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??地產(chǎn)行業(yè)的一位隱形“白武士”正浮出水面。2月24日，正榮地產(chǎn)將長(zhǎng)沙“美的正榮濱河苑”項(xiàng)目的50%股權(quán)以及無錫“正榮美的云樾”的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK 以下簡(jiǎn)稱“美的置業(yè)”）。更早前，花樣年、雅居樂、金科股份等也將一些合作項(xiàng)目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了這家來自廣東順德的民營(yíng)房企。

??美的置業(yè)2021年中報(bào)顯示，該公司僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略超監(jiān)管要求，處于“三道紅線”的黃檔，且有息債務(wù)中近八成來自銀行借款和公司債券，并無美元債的償付壓力。相比部分同行，資金面寬松不少。

??2月28日，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，2021年下半年至今公司陸續(xù)有收并購項(xiàng)目在推進(jìn)，目前以收購部分合作方的股權(quán)為主。“我們判斷今年同業(yè)還會(huì)持續(xù)有出售項(xiàng)目或股權(quán)以回籠資金的需求，收并購市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有比較好的機(jī)會(huì)。”

??2月份已接手多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)

??對(duì)于美的置業(yè)而言，這是一個(gè)繁忙的2月份，僅僅是2月23日至2月24日這兩天時(shí)間，該公司就從正榮地產(chǎn)手里接過了3個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。長(zhǎng)沙“美的正榮濱河苑”項(xiàng)目的土地是正榮地產(chǎn)在2020年12月以約10.83億元的價(jià)格競(jìng)得的，3個(gè)月后美的置業(yè)加入，以50%的持股比例進(jìn)行合作開發(fā)。企查查的信息顯示，2月24日，正榮已經(jīng)退出了所持長(zhǎng)沙正榮正茂置業(yè)有限公司的50%股權(quán)，美的置業(yè)的持股比例升至100%。

??同樣是2020年12月，正榮地產(chǎn)還在天津拿了一塊地，成交地價(jià)為11.28億元，美的置業(yè)是在半年后才入股，持有項(xiàng)目公司——榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司49%的股份。到了2月23日，這個(gè)名為“和筑梅江”的項(xiàng)目便與正榮地產(chǎn)再無瓜葛，成為美的置業(yè)持股100%的項(xiàng)目。

??正榮地產(chǎn)首次進(jìn)入無錫是2020年5月，以10.89億元競(jìng)得西漳12號(hào)地塊，項(xiàng)目名為“正榮美的云樾”。今年2月24日，正榮地產(chǎn)退出了在該項(xiàng)目的51%股權(quán)，依然是美的置業(yè)接盤。

??除了接手正榮地產(chǎn)的項(xiàng)目股權(quán)，2月份，美的置業(yè)還跟金科股份進(jìn)行了項(xiàng)目層面的收并購。重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2月8日發(fā)生股權(quán)變動(dòng)，美的置業(yè)的持股比例由此前的50%上升為100%，金科股份實(shí)現(xiàn)退出。重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有重慶的“美的金科郡”項(xiàng)目。

??如果將時(shí)間線拉長(zhǎng)，不難發(fā)現(xiàn)，自2021年下半年以來美的置業(yè)便頻繁從合作伙伴手中收購項(xiàng)目股權(quán)。2021年10月，開發(fā)“美的·花樣年·云璟”的佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為佛山市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有100%股權(quán)，此前持股35%、認(rèn)繳出資額約3億元的深圳市樂年置業(yè)有限公司已退出。據(jù)了解，深圳市樂年置業(yè)有限公司為花樣年旗下子公司。

??在武漢，目前名為“美的·云筑”的項(xiàng)目曾經(jīng)有兩個(gè)股東。2019年4月，美的置業(yè)以28.57億元的價(jià)格競(jìng)得該項(xiàng)目的土地，同年7月底，雅居樂加入進(jìn)來，持有49%的股份。成為股東2年多后，雅居樂還是選擇了退出，于2021年12月22日將股權(quán)系數(shù)轉(zhuǎn)讓給了美的置業(yè)。

??今年收并購還有好機(jī)會(huì)

??在2021年以前，地產(chǎn)行業(yè)較為知名的“白武士”是萬科、世茂集團(tuán)等民營(yíng)房企，而本輪流動(dòng)性危機(jī)則令國(guó)企、央企成為了眾望所歸的“白武士”人選。民企背景的美的置業(yè)能夠在這一輪的收并購市場(chǎng)中異軍突起，很大程度上歸功于過去數(shù)年相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略。據(jù)了解，截至2021年6月末，該公司的凈負(fù)債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現(xiàn)金短債比提升至2.21，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。期內(nèi)的有息債務(wù)里近八成來自銀行借款和公司債券，無須依賴美元債和前端融資來償還到期債務(wù)。

??2021年，美的置業(yè)保持了銷售額的同比增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1371.4億元，同比增長(zhǎng)8.7%。據(jù)了解，該公司計(jì)劃2022年實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部綠檔，整體按照“去庫存、控投資、降負(fù)債”的總體方針，推進(jìn)降檔工作。

??美的置業(yè)此輪的收并購有個(gè)很明顯的特點(diǎn)，那就是交易對(duì)手為出險(xiǎn)房企，或者資金緊張面臨剛性兌付的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)切割、優(yōu)化城市布局、土儲(chǔ)調(diào)倉、紓困同業(yè)、保障業(yè)主權(quán)益和產(chǎn)品品質(zhì)，則是主要目的。近兩年，美的置業(yè)較多采用了合作開發(fā)的投資方式，2020年新增的60個(gè)項(xiàng)目里，只有12個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比是100%，2021年上半年新增的23個(gè)項(xiàng)目，僅9個(gè)是持有100%權(quán)益。而該公司的合作方中，目前有不少都面臨著流動(dòng)性壓力。美的置業(yè)方面表示，并購標(biāo)的需要符合公司的城市升級(jí)戰(zhàn)略，還要考慮項(xiàng)目本身質(zhì)素、賬面資金鋪排等方面的因素。

??該公司有關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，2021年上半年的集中供地使得大部分房企得以快速補(bǔ)充土儲(chǔ)，但下半年政策和金融端持續(xù)收緊，市場(chǎng)的驟冷加上金融的限制導(dǎo)致部分房企資金緊張，疊加2022年上半年的償債高峰，一些房企將面臨生死困境。基于這些原因，預(yù)計(jì)今年不少房企會(huì)持續(xù)有出售項(xiàng)目或股權(quán)以回籠資金的需求，因此收并購市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有比較好的機(jī)會(huì)。

??今年以來，監(jiān)管層多次表態(tài)鼓勵(lì)地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組，其中，銀行間市場(chǎng)率先支持并購票據(jù)發(fā)行，央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)文表示要做好收并購金融服務(wù)，金融管理部門也召集四大AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置等。招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展等央企、國(guó)企已經(jīng)率先發(fā)行了用于并購用途的金融產(chǎn)品。浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等也陸續(xù)公布房地產(chǎn)并購融資計(jì)劃，提供的融資總額超過500億元。例如，招商銀行分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬象生活30億元并購融資額度，還與大悅城控股簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。2月17日，興業(yè)銀行透露近期已陸續(xù)接洽多家市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

??美的置業(yè)也在近期公布了15億元中期票據(jù)的發(fā)行計(jì)劃，但募集資金擬全部用于項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，就收并購的融資而言，該公司更傾向于并購貸款，目前正在與銀行接洽方案。