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??越秀集團(tuán)與郴州市人民政府達(dá)成簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議還不到一年時(shí)間，越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”）就成功獲得了在郴州的首個(gè)項(xiàng)目。7月26日，該公司通過(guò)公開(kāi)掛牌方式以約8.94億元競(jìng)得郴州西城地塊。

??用“背靠大樹(shù)好乘涼”來(lái)形容越秀地產(chǎn)的資源獲取優(yōu)勢(shì)并不夸張，身為廣州市屬龍頭國(guó)企，越秀集團(tuán)近年來(lái)已通過(guò)各種途徑為越秀地產(chǎn)輸送了大量項(xiàng)目，除了類(lèi)似郴州那般的牽線(xiàn)搭橋外，還直接注入資產(chǎn)。7月23日，越秀地產(chǎn)在公告中表示，將以22.9億元收購(gòu)越秀集團(tuán)旗下一個(gè)子公司，以此獲得位于廣州市海珠區(qū)的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

??據(jù)了解，越秀集團(tuán)此前已經(jīng)持有這個(gè)項(xiàng)目8年多時(shí)間，計(jì)劃于今年下半年開(kāi)售首期公寓產(chǎn)品。越秀地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，公司選擇此時(shí)收購(gòu)項(xiàng)目，是因?yàn)榭杀M快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和現(xiàn)金回流。而越秀集團(tuán)此前注入的資產(chǎn)，也均為已孵化成熟的項(xiàng)目，這種“集團(tuán)收購(gòu)孵化——地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)”的模式給予了越秀地產(chǎn)很大的現(xiàn)金流管理彈性，為其在“三道紅線(xiàn)”與規(guī)模增長(zhǎng)之間取得平衡減輕了不少壓力。

??持有8年多后才注入

??公告顯示，越秀地產(chǎn)已經(jīng)與控股股東越秀集團(tuán)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)越秀集團(tuán)旗下廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權(quán)，這筆交易的總代價(jià)約為22.9億元，包括18.7億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)和約4.2億元的還款金額。

??廣州市佰城投資發(fā)展有限公司持有廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號(hào)、1號(hào)地塊，項(xiàng)目占地面積約6.3萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約39萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)公寓、零售、購(gòu)物中心、配套設(shè)施及地庫(kù)。

??這塊地是越秀集團(tuán)在2012年底從廣百集團(tuán)手中收購(gòu)來(lái)的，但相關(guān)手續(xù)直到2016年5月才完成，當(dāng)時(shí)收購(gòu)廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權(quán)的代價(jià)為15億元。

??根據(jù)公開(kāi)信息，廣百集團(tuán)原本計(jì)劃投資40.7億元，將該項(xiàng)目建成集商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物、酒店及服務(wù)式公寓于一體的廣州首個(gè)大型濱江海港城。將地塊轉(zhuǎn)讓給越秀集團(tuán)后，發(fā)展計(jì)劃便改成用10億元定制總建筑面積7萬(wàn)平方米的商業(yè)體，包括3萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)、2.1萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓、1.5萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、4000平方米的地面商業(yè)物業(yè)和500個(gè)地下停車(chē)位。

??按照約定，這個(gè)商業(yè)體本應(yīng)在2016年底前交付，但因種種原因未能按時(shí)完工，最終交付日期被延遲到了2024年底前，為此，項(xiàng)目公司須向廣百集團(tuán)支付6500萬(wàn)元的補(bǔ)償。

??越秀地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目土地所在的海珠區(qū)為廣州核心區(qū)之一，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質(zhì)生活設(shè)施及運(yùn)輸系統(tǒng)，項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)前景可期，收購(gòu)?fù)瓿珊螅?xiàng)目的業(yè)績(jī)將并入公司報(bào)表，預(yù)期可對(duì)整體營(yíng)業(yè)收入帶來(lái)貢獻(xiàn)。

??而據(jù)越秀地產(chǎn)的有關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目經(jīng)歷了多次規(guī)劃調(diào)整和優(yōu)化，目前已在正常開(kāi)發(fā)中，計(jì)劃于今年下半年首次開(kāi)售，公司將盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和現(xiàn)金回流。

??多渠道挖掘國(guó)企土地資源

??從這筆交易不難發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目前期土地整理的時(shí)間和資金成本都由越秀集團(tuán)承擔(dān)了，直到萬(wàn)事俱備、只差銷(xiāo)售這臨門(mén)一腳的時(shí)候，才轉(zhuǎn)讓給了越秀地產(chǎn)。持有8年多時(shí)間，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格只提高了約25%，各項(xiàng)交易條件對(duì)越秀地產(chǎn)而言，都頗為友好。

