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??近年來，一線城市整體辦公市場一直處于下行態(tài)勢，進入2020年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，又進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。辦公賽道縮量已成事實，未來整體會不斷下行。

??然而，在辦公市場下行的同時，辦公物業(yè)管理正呈現(xiàn)發(fā)展新趨勢?？硕鹞锕馨l(fā)布的《辦公物業(yè)管理發(fā)展報告》顯示，盈利能力上，辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)，是細分業(yè)態(tài)中盈利能力最強的業(yè)態(tài)之一。

??2021年，百強企業(yè)辦公物業(yè)費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%，2017到2021年復合增長率為23.97%。

??萬科云最新披露的上市后的首份財報數(shù)據(jù)顯示，2022年萬科云三大主營業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)健增長，其中，商企和城市空間綜合服務(wù)同比增速為28.2%，超過社區(qū)空間居住消費服務(wù)2.2個百分點。

??卓越商企服務(wù)在其2022年度業(yè)績發(fā)布會上，也表示卓越商企對于增長比較看重的是年化合同額，主要是因為第三方市場化程度很高，不太看住宅的以面積為增長曲線的導向。未來幾年非住領(lǐng)域增長會比較快速，起碼保持在兩位數(shù)。

??辦公物業(yè)管理作為高毛利的細分領(lǐng)域，目前正吸引越來越多競爭者躬身入局。

??相較于世界主要經(jīng)濟體超過百年的辦公樓發(fā)展史，中國現(xiàn)代化辦公樓市場興起，大約只有三十多年。

??辦公樓物業(yè)管理領(lǐng)域，尤其是高端辦公樓，國際五大行等擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢。國際公司在逾百年的辦公物業(yè)運營管理中，構(gòu)建起成熟的運營管理標準。

??2019年，萬科物業(yè)與戴德梁行在大中華區(qū)成立合資公司，萬科持股65%，實質(zhì)接管戴德梁行大中華區(qū)物管及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)。據(jù)2022年萬物云招股書中表述，萬物梁行2021年收入超過國際五大行中國區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理收入，成為中國區(qū)域收入最高的商企服務(wù)企業(yè)。

??同年，中航物業(yè)與招商物業(yè)合并，由中航善達正式更名為招商積余。合并前，中航物業(yè)即以機構(gòu)物業(yè)為主導拓展方向，并謀求全國性布局。著力打造金融、政府、高端辦公樓等專業(yè)性板塊，在機構(gòu)物業(yè)市場處于領(lǐng)先地位。

??目前，國內(nèi)物企在辦公樓領(lǐng)域居領(lǐng)先位置的主要包括：萬物云、招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等。

??從國內(nèi)領(lǐng)先物企的管理發(fā)展現(xiàn)狀來看，辦公樓物管正成為細分業(yè)態(tài)中盈利能力最強的業(yè)態(tài)之一，顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)。

??根據(jù)卓越商企服務(wù)、華潤萬象生活和招商積余等年報披露數(shù)據(jù)，2022年，卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業(yè)高出7.2個百分點。華潤萬象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個百分點。招商積余未公布非住細分業(yè)態(tài)毛利率水平，但比較住宅和非住業(yè)態(tài)整體，非住毛利率為10.08%，而住宅為9.12%；同時在非住細分業(yè)態(tài)中，辦公樓以17.22%的管理面積貢獻了32.72%的營業(yè)收入。

??辦公樓物管不僅毛利率水平高，其辦公物業(yè)費收入總值增長率也明顯較高。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年，500強物企辦公物業(yè)服務(wù)總物業(yè)費收入達766.70億元，同比增長21.47%。

??百強企業(yè)辦公物業(yè)費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%；2017到2021年復合增長率為23.97%。

??百強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入占500強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入比例為59.27%。百強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入占百強企業(yè)總物業(yè)費收入比例為19.27%。

??具體來看，2021年，500強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)平均物業(yè)費為6.85元/（平方米·月）。其中，包干制項目平均物業(yè)費6.51元/（平方米·月），酬金制項目平均物業(yè)費8.91元/（平方米·月）。

??從城市角度上看，2021年500強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項目中，一線城市平均物業(yè)費為11.2元/（平方米·月）；二線城市平均物業(yè)費為6.4元/（平方米·月）；三四線城市平均物業(yè)費為4.8元/（平方米·月）。

??年百強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項目中，一線城市平均物業(yè)費為10.44元/（平方米·月）；二線城市平均物業(yè)費為6.60元/（平方米·月）；三四線城市平均物業(yè)費為5.27元/（平方米·月）。

??從目前來看，辦公樓市場用戶需求呈現(xiàn)頭部城市聚集特征。

??典型物企在區(qū)域發(fā)展選擇上，呈現(xiàn)出聚焦核心城市、深耕重點區(qū)域的特征。萬物云在商企及城市空間服務(wù)戰(zhàn)略上，聚焦增加重點區(qū)域業(yè)務(wù)濃度，主要布局經(jīng)濟最發(fā)達的高線級城市、核心空間。2021年，該模塊來自一線城市、香港、新一線城市貢獻的營收占比74.4%。

??招商積余戰(zhàn)略同樣是聚焦重點城市，深耕精拓，縱深發(fā)展。2021年末，其營收和面積排名前五的區(qū)域分別深圳、江蘇、山東、四川和廣東。前五區(qū)域管理面積占比58.01%，營收占比56.32%。其中，僅廣東和深圳區(qū)域管理面積占比即達31.89%。

??卓越商企服務(wù)核心策略之一“濃度”，即深耕目標城市，聚焦大客戶，增強目標市場分布。具體表現(xiàn)在構(gòu)建“1+1+X”格局，即深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角，同時開拓全國其他核心一線及二線高能級城市。

??近兩三年來，在供給迭加疫情等多重因素影響下，主要辦公樓市場空置率持續(xù)攀升。大環(huán)境下，租戶選擇辦公余地增加，持有物業(yè)經(jīng)營競爭加劇。市場競爭壓力倒逼辦公樓提升服務(wù)能力，也推動了辦公物業(yè)管理市場的發(fā)展。

??相比住宅，辦公樓物業(yè)服務(wù)標準更高，設(shè)施設(shè)備更加復雜，對服務(wù)商專業(yè)化能力要求更高。在激烈的競爭局勢下，頭部企業(yè)正聚焦核心，加大市拓，盡快占據(jù)、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢。

??我們認為，未來高端辦公樓物業(yè)管理向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，智慧化管理是必然趨勢，提高精細化運營管理能力是關(guān)鍵。