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??“白武士”出現(xiàn)了。

??4月5日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)” ，01638.HK ）在公告中透露3天前與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展全面合作。合作的方式包括聯(lián)合開發(fā)、資產(chǎn)收購等。

??對在流動(dòng)性旋渦中焦灼了5個(gè)月時(shí)間的佳兆業(yè)來說，這是意義非凡的一步。該公司認(rèn)為，此次戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署，有利于緩解短期流動(dòng)性困難，經(jīng)營基本面也有望加快企穩(wěn)回升。

??招商蛇口的目的很明確，希望借此補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，特別是粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新項(xiàng)目。4月6日，招商蛇口的相關(guān)人士表示，目前三方簽訂的僅是框架協(xié)議，具體操作方式尚未確定，“舊改項(xiàng)目有在接觸”。而在佳兆業(yè)內(nèi)部看來，雖然只是邁開了紓困的第一步，但畢竟“是好的開始”。

??框架協(xié)議敲定 操作細(xì)節(jié)未落實(shí)

??綜合佳兆業(yè)及招商蛇口的公告內(nèi)容，可以看到，三方的合作內(nèi)容涵蓋城市更新、商住開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營及文旅、游輪渡輪。在城市更新方面，合作三方分工明確，佳兆業(yè)提供深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源，長城資產(chǎn)發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢，招商蛇口則輸出社區(qū)及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)的管理經(jīng)驗(yàn)，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺。

??佳兆業(yè)透露，在城市更新領(lǐng)域，三方的合作將會包括合營安排及資產(chǎn)收購，在相同條件下，各方應(yīng)優(yōu)先選擇彼此作為首選項(xiàng)目合作伙伴。

??針對存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體運(yùn)營等項(xiàng)目，三家公司將共同探討通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運(yùn)營等方式開發(fā)盤活。至于增量項(xiàng)目，則結(jié)合各方優(yōu)勢，聯(lián)合獲取開發(fā)。此外，共同探討和加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作也被列入了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??招商蛇口表示，三方將建立高層會晤機(jī)制并成立專項(xiàng)工作小組，推動(dòng)戰(zhàn)略合作的深化實(shí)施和落實(shí)。

??招商蛇口與佳兆業(yè)洽談合作的消息在半個(gè)月前就已傳出。3月22日的業(yè)績會上，也有投資者問及這個(gè)傳聞，當(dāng)時(shí)招商蛇口董事會秘書劉寧并沒有回應(yīng)消息的真?zhèn)危槐硎竟臼冀K以積極的態(tài)度去關(guān)注收并購的機(jī)會，努力挖掘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。該公司總經(jīng)理蔣鐵峰表示，公司確實(shí)與多家房企進(jìn)行了接觸，但有些項(xiàng)目外人看挺好，盡調(diào)之后發(fā)現(xiàn)問題也很多，總體原則是“積極尋找、謹(jǐn)慎決策、慎重出手。”

??從目前來看，與佳兆業(yè)的合作便是一次慎重的出手了。

??資產(chǎn)管理公司（AMC）的介入是地產(chǎn)行業(yè)這一輪收并購的新特點(diǎn)，長城資產(chǎn)在3月份就已獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元金融債券，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

??自身不差錢的招商蛇口沒有解釋引入AMC的必要性，該公司相關(guān)人士只表示目前的合作陣容是三方一起確定的，下一步的操作細(xì)節(jié)尚未明確。佳兆業(yè)的內(nèi)部人士認(rèn)為，簽署合作協(xié)議是個(gè)好的開始，落地到項(xiàng)目上預(yù)計(jì)仍需一段時(shí)間。

??招商蛇口意在舊改項(xiàng)目

??2022年，招商蛇口將投資策略細(xì)化為三個(gè)方向，“積極把握城市更新和并購機(jī)會”是其中之一。

??在業(yè)績會上，蔣鐵峰強(qiáng)調(diào)，同樣的一筆錢，做并購還是公開市場拍賣，取決于哪里的商業(yè)回報(bào)好、股東回報(bào)高，而并購項(xiàng)目因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)更多，所以收益的回報(bào)要求也高一點(diǎn)。劉寧也表示，并購的標(biāo)的是否對提高凈利潤有幫助，是公司決策投資的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??除了收并購，城市更新也被該公司視為提升利潤水平的主要途徑。2021年，招商蛇口獲得了14個(gè)舊改項(xiàng)目的排他資格，預(yù)估土地儲備面積510萬平方米，貨值超1200億元。2021年6月，8家基石投資人共同發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約800億元的上海城市更新基金，招商蛇口是發(fā)起人之一。據(jù)了解，這是目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。招商蛇口對于城市更新的積極拓展態(tài)度可見一斑。

??以收并購的方式獲取佳兆業(yè)的城市更新資源，很好的契合了招商蛇口的投資需求。該公司表示，合作協(xié)議的簽署有助于公司在粵港澳大灣區(qū)及其周邊區(qū)域的深耕，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源。

??佳兆業(yè)向來有“舊改大王”的稱號，最核心的資產(chǎn)無疑是位于深圳、廣州等核心城市的城市更新項(xiàng)目了。據(jù)了解，在2020年中，佳兆業(yè)便已擁有潛在舊改貨值逾2.6萬億元，此后，該公司便不再公開相關(guān)的貨值數(shù)據(jù)。截至2021年6月30日，佳兆業(yè)的城市更新板塊共擁有項(xiàng)目213個(gè)，占地面積超5370萬平方米，對應(yīng)可售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.1億平方米。按可售面積計(jì)算，深圳和廣州占比70%。

??這是佳兆業(yè)最具吸引力的資產(chǎn)之一，除了招商蛇口，此前已有不少公司對此表現(xiàn)出濃厚興趣。3月29日，佳兆業(yè)與中鐵五局在長沙簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃在全國范圍內(nèi)、尤其是大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)城市更新、一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)等領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。中鐵五局表示，大灣區(qū)具有廣闊的城市更新市場，是中鐵五局轉(zhuǎn)型發(fā)展、規(guī)模再上臺階的重要發(fā)力點(diǎn)，希望能與佳兆業(yè)在城市更新等領(lǐng)域深入開展合作，加速推進(jìn)項(xiàng)目落地。