??事實(shí)證明，擁有一個(gè)實(shí)力雄厚的控股股東也是一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。作為總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)7300億元的廣州市屬龍頭國(guó)企，越秀集團(tuán)近幾年沒(méi)少給越秀地產(chǎn)輸送項(xiàng)目與資源。

??其中最典型的莫過(guò)于TOD項(xiàng)目了。2016年，越秀集團(tuán)與廣州地鐵簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，2年后開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目合作。到了2019年2月，越秀地產(chǎn)才出手，花了141億元收購(gòu)了這個(gè)項(xiàng)目86%的股權(quán)，2個(gè)月后，廣州地鐵則以61.62億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)了越秀地產(chǎn)的股份，成為其第二大股東。2019年5月，越秀地產(chǎn)打算再?gòu)脑叫慵瘓F(tuán)手里收購(gòu)兩個(gè)TOD項(xiàng)目51%的股權(quán)，交易金額90億元，但雙方簽訂的是期權(quán)契約，約定在2019年第四季度行使期權(quán)完成收購(gòu)。這就為越秀地產(chǎn)籌措資金留出了半年時(shí)間。

??僅僅是2019年，越秀地產(chǎn)就通過(guò)越秀集團(tuán)輸送的TOD項(xiàng)目增加了約315萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。2020年，該公司同樣以訂立期權(quán)契約的方式收購(gòu)了2個(gè)TOD項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備103萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目被收購(gòu)后迅速貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，2020年共銷(xiāo)售了170億元，占了其全年銷(xiāo)售額的約18%。越秀地產(chǎn)曾透露過(guò)TOD項(xiàng)目的收購(gòu)路徑，那就是項(xiàng)目先進(jìn)入越秀集團(tuán)孵化，具備銷(xiāo)售條件前才注入越秀地產(chǎn)，便于該公司進(jìn)行現(xiàn)金流管理。

??除了直接為越秀地產(chǎn)孵化項(xiàng)目外，越秀集團(tuán)也在很多一攬子合作里面為該公司打通了資源獲取通道。例如，2020年9月，越秀集團(tuán)與郴州市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方宣布將在特色農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)、生豬養(yǎng)殖、房地產(chǎn)、城市開(kāi)發(fā)、金融、交通基建等方面開(kāi)展全方位的合作，此次越秀地產(chǎn)便是通過(guò)“住宅+配建”的模式敲開(kāi)了郴州的大門(mén)。

??憑借母公司的國(guó)企背景，“住宅+配建”的模式已經(jīng)成為了越秀地產(chǎn)定向獲取土地資源的利器之一。2020年，該公司通過(guò)這種方式以較低的價(jià)格獲得了4個(gè)地塊，土儲(chǔ)建筑面積約141萬(wàn)平方米。按照管理層的說(shuō)法，這將會(huì)成為未來(lái)越秀地產(chǎn)主流的增加土儲(chǔ)方式之一。

??此外，國(guó)企間的土地合作也是越秀地產(chǎn)重要的增儲(chǔ)渠道。2019年，該公司透過(guò)國(guó)企合作模式增加土儲(chǔ)約149萬(wàn)平方米，占新增土儲(chǔ)的19.3%，2020年，成都、廣州、蘇州三個(gè)國(guó)企合作項(xiàng)目也為其新增了建筑面積約58.5萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。

??從2020年的新增土儲(chǔ)情況來(lái)看，越秀地產(chǎn)正在減少對(duì)公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的依賴(lài)，轉(zhuǎn)而從自己的國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)挖掘增量的潛力。2020年，該公司從非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的新增土儲(chǔ)占了54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的18.5%、25.2%和10.4%。該公司認(rèn)為，通過(guò)這些多元的渠道，土地成本得到有效控制。

??2021年，雖然集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈，但越秀地產(chǎn)仍在廣州斬獲7個(gè)地塊，其中3幅土地是通過(guò)“住宅+配建”模式定向獲取的，對(duì)應(yīng)的總土儲(chǔ)為148萬(wàn)平方米，溢價(jià)率均為0。5月份，該公司還通過(guò)國(guó)企合作新進(jìn)入北京、東莞、寧波3座城市，新增土儲(chǔ)建筑面積54萬(wàn)平方米。