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??這可能是近年來上市房企交出的最差成績(jī)單。

??截至5月5日發(fā)稿，TOP50上市房企中，中國恒大、世茂集團(tuán)、祥生集團(tuán)仍未發(fā)布2022年財(cái)報(bào)。剔除這3家房企，2022年TOP50上市房企營(yíng)業(yè)收入共計(jì)43984億元，同比減少12.43%；歸屬母公司凈利潤(rùn)為-838億元，同比減少137%，平均每個(gè)月虧損近70億元。

??作為衡量房企盈利能力的兩大指標(biāo)，ROE（凈資產(chǎn)收益率）和凈利潤(rùn)率全部轉(zhuǎn)為負(fù)值。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企2022年ROE均值為-17.82%，相比2021年下降24個(gè)百分點(diǎn)；平均凈利率為-10.51%，較2021年下降16個(gè)百分點(diǎn)；平均毛利率為12.95%，較2021年的20.44%下滑7.5個(gè)百分點(diǎn)。

??大部分房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并未好轉(zhuǎn)，融資成本攀升、資金流減少仍是普遍現(xiàn)象。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，TOP50上市房企手握資金共計(jì)1.73萬億元，同比減少16.23%；財(cái)務(wù)費(fèi)用（或融資成本）同比大增66.56%，達(dá)到1104億元。

??與此同時(shí)，踩中融資“三道紅線”的房企數(shù)量明顯增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有12家上市房企全部踩中“三道紅線”，其中包括中交地產(chǎn)這樣的央資房企。

??實(shí)際上，為了更好地了解上市房企發(fā)展情況，由中國房地產(chǎn)報(bào)推動(dòng)發(fā)起的“2023第三屆中國上市房企綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究”也已正式啟動(dòng)，這一競(jìng)爭(zhēng)力研究將全面展示中國房地產(chǎn)行業(yè)情況與企業(yè)狀況，為企業(yè)發(fā)展提供全面的智力支持。

??營(yíng)業(yè)收入、盈利大面積下滑

??去化壓力下，營(yíng)業(yè)收入下滑、盈利虧損成為2022年絕大部分上市房企的生存現(xiàn)狀，TOP50房企也不例外。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企（剔除中國恒大、世茂集團(tuán)、祥生集團(tuán)3家未發(fā)布財(cái)報(bào)房企）中，營(yíng)業(yè)收入同比下滑的房企數(shù)量達(dá)35家，占比超過7成，僅12家房企仍能保持正增長(zhǎng)；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑者達(dá)到40家，占比超過8成，僅7家實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)。

??在普遍下滑中，仍有5家房企實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的雙重增長(zhǎng)，它們是建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、萬科、濱江集團(tuán)。

??建發(fā)國際是去年“黑馬房企”建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司。其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)國際總營(yíng)業(yè)收入996.52億元，同比增長(zhǎng)86.38%；凈利潤(rùn)49.34億元，同比增長(zhǎng)40.3%，其中絕大部分收入來自物業(yè)開發(fā)，共計(jì)996.48億元，占總收入的97%。

??對(duì)于2023年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，建發(fā)國際管理層表示，希望增長(zhǎng)10%~20%。

??濱江集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入415億元，同比增長(zhǎng)9.28%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)為37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%。

??這主要?dú)w功于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2022年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，在銷售排名中列13位，名次較2021年上升9位。2023年，濱江集團(tuán)銷售目標(biāo)是“占整個(gè)中國銷售額的1%以上”；在排名上爭(zhēng)取穩(wěn)在15名以內(nèi)。

??萬科、龍湖、越秀地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)一直就是標(biāo)桿的存在。對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，其幾年“保守”的打法反而令其有了逆勢(shì)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。2022年，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)26.21%，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.15%。

??作為優(yōu)秀民營(yíng)房企典范，龍湖集團(tuán)2022年?duì)I業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)12.17%、2.13%。萬科這兩個(gè)指標(biāo)則分別同比增長(zhǎng)11.27%、0.42%，雖然稍遜于前幾個(gè)房企，但凈利潤(rùn)終于實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。在2021年，萬科凈利潤(rùn)同比下滑46%。

