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??地產有風險，投資需謹慎。在過去一段時間，若干富有冒險精神的商業傳奇大佬已切身感受此中真意。比如，蘇寧的老板張近東。

??從2017年11月到2019年2月，短短15個月間，張老板就給恒大和萬達兩家房企豪擲322億元，被急需降負債降杠桿的許教授和甩賣資產救急的王首富捧為好朋友，急公好義的美譽也隨之傳開。

??不過，當這位地產商的“白武士”自家后院起火時，才明白：投地產的錢,想拿回來可難了。炒股竟然炒成了股東。

??在與恒大簽下將200億元戰投資金轉為普通股的補充協議沒多久，蘇寧系就陸續曝出資金緊張問題。上周有業內消息指蘇寧置業的商票在多個地區出現逾期。投資房地產的錢，何嘗不是壓倒駱駝的最后一根稻草？

??家居大佬車建新同樣曾以房企拯救者面目示人。2020年春天，車老板的紅星家具集團斥資近47億元接下了孫宏斌持有的11%金科股權，解了黃紅云的燃眉之急。

??牛年春節后，車老板的紅星系遭遇了一場債務風波。投資的金科地產股份還在禁售期。無奈之下，1個多月前，車老板將紅星地產18%的股權賣給了遠洋資本，只換回了10.3億元。

??還是萬科看得明白，面對為何遲遲不肯出手救泰禾的追問，祝九勝說：“幫人忙也不是給自己添亂”。

??真金白銀鑄就友誼

??2017年12月19日，是張近東人生中值得銘記的閃亮日子。當天，蘇寧在南京召開了一個“智慧零售大開發戰略暨合作伙伴簽約大會”，出席嘉賓陣容之豪華至今仍為人津津樂道。據聞，2016年銷售過千億元的中國房企，有8成在現場，那面掛滿了著名地產企業logo的墻被戲稱為是身價最高的一堵墻。

??張近東意氣風發，從臺階上拾級而下，左邊是王健林，右邊是孫宏斌，后面跟著烏泱泱的一群人。包括恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞，新華聯集團董事局主席傅軍......全球300家地產企業大佬匯聚發布會現場，紛紛與蘇寧簽署戰略合作協議。

??與地產商的友誼是真金白銀砸出來的。一個多月前，張老板掏出200億元成了恒大的戰略投資者，與許教授在飯局上喝交杯酒的照片在業內廣為流傳。

??活動結束一個多月后，張老板又花了95億元購買萬達商業約3.91%股份，當上王首富的戰投。2019年2月，萬達百貨旗下的37家百貨門店也成為了囊中物，代價是27億元。

??在外界看來，除了大方外，他還仗義。2020年9月24日，一份來源不明的文件將恒大的債務情況托出水面，在回A無望的前提下，許家印必須留下戰投和他們的資金。5天后，出資額高達1300億元的戰投們與許家印一起出席了補充協議的簽字儀式，其中有863億元的戰投表示要跟許老板同甘共苦，將戰投轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。作為最忠實的盟友，張近東坐在了許家印左側的C位。

??在那份文件出現幾天前，蘇寧曾對投資者表示，如果2021年1月恒大地產不能如期回A，那么公司將要求拿回200億元的戰投資金。彼時，蘇寧的資金狀況可能已經不太穩定，到了2020年12月份，資金鏈斷裂、貸款違約等傳聞不脛而走，雖然蘇寧方面說是謠言，但張近東將蘇寧控股和蘇寧置業的股權質押給了馬云卻是不爭的事實。

??2020年，蘇寧易購的歸母凈利潤錄得了上市以來的最大虧損額。4月16日，蘇寧置業旗下一個子公司因為無法兌付105萬元的商票而被法院凍結了資產，近日又被曝商票大面積逾期。除了蘇寧置業多次出質股權給恒大人壽，作為地產商的“白武士”，張近東并沒有得到多少來自友誼的回饋。不少投資者對張近東急他人之所急、沒把200億元拿回來還債耿耿于懷。最終，還是深圳國資花了148億元承接了蘇寧易購23%的股份，救張近東于水火。

??投桃容易報李難

??車建新和黃紅云的友誼建立的更早。早在2007年，車建新就斥資2.53億元取得金科地產6%股權，直到該公司借殼上市后3年才逐漸出清退出。

??十多年后，在黃紅云陷入與孫宏斌的股權爭奪戰之際，車建新再次閃亮登場，成為了終結戰局的關鍵人物。2020年4月，車建新買下了孫宏斌所持有的金科股份5.87億股，每股交易價格8元，總成本約47億元。

??在股價低位入手金科股份的孫宏斌賺了數十億元，而高位接盤的車建新目前還站在山崗上。以5月10日金科股份6.37億元的收盤價計算，車建新持有的5.87億股，已經浮虧了約9.57億元。算上2.64億元的含稅現金分紅，整體還虧6.93億元。

??投資沒賺錢就算了，關鍵是紅星美凱龍的主業也不景氣。A股上市平臺美凱龍2020年營業收入同比下降13.56%，歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降61.37%。截至2020年底，該公司手持65億元貨幣資金，要應對34.5億元的短期借款，和一年內到期的非流動負債119億元，捉襟見肘之勢已現。

??車建新選擇了變賣地產資產。3月底，遠洋資本拿下了紅星地產18%的股權，股權轉讓價格是10.3億元。

??老朋友有困難，黃紅云沒有置身事外，派人到紅星地產做了盡調。按照金科朋友的說法，交易沒談成，原因很復雜，資產的質量和價格是主要考慮因素。

??地主家也沒有余糧

??投桃報李的故事沒有上演，放在當前的環境下也不難理解。畢竟，做恒大的戰投，收益還是比較可觀的，深圳控股投了55億元，3年一共拿了近20億元的分紅，投資回報率達35%。以此計算，張近東拿到的分紅也有70億元之多。而且，在地產資產的交易中，恒大大部分時候扮演的都是賣方角色。當然最重要的是，恒大計劃在2022年底達到綠檔要求，需要減少3600多億元的有息負債，花大錢對蘇寧伸出援手顯然跟降負債的目標是有沖突的。

??金科股份在2020年拿出了一份符合綠檔要求的財報，雖然不少數據也是有爭議的，但在表面上看，資金還是比較寬裕。而且，金科有比較強的增長欲望，五年規劃是奔著4500億元的銷售額去的，年復合增長率15%以上。不過，近些年金科的布局越來越往二三線重點城市集中，2020年的購地金額中有74%是用在了二線城市。而紅星地產則主要依托家居門店、自建商場布局，120多個項目遍布全國50多個城市。有機構報告指出，紅星地產在低能級城市布局占比逐漸上升，較多土地儲備位于三線及以下城市，運營、去化壓力較大。從土儲的結構和質量上來看，金科若全盤接收，風險也不小。