公司苗野 2022-06-06 12:29:06 來源：中房報
??華潤置地開始加速前進。
??6月1日，北京第二批次集中供地落下帷幕，華潤置地以118.86億元拿下兩宗地塊，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業。
??從掌舵人權力交棒到組織變革，從排名訴求到土地市場上豪擲千金，華潤置地向外釋放了“進取提效”信號。
??在中指研究院發布的“2022年1~5月中國房地產行業新增貨值TOP100”排行榜中，華潤置地以全口徑新增貨值634億元占據榜單第一名，又以358億元的拿地金額和201萬平方米拿地面積穩居前5月拿地排行榜榜首。
??與之形成反差的是，TOP30房企中有16家房企在2022年上半年幾乎零拿地，無緣上榜。
??華潤置地的變化已顯現。過去數月里，先后并購了禹洲、中南建設物業業務，又投資200億元拿下廣州新溪村舊改項目，且高溢價出現在全國各地招拍掛市場。
??業內對此曾評價“央企覺醒”，華潤置地在拿地與轉型上大膽了許多。
??此前，華潤置地董事會主席李欣說，華潤置地一直對行業排名有訴求，但對規模沒有要求，2022年銷售額希望在2021年簽約額基礎上有所提升。
??“重塑華潤置地”是留給李欣的新命題，他寄望演繹“華潤速度”。
??逆勢拿地
??公開場合上，李欣多次提及排名訴求，難掩發展雄心。
??“華潤置地從來沒有唯規模論，也沒有沖過規模，我們是要保持行業的排名和壁壘。一直以來我們有一個詞叫有質量的規模增長，這跟沖規模是完全兩回事。” 李欣在2021年華潤置地年度業績會上強調。
??但華潤置地似乎有越發激進的態勢。
??在北京第二批次集中供地中，華潤置地參拍率超6成，報名9宗，斬獲2宗，除了以74.7億元斬獲北京豐臺區亞林西地塊外，還聯合葛洲壩以44.16億元拿下昌平區平西府地塊，溢價率為15%。
??5月26日的廈門第二輪集中供地，華潤置地以24.1億元摘下湖里區湖邊水庫1.9萬平方米地塊，溢價率4.33%。
??在4月29日的深圳集中供地中，華潤置地表現最為積極。本次土地拍賣共推出8宗地塊，華潤置地報名競買7宗，最終斥資41.31億元以封頂價斬獲光明玉塘A607-0888地塊和光明鳳凰A503-0095地塊。
??這只是近期華潤置地積極出現在土地市場上的一個縮影。
??今年一季度，華潤置地已先后在大連、寧波、義烏、長沙、合肥、北京等地獲取了大量土地儲備。
??2月的北京2022年第一輪集中供地，華潤置地以79.94億元的金額斬獲2宗地塊，成為大贏家之一。3月14日，又投資200億元拿下了廣州2022年首個且是目前唯一公開招商的舊改項目。3月30日，華潤置地以15.6億元攬獲重慶渝北區中央公園板塊206畝住宅用地，摘得重慶首輪土地拍賣總價、面積的數據之最。
??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，華潤置地去年庫存增速為6.9%，處于比較溫和的增長水平，其今年擴大土地購置屬于房企順周期行為，為2022年之后提高市場份額和銷售鋪路。盡管華潤置地在行業屬于優質企業，但也會針對經營、融資環境等做出適當調整，階段性經歷縮表的陣痛也是可能的。
??實際上，自去年起，華潤置地在北京、廣州等地斥資近400億元拿地，并在不少城市拿下“地王”項目，包括以111.6億元奪杭州總價“地王”，64.5億元奪佛山陳村地塊成為佛山“新地王”，就已經向外界釋放了不一樣的信號。
??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，華潤置地在行業不景氣時“逆市建倉”是遵循房地產行業“逆周期拿地，順周期出貨”的原則。如果此輪周期很快見底并能迅速止跌回升，華潤置地因逆勢擴張溢價拿地而承受利潤滑坡的風險就會比較小，反之銷售失速就無法獲利。
