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??2022年即將進(jìn)入尾聲，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2022年是特別值得銘記的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一再探底，每一個(gè)地產(chǎn)人都感受到了“寒氣”。

??在這其中，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是市場(chǎng)最直觀的反應(yīng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷(xiāo)售金額65399億元，同比下降43.4%較2020年前11月同期也有42.3%的降幅。

??從公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企來(lái)看，在大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)均有不同程度調(diào)降的前提下，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況仍明顯不及預(yù)期。多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，半數(shù)房企甚至不足70%。

??2022年至今，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)低迷、企業(yè)去化表現(xiàn)不佳，規(guī)模房企對(duì)全年銷(xiāo)售規(guī)模的預(yù)期更為謹(jǐn)慎。僅有十余家上市房企公開(kāi)披露了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。

??在未披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，一部分是出于自身經(jīng)營(yíng)原因尚未披露年報(bào)及召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)。另一部分企業(yè)近年來(lái)首次選擇不公開(kāi)披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??究其緣由，一方面是2021年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，且有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??另一方面，今年初以來(lái)市場(chǎng)低迷、開(kāi)局慘淡，行業(yè)信心不足、下行壓力持續(xù)。在市場(chǎng)未有明顯回暖跡象的情況下，規(guī)模房企對(duì)全年銷(xiāo)售規(guī)模的預(yù)期相應(yīng)的也更為謹(jǐn)慎。

??在公開(kāi)披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)均有不同程度的回落。

??從2018-2022年行業(yè)規(guī)模上市房企公開(kāi)披露的目標(biāo)增長(zhǎng)率中位數(shù)情況來(lái)看，自2019年起，上市房企目標(biāo)增長(zhǎng)率便已出現(xiàn)了大幅下滑，從2018年的41%跌至2019年的19%，直到2022年上市房企目標(biāo)增長(zhǎng)率為近5年最低，僅2%。

??不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。

??具體來(lái)看，越秀、綠城、保利置業(yè)2022年的業(yè)績(jī)目標(biāo)較2021年均有提升，且越秀和保利置業(yè)的年度目標(biāo)較去年實(shí)際完成的業(yè)績(jī)也分別增長(zhǎng)了7.3%和14.8%，目標(biāo)設(shè)定相對(duì)積極。

??招商蛇口、濱江、首開(kāi)2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)則較去年基本持平，表現(xiàn)了對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模穩(wěn)定的預(yù)期。而龍湖、金茂、遠(yuǎn)洋、美的置業(yè)2022年的目標(biāo)較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實(shí)際業(yè)績(jī)水平還是略有提升。

??同時(shí)，也有多數(shù)房企調(diào)降業(yè)績(jī)目標(biāo)，且降幅較其他企業(yè)相對(duì)明顯。如中糧大悅城、建業(yè)、時(shí)代2022年的年度目標(biāo)較2021年目標(biāo)的降幅均高于20%。其中，建業(yè)和時(shí)代2022年的目標(biāo)較2021年實(shí)際完成業(yè)績(jī)的降幅分別達(dá)到了11.8%和32%。

??今年以來(lái)即使大部分房企選擇不公開(kāi)披露目標(biāo)，或是主動(dòng)調(diào)降全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況明顯不及預(yù)期。

??在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，半數(shù)房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

??具體來(lái)看，濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)為唯一兩家目標(biāo)完成率超過(guò)80%的房企，在12月的最終沖刺后，或有機(jī)會(huì)完成全年目標(biāo)。

??綠城中國(guó)、招商蛇口、碧桂園、首開(kāi)股份目標(biāo)完成率皆在70%以上，其中碧桂園前11月業(yè)績(jī)?yōu)闄?quán)益數(shù)據(jù)，其全口徑銷(xiāo)售金額為4412.9億元，排百?gòu)?qiáng)房企第一位。

??而美的置業(yè)和建業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)完成率不及50%，其中建業(yè)集團(tuán)業(yè)績(jī)目標(biāo)為530億元，其2022年1-11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?86億元，目標(biāo)完成率僅為35%。

??對(duì)比2021年來(lái)看，在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有逾8成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量，下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，截至12月末累計(jì)全口徑金額較2020年同比降低3%，規(guī)模房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??從2016年至2021年規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)看，2021年也是首次業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率不足100%的一年，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率為88%。

??可見(jiàn)，即使規(guī)模房企已對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，并適度調(diào)降了銷(xiāo)售目標(biāo)，在2022年的市場(chǎng)大幅降溫、企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)萎縮的影響下，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)壓力仍然較大。

??站在2022年年末，回顧過(guò)去，過(guò)去五年，是行業(yè)波瀾壯闊、快速發(fā)展的五年。尤其是2015-2016年，是行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，整個(gè)住宅行業(yè)規(guī)模在2016年出現(xiàn)明顯跳增，從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進(jìn)。

??然而這一切，從2021年開(kāi)始由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，2021年上半年時(shí)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模曾一度創(chuàng)近5年新高，然而隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，整體市場(chǎng)開(kāi)始下行。

??在這背景下，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了歷史最高水平，商品房銷(xiāo)售面積接近18億平方米，商品房銷(xiāo)售額達(dá)18.2萬(wàn)億元。這一年，會(huì)成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的巔峰。

??2022年，購(gòu)房情緒轉(zhuǎn)冷，行業(yè)整體急轉(zhuǎn)直下，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前10月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積11.12億平方米，同比下降22.3%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷(xiāo)售額10.88萬(wàn)億元，同比下降26.1%，回到2018年同期水平。

??我們迎來(lái)了近20年來(lái)行業(yè)首次負(fù)增長(zhǎng)。

??未來(lái)三至五年行業(yè)規(guī)模也將保持11-13億平方米，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。

??整體來(lái)看，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來(lái)持續(xù)放緩，2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳，雖然2022年至今政策暖風(fēng)頻頻，但房企銷(xiāo)售去化及回款壓力仍然巨大。

??結(jié)合今年規(guī)模房企實(shí)際的銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況來(lái)看，2023年企業(yè)整體預(yù)期勢(shì)必也將更為謹(jǐn)慎，不排除將有更多房企不再公布年度目標(biāo)。

??我們預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場(chǎng)底，屆時(shí)房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)，需求端改善，市場(chǎng)筑底回升，銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。