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??“未來發展核心導向有兩個指標：實現有利潤增長的營收和有現金流的利潤。”在回答中國房地產報記者電話提問時，華潤置地執行董事、董事會主席李欣說，公司堅持長期主義，地產高歌猛進時不冒險，地產低迷時也不悲觀，做一些必要的戰略調整，做有質量的規模增長。

??3月29日，華潤置地控股有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發布2022年業績報告。

??報告期內，華潤置地實現綜合營業收入2070.6億元，同比減少2.4%。其中開發物業收入1761.6億元，投資物業（包括酒店經營）營業收入170.2億元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營業額為192.6億元，同比增長10.5%。

??值得一提的是，其物業板塊實現營業額120.2億元，同比增長35.4%。年末華潤置地手持現金975億元，三道紅線指標穩居綠檔。

??代建代運營、產業和長租領域等多元多賽道的業務優勢，幫助華潤置地抵御了行業周期，展現出發展韌性，這也符合華潤置地作為地產央企的一貫穩健作風。

??“今年預計有超過3000億元的銷售可以實現。”華潤管理層表示，2023年繼續堅持穩健為先，量入為出，會合理把握投資節奏。

??2022年營收2070.6億元

??三道紅線指標穩居綠檔

??財報數據顯示，華潤置地營業額2070.6億元，同比基本持平。全年實現簽約額3013億元，簽約排名上升至行業第四，其中當年拿地當年開盤項目30個，貢獻簽約額376億元。

??跟大多數房企一樣，受市場及企業流動性影響，公司營業利潤有所下滑。華潤置地2022年毛利542.9億元，同比減少5.09%，毛利率26.2%，歸屬股東凈利潤280.91億元，同比減少13.3%。

??從行業來看，2022年整個房地產市場呈現低迷狀態，房企的轉型迫在眉捷。

??“2022年是地產模式新舊轉換之年，結合外部市場環境，公司從內部戰略考量做了很多工作。”李欣認為，過去兩三年，中國房地行業經過了深度調整，當下發生了格局性變化。“公司從內部檢討‘十三五’戰略，謀劃‘十四五’布局，從戰略上堅持‘城市投資開發運營商’定位，加強三個主航道和一個生態圈業務”。

??在業績會上，華潤置地管理層多次談到穩定，認為公司堅持“調結構、調節奏、調布局”，聚焦高能級城市，做到了精準投資。一二線城市簽約占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個百分點至61%，受此結構性影響，全年簽約面積同比下降18.8%，簽約均價同比提升17.5%。

??報告期內，華潤置地新獲取項目71個，總地價1442億元，權益地價1102億元，權益比76%，一二線城市投資占比92%，在深圳、南京等地獲取優質商業綜合體項目，新增土地儲備面積1095萬平方米；開發銷售業務結算收入1762億元，在收并購上有斬獲優質項目；物業板塊萬象生活并購禹洲物業服務有限公司、江蘇中南物業服務有限公司和四川九洲千城物業服務有限公司，物管規模挺進行業前十。

??“2022年公司與租戶共克時艱，減免符合條件的租戶租金共計約25.2億元。”華潤置地執行董事、首席財務官郭世清說。經營性不動產業務收益按年下降2.4%至170億元。還原減租影響，租金收入193億元，按年增長10.5%，其中，購物中心租金收入占比升至82%，寫字樓及酒店業務營業額分別占比11%及7%。租金覆蓋股息及利息倍數為0.99。

??從債務結構來看，2022年，境外平均融資成本攀升1.3個百分點至4.1%。郭世清解釋公司加大境內低成本融資規模，年末加權平均融資成本僅上升4個基點至3.75%，維持在行業最低梯隊；平均債務期限拉長至5.4年。“截至12月末融資儲備折合人民幣964億元，短期債務覆蓋率達1.54倍，三道紅線指標穩居綠檔。”

??2023年預計銷售3000億元

??新開10家購物中心

??華潤置地管理層判斷，2023年，中國經濟長期向好的基本面不會變，房地產在國民經濟中的地位和作用不會變，房地產市場的巨大潛力也不會變。“預計公司今年可以實現超過3000億元的銷售額”。

??對于今年樓市出現的短暫“小陽春”和接下來的走勢，華潤置地執行董事、首席運營官張大為在回應中國房地產報記者提問時分析，因為有不確定性，接下來市場仍會有不小的壓力，會呈現分化狀態。張大為認為公司當下土地儲備和可售貨值，能滿足今年3000億元的銷售目標。

??截至2022年12月31日，華潤置地總土儲面積6478萬平方米，其中開發銷售型業務土儲面積5491萬平方米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業土儲面積987萬平方米，其中購物中心占比68%，一二線城市面積占比78%。“土地儲備布局與結構優質，可保障本集團未來三年以上的發展需求。”

??好消息是，隨著疫情穩定及促銷費政策，中國消費市場持續回暖，華潤置地購物中心零售額自2023年1月起呈現出顯著修復趨勢，1月~2月重奢及非重奢零售額同比增幅分別為18.4%及25.4%，同店分別反彈9.1%及11.8%。

??“2023年，計劃在北京、杭州、南京、重慶、長春、昆明、無錫、溫州等地新開約10座購物中心。”華潤管理層說，2022年末，華潤置地在營購物中心 66個，已有23個城市實現2個及以上購物中心布局。根據計劃未來幾年每年新開業購物中心10個或更多，預計2026年末，在營購物中心將增加至111個。

??張大為介紹，2023年，華潤置地總可售貨源5384億元，可售資源城市能級及產品類型結構優質，其中89%位于市場供求關系健康的一二線高能級城市，住宅產品占比77%。

??談及未來的發展節奏，李欣說，華潤置地既沒有在地產高歌猛進時冒險，也沒有在行業低迷時悲觀。會堅持尋求有質量的增長。公司在開發型物業方面，會加強周轉效率的提升和經營策略；在經營性不動產方面，會做好管理效率的提升，提高經營性不動產的資產回報率；在輕資產方面，注重盈利能力，保持行業領先狀態；在投資端，堅持深耕策略，重點布局28個城市。“堅持量入為出的原則，在確保現金流安全的情況下進行投資，保持均衡式發展。”

??華潤置地管理層認為，當下雖然面臨著需求實質下降、盈利空間受限、區域分化加劇等風險，但伴隨著行業向新發展模式過渡，國家大力發展保障性租賃住房，行業賽道明顯拓寬。“長租、產業REITs迎來機遇期，經營性不動產價值將得到釋放；科技創新、智慧城市建設等方面也將迎來新的發展機遇。”