??高頻融資
??5月5日，李欣從王祥明手里接過了華潤置地董事會主席的擔子，他將帶領華潤置地走向何方成為了外界最大猜想。
??“靈魂舵手”吳向東一手打造了萬象系，為華潤置地“住宅+商業”格局打下鋪墊；唐勇帶著華潤置地邁過千億元規模，確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式；李欣則想要重塑華潤置地，他更看重競爭結果。
??華潤置地已經在行動。除了在土地市場上勢頭強勁外，融資成為其繼續開拓市場的重要“補血”渠道。
??受益于華潤集團央企信用背書，早在去年12月初，華潤置地就分別獲授15億港元、10億元人民幣以及2億美元貸款融資，貸款協議中均提到華潤集團須持有公司最低35%股權。
??某房企內部人士透露，李欣的行事風格相對果敢勇毅，規模必定是其追逐目標，從其對華潤置地的調節奏、調結構、調布局就能看出；另外，要保證公司業績增長率、收購項目，必然少不了投融資發力。
??進入2022年，華潤置地的融資活動也在高頻推進。
??6月2日，華潤置地發布公告，完成發行20億元的公司債券。品種一“22潤置04”發行規模為10億元，票面利率為2.6%；品種二“22潤置05”，發行規模為10億元，票面利率為3.3%。
??5月31日，華潤置地發布公告稱公司作為借款人就10億港元的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議。5月25日和18日，華潤置地先后獲得總計16億港幣的貸款融資，期限分別為1年和5年。
??“華潤置地2021年經營現金流和融資現金流都保持健康水平，融資成本優勢突出，具備逆市拿地和多渠道融資的基礎條件。”馬泓說，盡管華潤置地利潤增速處于較低水平，但經營性收入增速不錯，債務擴張速度較為溫和，適度擴張對其自身利潤影響應該不大。
??這些，只是華潤置地近期融資的“小操作”，最大的收獲是在今年一季度的
??2月18日和3月1日，華潤置地先后從銀行處獲得20億港元和30億元人民幣的貸款融資，貸款融資期限同樣是一年。
??1月25日從招商銀行獲授200億元的并購融資額度，專項用于華潤置地的并購業務。
??李欣表示，華潤置地已注意到市場上出現了很多投資收并購的機會，公司也始終把多元化渠道獲取土地作為公司重要的戰略舉措之一。就目前情況看，招拍掛未必比收并購的地貴，哪個項目獲利空間大，就會投哪個項目。
??“雖然新增土地儲備資源更多關乎華潤置地未來發展，但其當前去化能力也是重要參考指標。如此大手筆囤地和融資的華潤置地，在疫情沖擊不斷、市場預期偏弱的嚴峻形勢下，買賣節奏能否匹配亦是挑戰。”前述某房企內部人士說，行業信心下挫，央企華潤置地也要承受逆勢擴張的風險。
??在外界看來，華潤置地同樣面臨增長“天花板”和可持續發展壓力；增收不增利以及如何實現銷售回款是目前華潤置地要解決的問題；在戰略層面明確新業務增長點和第二增長曲線規劃，也是華潤置地需要重點關注的。
??柏文喜認為，重塑華潤置地的重點是發展戰略調整與運營體系的塑造，提升華潤置地在集團的地位與占比，同時行業影響力和地位也能大幅提升，形成與其他頭部房企齊頭并進的格局。
??李欣提出以“降本、提質、增效”為管理主題，以“做優存量、做實增量”“減少內卷、杜絕浪費”“刀刃向內、刮骨療毒、堅決整治寬松軟”為抓手完成2022年業績目標和管理目標。
??華潤置地逆勢而動能否會飛得更高？
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
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2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