??2022年虧損最嚴(yán)重的是融創(chuàng)中國、金科股份、榮盛發(fā)展等出險(xiǎn)房企。同時(shí)，大悅城、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等房企凈利潤(rùn)同比跌幅超過1000%，值得警惕。

??作為評(píng)判房企盈利能力的重要指標(biāo)之一，ROE指的是股東每投入企業(yè)1元錢，企業(yè)能產(chǎn)生多少凈利潤(rùn)。TOP50上市房企中，23家房企2022年ROE指標(biāo)跌入負(fù)值，占比約一半。除出險(xiǎn)房企，首開股份、路勁集團(tuán)、碧桂園、城建發(fā)展、中梁控股、華僑城、大悅城、龍光集團(tuán)、旭輝、禹洲集團(tuán)等ROE亦跌入負(fù)值。

??有5家房企2022年ROE指標(biāo)超過10%，如龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地，ROE分別為18.25%、16.94%、16.94%、13.74%、11.94%。

??貨幣資金減少，財(cái)務(wù)費(fèi)用高增

??銷售大降、盈利下滑、資金緊缺、負(fù)債高企，2022年成為房企們最難熬的一年。正如碧桂園在財(cái)報(bào)中所講，2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問題影響了行業(yè)內(nèi)每一位參與者，房企普遍迎來生存大考。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企（剔除3家未發(fā)布財(cái)報(bào)房企）2022年末貨幣資金共計(jì)1.73萬億元，同比下降16.23%，資金壓力進(jìn)一步加大；總負(fù)債共計(jì)16.61萬億元，同比減少5.9%。這也說明，大部分房企在主動(dòng)或被動(dòng)（如受限于融資收緊）降杠桿。

??有5家上市房企手握現(xiàn)金超過1000億元，其中4家為央企國企背景。“現(xiàn)金王”第一是保利發(fā)展，截至2022年末，保利發(fā)展手握貨幣資金1765億元，同比增長(zhǎng)2.98%。充足的現(xiàn)金流和融資優(yōu)勢(shì)令保利發(fā)展“彎道超車”，在2022年銷售額排名中超過萬科位列全國第二，與第一名碧桂園僅相差243億元。

??第二名是萬科，手握現(xiàn)金1372億元，但同比減少8.17%；第三名碧桂園手握現(xiàn)金1283億元，同樣同比減少12.72%；第四名和第五名分別是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，現(xiàn)金額分別為1245億元、1146億元。

??財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用。2022年TOP50上市房企財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)1104億元，同比增長(zhǎng)66.56%。這意味著，2022年TOP50房企在虧損838億元的同時(shí)，還要支付超千億元的融資成本。

??2022年財(cái)務(wù)費(fèi)用支出最多的房企是融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、碧桂園，財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為127.8億元、97.27億元、83.79億元，同比分別大增509%、131%、964%。

??2022年對(duì)于大部分房企而言，融資依然很難。但對(duì)于國企、央企背景的房企而言，卻是獲得低息資金的機(jī)會(huì)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年年化融資成本最低的10家房企，除龍湖集團(tuán)外，其余9家均為國企或央企，如中海地產(chǎn)融資成本低至3.57%。

??從融資“三道紅線”來看，TOP50上市房企（剔除中國恒大、世茂集團(tuán)、祥生集團(tuán)）中，融信集團(tuán)、龍光集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、中交地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、時(shí)代中國、佳兆業(yè)、正榮地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等全部踩線，處于“紅檔”；2021年僅富力地產(chǎn)、祥生集團(tuán)、中交地產(chǎn)3家踩中全部紅線。

??好消息是，進(jìn)入2023年，市場(chǎng)形勢(shì)有了明顯好轉(zhuǎn)。最新數(shù)據(jù)是，今年前4個(gè)月，TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)12.8%。市場(chǎng)信心回暖、政策支持下，上市房企盈利大面積下滑的態(tài)勢(shì)有望扭轉(zhuǎn)。