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??在地產(chǎn)母公司陷入資金困境的背景下，物業(yè)上市公司業(yè)績數(shù)據(jù)的審核難度也在上升。

??6月2日，奧園健康生活集團(tuán)有限公司（以下簡稱“奧園健康”，03662.HK）在公告中表示德勤已辭任核數(shù)師職務(wù)，并透露德勤收到一份匿名報告，其中提出該公司多項資金往來存在有待核實的問題。

??據(jù)了解，早在3月底，德勤就要求奧園健康提供與關(guān)聯(lián)方之間資金往來的更多資料，該公司為此成立了獨立調(diào)查委員會。奧園健康方面表示，目前有關(guān)調(diào)查仍在進(jìn)行中，進(jìn)展順利正面，尚未就資金往來事項及匿名指控得出任何結(jié)論。而這份匿名報告中的各項指控“完全失實，違反基本的商業(yè)常識，對公司缺乏最基本了解。”

??6月6日，香港一位業(yè)內(nèi)專家對中國房地產(chǎn)報記者表示，房企的接連出險使得審計機構(gòu)對關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)公司也提高了審計要求，“現(xiàn)在是處于比較嚴(yán)格的階段，所以會有一些疑點出來。”

??核數(shù)師收到的匿名報告

??公告顯示，德勤提出針對奧園健康的資金往來事項及若干指控將進(jìn)行額外審核程序，因此需支付額外審核費。因為該要求未能獲得奧園健康的同意，德勤辭任了核數(shù)師職務(wù)，自5月31日起生效。新任的核數(shù)師為中匯安達(dá)會計師事務(wù)所有限公司。

??奧園健康還在公告中透露，德勤收到了一份匿名報告，其中提及了5項涉及該公司的資金往來問題。包括：銀行貸款合約失實，銀行借款金額顯示為3億元，而非30億元；在相關(guān)的銀行貸款審核確認(rèn)函中，將銀行貸款結(jié)余30億元少報為3億元；未披露為母公司集團(tuán)提供總額為40億元的財務(wù)擔(dān)保；使用集團(tuán)資金支付集團(tuán)一名管理層的個人開支；公司間接非全資附屬公司樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司的分公司與九臺農(nóng)村商業(yè)銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。

??奧園健康表示，不知道發(fā)出匿名報告及作出指控舉報人的身份，“謹(jǐn)此對各項指控作出最強烈否認(rèn)。”據(jù)介紹，在獲悉這封匿名報告后，奧園健康的獨立調(diào)查委員會已聘用調(diào)查公司進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)查范圍，以便對指控的情況進(jìn)行獨立排查。目前，調(diào)查仍在進(jìn)行中，調(diào)查公司也還未就資金往來事項及匿名指控得出任何結(jié)論。

??其實，關(guān)于與關(guān)聯(lián)方的資金往來問題，德勤早在2個多月前就已提出來了。3月31日，奧園健康發(fā)出公告表示將延期發(fā)布2021年全年業(yè)績，主要原因包括疫情防控影響資料收集，以及德勤要求公司提供與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來的更多資料。

??在5月3日的公告中，奧園健康詳細(xì)披露了德勤所關(guān)注的幾項資金往來事項。例如，2021年12月，奧園健康的一家附屬公司、中國奧園及一家實體公司B（實體B為中國奧園的一名供應(yīng)商）之間簽訂了三方協(xié)議，向?qū)嶓wB支付了兩筆單獨付款的資金，分別為3.47億元和1.49億元。奧園健康承諾向中國奧園提供資金，以結(jié)清中國奧園結(jié)欠實體B的債務(wù)。隨后，中國奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額。

??奧園健康透露，該公司與中國奧園之間存在若干筆非貿(mào)易現(xiàn)金流入及流出，總額分別為28億元和29億元。截至公告日，該公司與中國奧園之間資金往來事項涉及的所有款項已全部結(jié)清。

??行業(yè)普遍存在的關(guān)聯(lián)交易

??物業(yè)公司與大股東、相關(guān)下屬公司等的關(guān)聯(lián)交易，是物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企母公司與物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)交易有幾個類型，包括為關(guān)聯(lián)房企提供物業(yè)管理，停車位、投資物業(yè)租售等的相關(guān)服務(wù)，向關(guān)聯(lián)房企收購或出讓子公司，互相進(jìn)行現(xiàn)金墊款并收取利息等。

??截至目前，來自關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依然是很多上市物業(yè)公司的重要收入來源。

??奧園健康的業(yè)績公告顯示，其服務(wù)領(lǐng)域包括開發(fā)商服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商寫服務(wù)及公共建筑服務(wù)。其中，開發(fā)商服務(wù)包含工程前介服務(wù)、案場銷售協(xié)助服務(wù)、分戶驗收、拎包入住及鋁合金門窗與防盜網(wǎng)安裝等。2021年上半年，該公司錄得了約10億元的收入，同比增長83%，物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、智能化工程服務(wù)及大健康服務(wù)的收入分別占總收入 79.8%、15.6%、3.6% 和 1%。物業(yè)管理服務(wù)方面，由于外拓面積的增長，關(guān)聯(lián)方的收入占比由2020年上半年的90.2%下降至2021年上半年的44.4%。同期，奧園健康的大業(yè)主增值服務(wù)收入增加了約18.7%至約0.2億元，主要是由于增加了為大業(yè)主提供工程前介、案場銷售協(xié)助、 分戶驗收等服務(wù)。智能化工程分部收入增長了125.7%至約0.2億元，源于增加為大業(yè)主提供智能化小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃服務(wù)等。大健康業(yè)務(wù)分部的收入為0.097億元，增長1740%，同樣也是因為大業(yè)主購買了相關(guān)服務(wù)。

??在收并購方面，2021年上半年，奧園健康向中國奧園的附屬公司收購了3家公司的股權(quán)。

??過去，與房企之間的關(guān)聯(lián)交易是物業(yè)上市公司實現(xiàn)規(guī)模、利潤快速增長的重要保障，而隨著房企們陸續(xù)“暴雷”，這些關(guān)聯(lián)交易則變成了市場高度關(guān)注的風(fēng)險點。中指研究院表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至不惜采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來經(jīng)營隱患。

??為了消除投資者的顧慮，2021年12月，碧桂園服務(wù)特地發(fā)了一份公告，承諾半年內(nèi)與碧桂園集團(tuán)不會發(fā)生超過2億元的重大資產(chǎn)出售或收購交易。

??在這樣的背景下，核數(shù)師對奧園健康與關(guān)聯(lián)方的多筆資金往來提出進(jìn)一步審查要求并不難理解。上述香港業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，無論那份匿名報告的最終調(diào)查結(jié)果如何，物業(yè)公司都應(yīng)該重新審視自己的經(jīng)營策略，逐漸擺脫對關(guān)聯(lián)方的依賴，增強發(fā)展的獨立性。