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??連續(xù)3日，房地產(chǎn)股市債市雙雙上演“大反轉(zhuǎn)”劇情，走出久違的股債雙漲曲線。

??11月11日開盤不到半日，濱江集團、新城控股、天地源、廣宇集團、三湘印象、金地集團全部漲停；截至當日收盤，綠地控股、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、金地集團、萬科A均漲停。

??港股房地產(chǎn)板塊亦大漲，截至當日收盤，旭輝控股集團漲超72%，新城發(fā)展?jié)q超53%，大發(fā)地產(chǎn)漲超43%，龍光集團、碧桂園、合景泰富均漲超34%，時代中國、中國金茂、寶龍地產(chǎn)、龍湖集團、雅居樂均漲超27%。富力地產(chǎn)上漲17.46%。

??11日上午，龍湖、旭輝、金科等多只債券亦延續(xù)漲勢。其中，“21旭輝01”漲20%，“20龍湖06”漲近20%，“21龍湖05”漲超18%，“21旭輝03”漲超16%，“20金科03”漲超15%，“20時代02”漲超10%。

??因漲勢過猛，上交所一度發(fā)布《關(guān)于“21旭輝01”盤中臨時停牌的公告》，恢復交易后如該債券交易再次出現(xiàn)異常波動，該所可實施第二次盤中臨時停牌，停牌時間持續(xù)至當日15時27分。

??此前兩日，金科、碧桂園、旭輝、龍湖等多只地產(chǎn)債券就已上演了連超20%行情，并一度觸發(fā)盤中臨時停牌。

??11月9日、10日、11日3日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊單日漲幅分別為1.64%、0.21%、6.25%，港股房地產(chǎn)開發(fā)板塊分別上漲1.44%、0.39%、4.76%，均創(chuàng)下難得的三連漲行情。這樣的行情出乎意料又在情理之中。

??自2022年開年以來，政策部門累計已宣布投入超萬億元資金支持房地產(chǎn)及企業(yè)，包括超1000億元并購貸款、2000億元保交樓專項借款、四大銀行新增6000億元房地產(chǎn)貸款，以及近日約2500億元民營企業(yè)債券融資。

??相比2008年的4萬億元規(guī)模千億元資金并不算多，但它又是那么重要，股債雙漲行情就是市場面的反饋。

??“預計還會有后續(xù)資金支持民企債券融資。”浙商證券分析師楊凡分析稱，交易商協(xié)會和中債增公司接連釋放供給端融資利好，顯示出民企融資支持力度在年底有顯著加大趨勢，2022年房地產(chǎn)供給端政策“救項目不救企業(yè)”的風向或有轉(zhuǎn)變。

??股債雙漲 市場信心重振

??從近日房地產(chǎn)股債雙漲行情看，旭輝、碧桂園、龍湖等表現(xiàn)最為突出，這幾家企業(yè)也恰好是近期被做空最厲害的房企。在此輪行情之前，房地產(chǎn)股市債市還在上演“雙殺”局面，一場提振信心的實質(zhì)性利好降下。

??11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

??緊接著11月9日，中債信用增進公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務材料的通知》，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，中債增進則會在收到郵件后的3個工作日內(nèi)予以郵件反饋。

??從通知內(nèi)容來看，信息充分公開，且未規(guī)定需求表接收時間，這說明支持房企沒有名單限制，也沒有時間限制。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，繼原有的提供“國家隊”外部增信和創(chuàng)設風險緩釋工具已對民營房企發(fā)債融資實現(xiàn)信用加持措施之外，央行又射出了救市和救房企的重量級工具“第二箭”，也就是央行直接出手和入市認購房企發(fā)行的債券，以此為房企與房地產(chǎn)行業(yè)提供流動性，這一重磅措施更加直接有效，自然激發(fā)了市場信心并刺激地產(chǎn)股板塊大幅反彈。

??另一個提振市場信心的好消息是，富力地產(chǎn)已將境內(nèi)外債券全部展期。11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，整體展期事項已于9月22日獲得債券持有人會議通過，展期后8筆135億元境內(nèi)公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。

??除此次展期的8筆境內(nèi)債之外，富力地產(chǎn)在7月11日已完成10只美元債整體展期，總計金額約49.43億美元。

??這次境內(nèi)債展期是內(nèi)地房企首次嘗試境內(nèi)債券整體大規(guī)模成功展期，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)紓困提供新思路，同時也為其他房企債務展期提供了樣本。11月11日截至記者發(fā)稿，富力地產(chǎn)股價上漲了16.67%。

??還有一個利好消息，就是11月11日國務院聯(lián)防聯(lián)控機制綜合組發(fā)布了《關(guān)于進一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施，科學精準做好防控工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱為“優(yōu)化防控20條”），對密切接觸者將“7天集中隔離+3天居家健康監(jiān)測”管理措施調(diào)整為“5天集中隔離+3天居家隔離”，將高風險區(qū)外溢人員“7天集中隔離”調(diào)整為“7天居家隔離”等。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，恰是房地產(chǎn)“不動產(chǎn)”的屬性，對于防疫政策會比較敏感。社會經(jīng)濟活躍，對于住宅市場交易、商業(yè)辦公和零售業(yè)務交易、文旅地產(chǎn)和酒店業(yè)務等都會產(chǎn)生非常直接的影響，所以從基本面改善角度看地產(chǎn)股容易提振。隨著社會經(jīng)濟基本面恢復，地產(chǎn)股反彈空間非常大，各類資金也會加快進入地產(chǎn)股。

??資金有望進入出險房企

??這次紓困資金的落地速度也比往常更快，且規(guī)模更大。

??11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。200億元發(fā)債規(guī)模是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模（10億元左右）的20倍。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析稱，儲架式注冊發(fā)行意味著企業(yè)可在注冊有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)，該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口，提升市場投融資效率。還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向，預計后續(xù)將有多家民營房企增信發(fā)債迅速落地。

??據(jù)一位機構(gòu)人士稱，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企正在溝通發(fā)債注冊意向，其中美的置業(yè)的最終配額將高于50億元，具體額度正待交易商協(xié)會及中債增進公司審批結(jié)果。

??不過，此次民營房企增信發(fā)債仍有著不低的門檻，即列出5種風險緩釋工具條件要求，包括金融機構(gòu)風險緩釋、國有企業(yè)反擔保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保（增進）機構(gòu)反擔保。也就是說，申請增信發(fā)債的民營房企需要具備一定的資金費用、資產(chǎn)、信用資源等，這也意味著僅部分企業(yè)符合條件申請支持。

??“我們正在積極準備，同時也謹慎對待。”一位民營房企人士稱。

??“如果其他出險房企能夠復制富力債務重組成功經(jīng)驗并實現(xiàn)自身債務重組，則在企業(yè)基本面恢復和行業(yè)流動性向好情況下，以及救市救企政策力度不斷加大下，市場資金重新進入行業(yè)而并非僅僅進入龍湖這樣的少數(shù)優(yōu)質(zhì)頭部房企就是有可能的了。”柏文喜表示。