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??前陣子，馮侖登臺演講，猛然一見，竟有些恍惚。

??他摘掉了標志性的眼鏡，顯得年輕了許多。

??馮侖用夸張的手法形容術后的感覺，活到60多歲的時候重新看到了20歲時的世界，“不一樣的明亮度、色彩、飽和度”。

??在地產界，他是風云人物，有“地產思想家”的名號，經典言論層出不窮，到哪里都自帶光環(huán)。

??有一家房企看中了他的光環(huán)，用“獨立非執(zhí)行董事”的抬頭，把馮侖“綁”在了招股書的高管名單里。

??5月11日晚間，中億基業(yè)向港交所遞交了招股書。這家名不見經傳的中小型房企，總部位于寧夏銀川。若IPO成功，中億基業(yè)將成為寧夏首家上市房企。
“蹭流量”這招不止用在了馮侖身上，中億基業(yè)還抱了萬科的大腿。招股書中特意提及了與萬科的合作，稱其合資公司已擁有11個項目。

??朋友圈再強，不如自身業(yè)績過硬。表面光鮮背后，卻是負債率上升、經營現金流告負、股東高額分紅等“暗傷”。

??借用馮侖與萬科光環(huán)

　　據股權架構，中億基業(yè)由公司董事長方陸持有42.91%的股份、龔帆女士擁有9.14%、張君女士擁有6.17%、王小平先生擁有5.63%、仇建萍女士擁有5.41%；代表約30名員工持股的三家員工持股平臺分別持股16.67%、11.01%、2.93%，合計約30.61%；此外，第三方投資人Yang Hawk Ying先生持股0.13%。 在眾多自然人股東中，不乏公司高管。其中，張君任公司執(zhí)行董事兼總裁，王小平任公司執(zhí)行董事兼副總裁，二人共持股11.8%。

??在高管名單中，地產界著名大佬馮侖也赫然在列，其與歐陽寶豐、林共同擔任中億基業(yè)的獨立非執(zhí)行董事。馮侖曾一手創(chuàng)立了萬通集團，與萬科王石、SOHO潘石屹、華遠集團任志強曾被并稱“地產四大天王”。歐陽寶豐曾擔任寶龍地產、新鴻基地產首席財務官，復星地產、三盛地產的財務總監(jiān)，目前還在弘陽地產、中梁控股、新力控股、正榮服務、上坤地產等公司擔任獨立非執(zhí)董。

　　除了借用房地產行業(yè)知名人士的光環(huán)，中億基業(yè)還特別提到了與萬科之間的合作。

　　2017年9月28日，中億基業(yè)和萬科成立了中房萬科實業(yè)，初始注冊資本為1億元。截至2021年3月31日，中房萬科實業(yè)擁有總建筑面積為338.96萬平方米的11個開發(fā)項目。中億基業(yè)方面認為，與萬科集團的業(yè)務伙伴關系將繼續(xù)在未來發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

　　截至2021年3月底，中億基業(yè)共有30個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項目，其中有28個均位于西北部，覆蓋寧夏回族自治區(qū)、青海省、陜西省、內蒙古自治區(qū)及四川省的7個城市，應占總建筑面積為651.67萬平方米，其中29個項目由公司的附屬公司開發(fā)以及1個項目由公司的聯營公司開發(fā)。

　　除住宅物業(yè)外，中億基業(yè)還開發(fā)和管理商業(yè)物業(yè)，如附屬于住宅物業(yè)的商場和零售商鋪。

　　資本化利息比例高達84%

　　于2018年、2019年及2020年，中億基業(yè)收入分別為25.03億元、21.25億元及56.36億元，復合年增長率為50.0%；凈利潤分別為3.65億元、5.15億元、8.43億元，復合年增長率52.0%，同期歸母凈利潤分別為3.52億元、4.57億元及7.98億元。

　　從盈利水平來看，中億基業(yè)對應的毛利率由2018年的34.8%增加至2019年的39.1%，隨后又降低至2020年的31.8%。其在招股書中做出解釋，2020年大幅下降的原因是去年新項目交付大部分為優(yōu)質室內裝修工程。

　　在成本支出中，中億基業(yè)的銷售及分銷開支由2018年的0.79億元增加至2020年的2.14億元。這期間，主要是由于中房萬科實業(yè)成立產生的相關營銷開支。

??因業(yè)務擴張，中億基業(yè)的債務總額也在逐年上漲，從2018年的13.12億元增加至2020年末的19.19億元，對應的資產負債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。于2020年末，一年內需償的負債為7.18億元，一至兩年內應償還的部分為9.39億元，三至五年應償還的部分為2.2億元。

　　據招股書，2020年，中億基業(yè)的加權平均實際利率總額為7.3%，相較于2019年的6.4%有所上升。除銀行貸款外，中億基業(yè)主要依靠信托進行融資。另外還向非金融機構的第三方公司借款，今年3月31日，其借入一筆年利率為9%的貸款，未償還本金結余為2300萬元，另一筆貸款的年利率為5.0%，未償還本金結余為4670萬元，都將于今年6月到期。

　　2020年，中億基業(yè)的利息開支總額為2.37億元，相比于2018年上漲了28%，但財務成本支出卻與上年同期相差無幾。原因在于中億基業(yè)在2020年增加了資本化利息的比例，2019年，資本化利息占利息開支總額的比重為79%，2020年則上升至了84%。

??IPO前股東“抽水”近1億

??從賬面數據來看，中億基業(yè)在2020年末的現金及現金等價物共有23.37億元，近乎是2019年末的兩倍。但從三大現金流來看，其經營現金流在2020年首次轉負，為-9.33億元，也就是說，這并不是其現金增加的主要來源；投資現金流雖在2020年首次轉正，但這主要是由于中億基業(yè)在這一年收回了一筆數額約46.27億元的第三方墊款，數額較大，而這樣的現金流入并不具備持續(xù)性。

??其融資現金流在3年來一直為負，尤其是在2020年，這一缺口放大至2.82億元，比2019年多出約1億元。從現金流出原因來看，中億基業(yè)很“大方”，連續(xù)三年給股東派息。

??據披露，2018年股東派息3870萬元，2019年股東派息1790萬元，2020年，也就是遞表前，中億基業(yè)拿出了9860萬元給股東派息，派息金額大幅提升450.8%，而當期歸母凈利潤為7.98億元，僅同比增長74.6%。