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??2月7日，有消息稱，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）在年初對公司組織架構(gòu)做了新的調(diào)整，將旗下7個(gè)區(qū)域公司合并為5個(gè)。

??在這次調(diào)整前，招商蛇口地產(chǎn)開發(fā)板塊原本有7大區(qū)域公司，包括：華北區(qū)域、華東區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、華南區(qū)域、深圳區(qū)域。調(diào)整后，招商蛇口形成了華東區(qū)域、華南區(qū)域、華北區(qū)域、江南區(qū)域以及華西區(qū)域。

??在這次調(diào)整中，深圳區(qū)域和華南區(qū)域被合并成新區(qū)，華中區(qū)域、西南區(qū)域則被撤銷并入其他區(qū)域。

??對于此次調(diào)整，中國房地產(chǎn)報(bào)記者向招商蛇口相關(guān)人士確認(rèn)消息，該人士并未直接確認(rèn)該消息的真實(shí)性，但其表示“稍后公司會(huì)出公告”，但截至發(fā)稿，招商蛇口并未發(fā)布關(guān)于組織變革的公告信息。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，房企刀刃向內(nèi)、對組織架構(gòu)“動(dòng)刀”、向管理要效益早已是行業(yè)共識(shí)。每年年初都是各大房企調(diào)整組織架構(gòu)最頻繁的時(shí)候，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2024年以來，已經(jīng)有萬科、龍湖、金茂、綠城、華潤等多家頭部房企在組織架構(gòu)上作出調(diào)整。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來房企的組織調(diào)整核心還是聚焦收斂，區(qū)域合并是主要趨勢。例如龍湖推動(dòng)城市公司合并、金茂合并華東區(qū)域和蘇皖區(qū)域、華潤置地也重組5個(gè)大區(qū)和20個(gè)地區(qū)公司，等等。

??此次，招商蛇口組織調(diào)整也是類似邏輯。

??首先，將深圳區(qū)域和華南區(qū)域整合成新的華南區(qū)域，整個(gè)大灣區(qū)將以更完整更強(qiáng)大的區(qū)域形態(tài)呈現(xiàn)。

??過去，在地產(chǎn)沖擊規(guī)模的時(shí)代，房企將組織裂變成多個(gè)中心，為的就是培育更強(qiáng)大的區(qū)域公司，讓集團(tuán)整體做大做強(qiáng)。但如今，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房企發(fā)展策略也發(fā)生了變化，進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦、區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦。通過這種聚焦，房企能夠在優(yōu)勢區(qū)域發(fā)揮優(yōu)勢資源，提升深耕能力，提升經(jīng)營效率。

??從地理位置上看，深圳本就屬于華南，且深圳區(qū)域可以說是招商蛇口“最賺錢”的區(qū)域，從毛利率表現(xiàn)來看，2023年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)虧損加劇的情況下，招商蛇口深圳區(qū)域的毛利率仍然維持了23.03%的高水平。此次招商蛇口將深圳區(qū)域和華南區(qū)域合并成新華南區(qū)域，也便于公司將最優(yōu)勢的資源和力量聚焦于最賺錢區(qū)域。

??在此次調(diào)整中，華中區(qū)域和西南區(qū)域在招商蛇口版圖中“消失”。這一調(diào)整即體現(xiàn)了當(dāng)前房企業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的準(zhǔn)則。

??實(shí)際上從2022年起，業(yè)內(nèi)就有不少房企提出，相比銷售額，更應(yīng)以利潤作為業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)。目前，招商蛇口2023年年報(bào)還未發(fā)布，但從其2023年半年報(bào)可以看出，在7大區(qū)域中，華中區(qū)域和西南區(qū)域的毛利率較低。

??尤其是招商蛇口華中區(qū)域期內(nèi)毛利率僅為7.38%，不及深圳區(qū)域的三分之一，也不及華東區(qū)域和江南區(qū)域的一半，在各大區(qū)域中墊底。

??招商蛇口副總經(jīng)理、華中區(qū)域總經(jīng)理呂斌曾在2023年述職考核大會(huì)上表示，2024年市場不容樂觀，華中區(qū)域面臨存貨結(jié)構(gòu)差、現(xiàn)金壓力大、利潤承壓重等諸多風(fēng)險(xiǎn)。這也揭示了招商蛇口華中區(qū)域存在的問題。

??2023年上半年，招商蛇口西南區(qū)域營業(yè)收入大幅下降超30%，降幅在各大區(qū)域中居于前列。同期，雖然西南區(qū)域毛利率高于華中區(qū)域，但與其他區(qū)域相比仍有差距，為13.35%。

??據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士推測，招商蛇口華中區(qū)域和西南區(qū)域被撤銷后，大概率會(huì)被合并到其他區(qū)域。

??除了“聚變”，為了在行業(yè)巨變中找到新的業(yè)績增長點(diǎn)，成立新的部門也是房企目前調(diào)整的一大重點(diǎn)。例如萬科開年成立商業(yè)事業(yè)部加強(qiáng)自身商業(yè)能力。

??此次，除了合并部分區(qū)域外，也有消息稱，招商蛇口成立“招商建管”以進(jìn)軍和發(fā)力代建業(yè)務(wù)，不過該消息并未得到招商蛇口的確認(rèn)。

??若該消息屬實(shí)，則招商蛇口就成為頭部央企中較早發(fā)力代建業(yè)務(wù)的公司之一。對于招商蛇口進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)，有房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)出清，市場上不良資產(chǎn)增多且急需處理，這樣的市場背景為代建的發(fā)展提供了機(jī)遇，不少房企都在加速布局這一業(yè)務(wù)。不過，代建是一塊“難啃的硬骨頭”，加上現(xiàn)在代建市場上競爭對手也多，招商蛇口想要從中“分一杯羹”并不容易。