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??3月21日下午，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）召開(kāi)2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞、執(zhí)行董事羅寶瑜、財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎，瑞安新天地行政總裁張斌出席。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，瑞安房地產(chǎn)錄得合約銷售額187.15億元，按年上升55%。截至2023年12月31日，瑞安房地產(chǎn)錄得收入97.52億元，同比下降37%；毛利潤(rùn)同比下跌24%至50.45億元，毛利率則增長(zhǎng)至52%；年度溢利達(dá)13.97億元，股東應(yīng)占溢利為8.1億元，同比下降11%。

??業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖有見(jiàn)回升，但市場(chǎng)信心疲弱，拖累房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑。未來(lái)瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健策略。

??企業(yè)只有自救才能破局

??“我對(duì)市場(chǎng)短期還是比較悲觀?！?/p>

??羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，當(dāng)前的外部局勢(shì)并不明朗，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較疲弱，導(dǎo)致很多人消費(fèi)欲望不高漲，其次，房地產(chǎn)供應(yīng)量太大，很多出險(xiǎn)房企也將迎來(lái)破產(chǎn)。

??在羅康瑞看來(lái)，行業(yè)內(nèi)top100房企中有40家出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況，依然伴隨著現(xiàn)金流壓力，自從去年下半年以來(lái)，中央和地方已出臺(tái)多項(xiàng)融資支持政策。

??不過(guò)，在羅康瑞看來(lái)，企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救。

??在此背景下，瑞安走出了一條自己的路徑，即不盲目擴(kuò)張、輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略。

??羅康瑞表示，過(guò)去一年時(shí)間里，瑞安累計(jì)償還了115億元的債務(wù)，均是源自有資金支付。

??財(cái)報(bào)顯示，瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債凈額為230.16億元，權(quán)益總額為441.49億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為52%。現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)為89.17億元。2023年，集團(tuán)償還及／或再融資銀行借貸107億元，并悉數(shù)贖回5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

??截至2023年末，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為113.96億元，同比下跌58%。其中，包括住宅物業(yè)銷售額72.08億元，商業(yè)物業(yè)銷售額29.82億元及其他資產(chǎn)處置12.06億元。

??對(duì)此，管理層表示，公司合約物業(yè)銷售額下跌，主要由于推售的時(shí)間安排所致，預(yù)計(jì)在2024年將推出更多發(fā)展項(xiàng)目。今年，瑞安房地產(chǎn)可供銷售及預(yù)售的住宅物業(yè)建筑面積為25.28萬(wàn)平方米。我們會(huì)維持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，也會(huì)比較保守的選擇性投資，繼續(xù)維持輕資產(chǎn)策略。

??出了問(wèn)題的公司很多是要破產(chǎn)的，這個(gè)情緒如果蔓延，對(duì)市場(chǎng)信心會(huì)帶來(lái)很大的沖擊。出險(xiǎn)企業(yè)數(shù)字太龐大，出險(xiǎn)房企只有自救。

??消費(fèi)水平?jīng)]有恢復(fù)到疫情前

??羅康瑞認(rèn)為，當(dāng)前的環(huán)境依舊疲弱。

??去年瑞安的租金收入錄得大幅增長(zhǎng)，但瑞安新天地行政總裁張斌表示，疫情管控放開(kāi)后，在消費(fèi)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，商場(chǎng)的客流是有回升，但消費(fèi)模式已經(jīng)徹底改變，人均的消費(fèi)客單價(jià)還沒(méi)有恢復(fù)到疫情前的水平。

??財(cái)報(bào)顯示，2023年，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)年度租金及相關(guān)收入總額（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）增至32.43億元，按年增長(zhǎng) 16%。

??坐擁上海新天地、虹橋天地等上海核心地段的持有型物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)依舊面臨較大挑戰(zhàn)。

??“我們觀察到消費(fèi)者是轉(zhuǎn)向更體驗(yàn)主導(dǎo)型和價(jià)值驅(qū)動(dòng)型的消費(fèi)。” 瑞安新天地行政總裁張斌表示，2024年無(wú)論是增長(zhǎng)速度，在零售和辦公板塊，公司均面臨不小的壓力。首先，是來(lái)自同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力；其次，如何保證主力租戶不流失的問(wèn)題。今年會(huì)把出租率作為首要任務(wù)去實(shí)現(xiàn)。

??在羅康瑞看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，融資市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)疲弱，市場(chǎng)至少需要2~3年的調(diào)整期。

??不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)對(duì)于重倉(cāng)地上海依舊充滿信心。管理層表示，今年上海將有兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，其中一個(gè)是翠湖天地6期，成為浦西最高的住宅樓。項(xiàng)目于2023年3月份開(kāi)始施工，計(jì)劃在今年第四季度開(kāi)始推售。第一批推出的單元來(lái)自于超高層住宅，年內(nèi)可供預(yù)售的面積為5.66萬(wàn)平方米。

??瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎表示，接下來(lái)公司會(huì)發(fā)揮品牌和上海市場(chǎng)的發(fā)展基礎(chǔ)，把握城市更新的機(jī)遇期，在拓展節(jié)奏上，堅(jiān)持審慎的立場(chǎng)，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。