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??兜兜轉轉3個月后，潘石屹“套現(xiàn)夢”又落空。

??9月10日下午，SOHO中國突發(fā)公告稱，黑石集團決定不就收購公司股權作出要約。

??公告顯示，對于此前高盛代表黑石集團收購本公司全部已發(fā)行股份要約，鑒于目前滿足先決條件的進展不足，各方一致認為無法在最后截止日當天或之前滿足先決條件，也同意不會推遲最后截止日，各方最終決定不作出要約。

??這意味著，兜兜轉轉，SOHO中國又沒賣掉，潘石屹不得不繼續(xù)將其經(jīng)營下去。

??據(jù)中國房地產報記者采訪了解，這起收購事件終止主要源自8月2日國家市場監(jiān)管總局簽發(fā)的一則通知，對要約方（黑石集團）根據(jù)《中國反壟斷法》提交申報正式立案審查。

??“審查一直沒有結果，導致黑石對SOHO中國要約收購超出了雙方約定期限。從實質而言，主要由于監(jiān)管方態(tài)度不明，導致黑石對項目前景信心不足放棄收購，否則雙方完全可以再繼續(xù)延長要約時間。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

??據(jù)一位收并購領域投行人士稱，SOHO中國和黑石之間的交易本就是一項非常復雜的交易，雙方交易實質上涉及的是兩個外資實體對中國境內資產的交易，這就需要解釋錢從哪來、到哪去、怎么交稅等多個問題。

??9月10日下午收盤時，SOHO中國股價收于3.5港元∕股，上漲9.38%，漲幅居港股地產股板塊前十位，總市值181.98億港元。此時，市場還不知道SOHO中國收購終止消息。

??黑石撤離 收購終止

??黑石集團對SOHO中國屬意已久，卻始終進展不順。

??早在2020年3月，就有媒體報道，黑石集團即將收購SOHO中國。不過，5個月后，SOHO中國發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項。

??之后，SOHO中國始終沒有停下尋求買主步伐。2020年11月，市場傳出高瓴與SOHO中國談判的消息，但隨后被高瓴和SOHO中國董事會主席潘石屹連番否認。

??今年6月，SOHO中國在公告中表示，其收到黑石發(fā)出的全面收購要約，黑石將以現(xiàn)金交易方式收購SOHO中國54.93%股權，交易總對價高達236.58億港元，折合人民幣約195億元。這一交易金額，相比一年前報價打了7折，足以看出潘石屹夫婦退出心切。

??根據(jù)雙方約定，黑石所收購的股權全部來自潘石屹夫婦，此前潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%股權，為SOHO中國實際控制人。若交易順利進行，黑石將成為SOHO中國第（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.dil5h.cn）一大股東；潘石屹夫婦持股比例則將降至9%，并將從SOHO中國董事會退任，不再擔任執(zhí)行董事，黑石集團將向董事會提名新的執(zhí)行董事。

??變數(shù)出現(xiàn)在8月初，SOHO中國及黑石集團旗下公司發(fā)布公告稱，收到國家市場監(jiān)管總局對收購事項審查通知，將對該收購進行反壟斷審查。

??當時來看，這一審查屬于正常操作。根據(jù)《外商投資法》規(guī)定，外國投資者并購中國境內企業(yè)或者以其他方式參與經(jīng)營者集中的，應當依照反壟斷法的規(guī)定接受經(jīng)營者集中審查。

??但市場不乏擔憂，在目前監(jiān)管環(huán)境下，以及潘石屹自帶的各種話題屬性，這場交易能否順利獲得市場監(jiān)管總局批準，潘石屹能不能順利套現(xiàn)離場？

??一個月后的9月6日，SOHO中國再次更新要約收購進度，稱要約方（黑石集團）已提供進一步文件及材料，以回應監(jiān)管機構關于補充額外信息的要求，要約方已從市場監(jiān)管總局獲悉審查工作仍在進行，其已被進一步要求提供更多信息供監(jiān)管機構審查，不確定審查程序將于何時完成。

??直至9月10日，SOHO中國宣告收購要約終止。據(jù)公告，此次收購失敗原因是“目前滿足先決條件的進展不足”，各方一致認為無法在最后截止日(2021年12月31日)當天或之前滿足先決條件且不會推遲最后截止日。SOHO中國方面表示，為解除公司在收購守則項下的持續(xù)義務并維持有序的股票市場，各方?jīng)Q定不作出要約。

