單獨而言，國美管理（黃光裕個人全資持有）的股權將由23.08%增加至45.69%。
??一方面，黃光裕不僅沒有把三棟大廈轉讓給上市公司，還“空手套白狼”套走公司股份，通過代價股份的發行，加大對國美零售的控制權；另一方面，保留自持物業的所有權，他未來依舊能夠進行資產抵押等融資。
??看似是溢價發行股份，誠意滿滿，并獲得大股東增持，卻激起了小股東們的不滿情緒。
??他們表示，“黃光裕此次行徑是把上市公司當財務肥肉和提款機，琢磨怎么利益輸送、養肥自己；通過配股增發，稀釋小股東權益，為國美換取未來的融資。”
??而在業內人士眼中，溢價發行股票，是上市公司籌集資本的手段，作為國美重返輝煌歷史努力的一部分。但高溢價背后是要靠業績作為支撐，否則反而會拖累二級市場的股價。
??三個物業的租金，到底值不值178億？也是外界關注的焦點。畢竟號稱三千多店的國美零售當前市值也才300億出頭。
??具體來看，國美商都的總建面約52.46萬平方米；湘江玖號的總建面約13.05萬平方米；鵬潤大廈為國美零售的總部所在地，租賃面積約4.25萬平方米，并將于2023年3月擴展至7.05萬平方米。
??粗略計算，國美零售以178.65億元的代價租賃合共72.56萬平方米的物業。
??值得關注的是國美商都，這個項目的顛沛流離也映射了黃光裕的跌宕人生。2005年，國美以8億元買入北京市豐臺區科技園區兩幅地，成為當年帝都最大招拍掛項目，項目被命名為“國美商都”。
??三年后，黃光裕入獄，國美開始收縮地產業務，這個項目也被放上了“貨架”；2011年，它被海航集團以57.5億元的價格收入囊中。之后，經過數年糾葛、扯皮、公堂訴訟，又返還給了國美。
??國美商都雖閑置已久，但因為身處寸土寸金的北京，其估值自然不菲。一個數據可以佐證，2019年7月中海拿下豐臺科技園附近一宗約21.6萬平方米的地塊時，價格接近80億。以此計算說，國美商都的價值至少在百億級別以上。
??此次，20年共計178億元的租金厘定也很“隨性”，是自己報價自己蓋章，由訂約方經參考兩名獨立物業估值師所厘定，但并沒有具體說明每一年租賃收入的漲幅變化。
??有投資者在公開平臺質疑道，“當前一二線城市寫字樓市場出現了高空置率、租金下行的情況，一次性租賃20年將面臨很多不確定性風險。”
??另有小股東打趣道，“20年后還有沒有這三座商廈，或還有沒有國美，都還是個問號。舉個例子，你早早付了20年房租，過幾年房子被拆、房東跑路，剩下十幾年的錢就打了水漂” “借錢20年不算利息肯定借不到錢，那么租房以當前市價且約定20年不漲租金也租不到房吧？”
??眼下，國美缺的不是長期租房權，而是商業活動現金流。如果賣了三座商廈，注入真金白銀，那么178億就是優質資產，可快速增厚業績提高市值；而三座大廈的租房權，并不能快速提升業績，是劣質資產，其價值只能隨時間而緩慢釋放。
??東山再起有多難？
??在度過近8個月的假釋期后，2021年2月16日，黃光裕終于恢復自由身。
??兩天后，他便馬不停蹄出現在國美集團高管會，立下軍令狀，“力爭用未來18個月的時間，使國美恢復原有的市場地位。”
??在之后4月7日的電話會議中，黃光裕一共提及21次“我相信”。但要知道，無論哪個目標對于國美和黃光裕本人來說都非易事。
??黃光裕雖然回歸，但家電市場卻換了一副新天地。如今，人們在談論電器零售時，第一想到的是京東、蘇寧、淘寶天貓。至于國美，人們只會無限懷念那個黃光裕所在的年代。
??黃光裕離去的2008年，國美、蘇寧營收分別為459億元和499億元，相差甚小。而當時的京東還只是被兩位老大哥瞧不上的“后浪”。
??12年過去，國美已遠遠被對手甩在了身后。根據2020年數據，京東營收7458億元，蘇寧易購營收2584.59億元，國美的營收不到450億，不足蘇寧的五分之一、京東的6%。
??顯然，國美已掉落家電零售第一梯隊，市場份額不可同日而語，僅剩下3400余家門店。2020年，國美零售的業績表現也不盡人如意，其營收和虧損連續第四年下滑和擴大。
??數據顯示，2020年，國美零售錄得營收跌回12年前的水平，達441.19億元，同比下降25.83%；凈利虧損69.94億元，同比下降170.05%。這幾乎是過去兩年虧損額之和——2019年虧損25.90億元，2018年虧損48.87億元。
??除了連續大幅虧損，國美的債務也居高不下。負債方面，該公司期末總負債692.27億元，資產負債率達到98.2%；與5年前相比，增長32個百分點。
