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??左手拿地、右手融資，剛剛進入2月份，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”，00123.HK）就展現出了頗為進取的發展姿態。

??2月10日，越秀地產在公告中表示旗下子公司已申請發行最高94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券等。公告的前兩天，這家來自南方的地方國企剛剛以約59億元的總價競得北京的兩宗宅地，一鳴驚人。

??2022年，越秀地產的銷售額同比增長8.6%至1250億元，是行業TOP30中唯一實現銷售額正增長的房企，銷售排名大幅提升了21位。過去一年，該公司積極擴張，全年新增土地貨值行業排名第6，有機構形容其是仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最大的公司。

??2023年，越秀地產仍然有著彎道超車的期許，管理層對投資者透露，預計今年的銷售額仍可實現同比增長。至于具體的增長目標和投資鋪排，2月14日，該公司沒有回應，只表示目前正處于靜默期，相關信息以公告為準。

??開年即快跑  融資拿地兩不誤

??上海證券交易所的信息顯示，越秀地產旗下廣州市城市建設開發有限公司發行公司債的申請，在2022年10月便獲受理，目前已注冊生效。這只公司債的擬發行金額為94億元，扣除發行費用后，該公司擬將其中75億元用于償還到期及回售公司債券，19億元擬用于償還其他有息債務。計劃償還的公司債有5只，到期/回售日期在2023年3月至2024年9月。

??據統計，2022年，越秀地產累計完成5期、合計98.4億元的境內公司債券發行，發行利率錄得新低，處于行業較優水平。綜合來看，3+2年期加權平均利率2.85%、5+2年期加權平均利率3.33%。據中國房地產報記者了解，對于2023年的公司債，越秀地產亦計劃分批發行，目前正在籌備中。

??除了公司債，越秀地產今年還發行了一筆創新融資產品。1月9日，該公司通過境外SPV公司，在澳門金交所成功發行20億元自貿區離岸人民幣債券，期限3年，票面利率僅為4%。據介紹，這次發行是上海自貿區歷史上第一筆香港上市公司發行、第一筆境外擔保結構發行、2022年以來第一筆地產上市公司發行及廣州市第一筆發行，機構投資者較為踴躍，最終發行利率較初始價格指引收窄20個基點。

??融資渠道的暢通為越秀地產的項目拓展增添了不少底氣。

??2月8日，在北京的第五批集中供地中，越秀地產斥資約59.1億元拿下了石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊。這是2021年5月以來，越秀地產在北京土地市場的第二次出手，該公司將此視為重倉、深耕北京的重大動作。

??在突入北京前，越秀地產已經在華東區域落下了一子。1月28日，該公司以約4億元的價格收購杭州北煦置業有限公司38.78%股權及對應債權，由此獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目。這是越秀地產在華東的第二個TOD項目，包含計容建筑面積約32萬平方米的兩個地塊。

??去年買地金額創新高

??剛開年就采取積極主動的經營策略，很大程度上是因為過去一年越秀地產過的比不少同行輕松。根據中指研究院的報告，2022年，不同房企類型銷售均不同程度承壓，百強房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，銷售額超千億元的房企20家，較2021年同期減少21家。作為千億房企之一，越秀地產8.6%的銷售額增速在TOP30的規模房企中名列第一。今年1月份，該公司的銷售端依然表現突出，錄得88.84億元的合同銷售金額，同比上升約76.3%。

??中信建投認為越秀地產在2022年實現了行業下行期的彎道超車。而超車的實現，則是基于其過往數年保持較高的拿地強度和聚焦高能級城市的投拓策略。

??2022年，由于市場持續下行，大部分房企都收縮了土地投資，但越秀地產的拿地金額卻超了預算。2022年初，該公司預計全年的土地款支出及拍地保證金約為457億元，以全年銷售目標1235億元來估算，拿地金額占了銷售金額的約37%，屬行業較高水平。而根據越秀集團2023年總經理工作報告中披露的數據，越秀地產在2022年共獲取34個項目，完成權益投資544億元，撬動貨值1562億元，且投資進一步聚焦核心區域和高能級城市，在6個“雙限”城市投資占比近60%。從購地金額來看，越秀地產過去3年都保持了較高強度，2020年、2021年的支出分別為410億元、445億元，2022年則是歷史新高。

??布局方面，截至2022年6月底，該公司約2860萬平方米的總土地儲備分布在全國30個城市，一二線城市的土儲占比已達93%。而2022年全年，廣州依然是其投資力度最大的城市，杭州、上海則排到了第二、第三的位置。

??聚焦核心城市的策略對保持銷售的穩定發揮了重要作用。中指研究院發現，2022年，規模房企重倉一二線城市，50家代表企業的一二線城市業績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點，其中，一線城市銷售額占比同比增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強。越秀地產認為，此次加倉北京，便是做實了對四大一線城市的布局。

??截至目前，越秀地產尚未披露2023年的具體經營指標，但大致發展計劃已確定，排在首要位置的便是“精準投資積極應對市場變化”。參考過去幾年的經驗，這將是該公司今年實現銷售額增長的重要保障。