??一位從事跨境收并購業(yè)務的投行人士稱，在先決條件均未達成情況下，交易雙方主動終止交易，大概率是認為獲得審批通過會需要很長時間。黑石作為一家PE機構，顯然希望交易很快就能通過，畢竟其資金都是有成本的。

??“此次終止或許是由于外部審查監(jiān)管較為嚴格，若收購完成，黑石作為外資擁有SOHO中國旗下寫字樓項目，可能會影響寫字樓市場經(jīng)營。”知名地產分析師嚴躍進認為。

??黑石集團是美國規(guī)模最大的上市投資管理公司,其在中國布局遠不止SOHO中國一個標的。2008年以來，黑石集團就在中國不斷投資辦公樓、商場和物流資產等。

??去年10月，黑石接手了融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目，總價12億元；11月，又啟動了對富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目的收購計劃，并于今年1月份正式簽署協(xié)議，交易總作價為11億美元（約合人民幣71億元）。到目前為止，黑石在中國的物流布局已經(jīng)覆蓋23個城市，面積達到5300萬平方英尺。

??SOHO中國出路在哪？

??目前，潘石屹和張欣夫婦仍共同持有SOHO中國63.93%股份，為第（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.dil5h.cn）一大股東。然而，經(jīng)過幾年資產變賣后，SOHO中國資產已不復當初。

??2014年以來，潘石屹開始變賣資產。彼時，作價52.3億元向金融街出售了上海海倫廣場、靜安廣場兩個物業(yè)項目；當年9月，又以30.5億元將凌空SOHO約10萬平方米物業(yè)，賣給了攜程控股；

??2015年，以84.93億元出售所持有的上海外灘國際金融中心地段50%的股權；

??2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險；

??2017年，又分別以35.7億元和49.44億元將上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)，出售給新加坡吉寶置業(yè)及香港私募基金基匯資本；

??2019年，SOHO中國出售了13個辦公物業(yè)項目，總價值78億元，以及價值7.61億元的2583個地下停車位；

??2019年10月，傳言潘石屹想要出售SOHO中國八大核心項目（北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目），成交價可能高達80億美元。

??不停的變賣資產，令市場猜測潘石屹是想通過“清倉”實現(xiàn)資產套現(xiàn)。

??潘石屹本人對中國房地產市場的不看好由來已久。早在2007年，潘石屹就曾表示，房價兩大隱憂已出現(xiàn)，下跌現(xiàn)象已有表露。2015年，潘石屹預言房價還要降，并呼吁年輕人不要買房。2018年4月，潘石屹曾在微博表示，房地產市場一天比一天畸形，有些地方已經(jīng)違背基本常識，但該微博很快被刪除。

??截至2021年6月30日，SOHO中國主要投資物業(yè)項目僅剩9個，分別是前門大街項目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO。這些資產均是位于北京、上海核心地段的寫字樓，出租率常年高于90%，租金收入非常可觀。這是SOHO的最后家底，也是黑石看上SOHO的主要原因。

??但靠著租金收入，相比高額的利息支出，SOHO中國幾乎是“虧本賺吆喝”。

??財報顯示，2021年上半年，SOHO中國營業(yè)收入為8.05億元，同比下降44.6%；毛利為6.59億元，同比下降17.5%。SOHO中國收入全部來自租金收入，沒有物業(yè)銷售收入；上半年，公司租金收入約為8.05億元，同比增長約3%；SOHO中國凈利潤約為3.4億元，同比增長約67%。

??“當前京滬寫字樓市場整體承壓，雖然2021年上半年SOHO投資物業(yè)平均出租率已經(jīng)恢復至90%，但公司總租金收入僅同比增長3%，說明公司‘以價換量’現(xiàn)象較為明顯。”貝殼研究院商業(yè)地產分析師鄭中認為。

??債務指標方面，截至2021年6月30日，SOHO中國總借貸共計約185.23億元。其中，約11.82億元將于一年內到期；約16.02億元將于一年以上二年以內到期；約54.42億元將于二年以上五年以內到期；約102.97億元將于五年以上到期。以其平均借貸成本4.7%計算，這些借款一年的利息支出就達8.7億元，高于盈利。

??對于SOHO中國而言，相比于收租金顯然賣掉資產更為劃算。未來SOHO中國是否會再次被標價出售仍是一個懸念。

??柏文喜認為，目前狀態(tài)下SOHO中國很難再找到接盤人，大概率只能繼續(xù)自持經(jīng)營或散賣物業(yè)；SOHO中國上市地位也無繼續(xù)維持必要，退市是大概率事件。