??截止2020年末，國美零售流動負債為529.43億元，超過全年總營收。另一方面，2020年流動資產為369.59億元，現金僅95.97億元，難以覆蓋債務缺口。
??一榮俱榮，一損俱損。“國美系”其余5家上市公司的業績也難以在短時間內重拾高光，面臨整體虧損的新“圍城”。
??2020年，“國美系”旗下的國美零售、*ST美訊和拉近網娛紛紛虧損，僅有國美金融科技和中關村實現盈利，分別為1431.6萬元和2553.14萬，杯水車薪。
??專業人士分析道，目前國美零售的三重困境，其一，負債率高，迫切需要降低負債率；其二，需要市場拓展，這又非常需要資金；其三，需要扭虧。
??至于持續擴大的虧損，黃光裕解釋稱，疫情期間虧損是小數目，其他板塊未來不排除通過融資等手段引入現金流。他還補充道，“公司在未來拓展的費用上有很多準備。”
??從財務層面看，本次178億的騰挪交易能夠優化財務，通過發行股份的方式支付租金，不僅為國美零售減輕債務負擔，反而通過增大上市公司的凈資產，實現資產負債率下降。
??國美零售也坦言，該交易讓集團在來年盡量減少對戰略轉型及業務發展進行持續投資的現金流支出，而租期較長所帶來的穩定性使該集團能夠并激勵集團對主體物業進行長期投入及優化運營。
??“挪用”地產棋子
??從假釋到正式釋放，黃光裕并未提及地產業務。
??但不得不承認除了電器零售帝國，他背后還有一個龐大繁雜的地產王國，這也是支撐其撬動178億資金以及東山再起的重要籌碼。
??去年9月，黃光裕保釋出獄后主動“割肉”的第一單，他拋售了位于豐臺區南二環的北京悅秀城，回血26億元。
??樂居財經了解到，目前，黃光裕實際控股企業285家。在旗下眾多的企業中，涉及房地產領域的主要有北京鵬潤房地產開發有限責任公司、國美地產控股有限公司兩家。
??據不完全統計，上述兩家共有對外投資企業24家，其中仍在業、存續的企業有15家。此外，國美官網顯示，國美旗下地產板塊主要有國美地產、申福和玖號置業三個品牌。
??其中，申福、玖號置業均為國美控股旗下地產公司。2016年5月，國美控股集團內部對地產業務做出戰略調整，將旗下國美地產、玖號置業、三亞旅業、金尊地產及申福投資等地產公司統一整合為國美控股集團地產板塊。
??黃光裕并不是國美涉足地產的第一人，這方面來講，其兄黃俊欽的想法要走在他前面。
??從小家境貧寒的黃光裕，16歲開始跟隨長兄黃俊欽北上內蒙古倒賣電器，賺下第一桶金。
??1986年，兄弟二人轉戰北京，在珠市口東大街420號承包了百余平米的服裝店，并于次年重操舊業，將店名變更為“國美電器”。從此，黃光裕以8000元積蓄起步的草根首富之路拉開帷幕。
??1991年，國美的家電生意步入正軌，并在市場上逐漸確立了領導地位。黃俊欽得以分心開來，打起了房地產的主意。
??彼時，黃俊欽拿下三元橋東北方位霄云路的一個地塊。1991年，新恒基國際大廈開始興建，后來又建起了鵬潤大廈。
??那也是無數人下海，進入房地產行業的草莽時代。也許正是看到了中國房地產的崛起，一只腳跨入地產行業的次年，黃俊欽在兩兄弟的分家中分走了房地產業務，而黃光裕得到了國美招牌。
??直到1996年，黃光裕在單干了四年后，才學起了哥哥做房地產。至于進入的原因，黃光裕覺得房地產來錢快，而做零售吃力不討好，太苦太累。
??從成立鵬潤地產起，這家公司極力擴張土地儲備，陸陸續續開發了鵬潤家園、明天第一城、國美第一城、鵬潤藍海、國美商都等項目。一時間黃光裕擁有的地產價值至少在300億以上，成為名副其實的京城大地主。
??只是，在2008年11月23日，黃光裕毫無征兆地被警方帶走后，國美系地產業務如也隨著黃的離開而沉寂下去，此后未有新的拿地動作。
??但在獄中的黃光裕對于地產板塊仍十分上心，他親自為國美地產確定了“未來幾年鵬潤地產將以物流倉儲地產、商業地產開發為核心業務，輔以住宅地產開發業務”的發展方向。”
??官網顯示，目鵬潤集團旗下商業地產包括北京鵬潤大廈、北京國美商都、西安鵬潤悅秀城、重慶鵬潤悅秀城、廣州鵬潤云端等項目。
??近年里，國美地產又提出了以成為國內領先的“新型商業寫字樓智能化開發運營服務平臺”為展望的企業新定位。
??未來16個月時間，國美重回市場位置的小目標能否實現，黃光裕或許還要借助地產的棋子，實現扭虧。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
