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??行業(yè)出清過程中，企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平繼續(xù)承壓。

??至2023年，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)房企凈利潤(rùn)已連虧兩年。77家樣本房企中，超六成房企凈利潤(rùn)虧損，在48家歸母凈利潤(rùn)虧損的房企中，民企的比例占了七成之多。

??盡管如此，仍有一些民營(yíng)企業(yè)憑借敏銳的市場(chǎng)洞察力、聚焦的深耕實(shí)力和過硬的產(chǎn)品力，在行業(yè)洗牌階段實(shí)現(xiàn)盈利。77家房企中，有9家民企逆勢(shì)盈利。

??在房地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損的2023年，這些民營(yíng)房企靠什么賺錢？這背后有著復(fù)雜的戰(zhàn)略調(diào)整和市場(chǎng)洞察。

??行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模收縮，已成為近幾年房企普遍面臨的共性問題。

??隨著上市房企2023年業(yè)績(jī)出爐，我們重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)了77家上市房企業(yè)績(jī)情況。數(shù)據(jù)顯示，77家上市房企整體營(yíng)收規(guī)模達(dá)到4.3萬億元，凈利潤(rùn)虧損1498億元，歸母凈利潤(rùn)虧損1766億元。

??從房企表現(xiàn)來看，有14家房企規(guī)模凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，眾安集團(tuán)和榮盛發(fā)展(1.920, -0.09, -4.48%)歸母凈利潤(rùn)漲幅靠前，同比分別增長(zhǎng)156%和102%。

??聚焦民企表現(xiàn)，46家民營(yíng)房企整體營(yíng)收規(guī)模實(shí)現(xiàn)1.7萬億，凈利潤(rùn)整體虧損2151.28億元，歸母凈利潤(rùn)虧損2146.34億元。其中，榮盛發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)漲幅在20%以上。

??從企業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)來看，77家上市房企整體毛利率、凈利率水平延續(xù)下行趨勢(shì)。2023年平均毛利率為15.3%，平均凈利率為-21.66%。

??行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄、多數(shù)典型上市房企利潤(rùn)率水平顯著下降，主要有兩方面原因。首先，營(yíng)收下降，“以價(jià)換量”已成為房企保證項(xiàng)目去化的常規(guī)手段，這就導(dǎo)致房企營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力不足。與之相對(duì)應(yīng)的是，成本不斷增加，尤其是規(guī)模房企在行業(yè)上行階段獲取的高價(jià)地持續(xù)結(jié)算，進(jìn)一步拉升成本水平；其次，從資產(chǎn)縮水的角度看，近年來房企持續(xù)對(duì)存貨以及投資物業(yè)等計(jì)提大量減值準(zhǔn)備，也在一定程度上侵蝕行業(yè)利潤(rùn)水平。

??在普遍虧損的2023年，77家典型房企中仍有29家房企實(shí)現(xiàn)盈利。其中，華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)和萬科4家房企歸母凈利潤(rùn)超百億元。

??統(tǒng)計(jì)的77家房企中，民企有46家，其中9家實(shí)現(xiàn)盈利，在民營(yíng)企業(yè)中占比接近兩成。

??具體企業(yè)來看，龍湖集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)128.5億元、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)171.33億元，排在民企首位，并且斷崖式領(lǐng)先。排在第二位的是合生創(chuàng)展集團(tuán)，濱江集團(tuán)(8.970, -0.83, -8.47%)排在第三位，兩家企業(yè)歸母凈利潤(rùn)都在20億元以上。

??實(shí)現(xiàn)盈利的9家房企中，多數(shù)房企面臨歸母凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)下滑的情況，僅瑞安房地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和港龍中國(guó)地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速正增長(zhǎng)。

??多家民企計(jì)提減值提前釋放壓力。比如濱江集團(tuán)大幅計(jì)提43億的減值損失（去年同期計(jì)提約8.58億），其中應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提壞賬約5.27億、存貨計(jì)提減值近38億。另外，美的集團(tuán)(66.620, 0.88, 1.34%)2023年計(jì)提了41億，為歷年中最大一筆。再如新城控股(11.270, -0.24, -2.09%)在資產(chǎn)減值、信用減值等因素影響下，凈利潤(rùn)下滑超六成。

??這些民企之所以能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，有以下幾方面的共性：

??首先，聚焦并深耕高能級(jí)城市。在市場(chǎng)調(diào)整階段，高能級(jí)城市不僅能夠帶來確定的銷售額，同時(shí)有利于降低成本、提高費(fèi)效。比如龍湖集團(tuán)堅(jiān)持深耕一二線城市，2023年一二線城市銷售占比達(dá)86%，高能級(jí)城市新增土儲(chǔ)建面占比98%。濱江集團(tuán)則深耕杭州，2023年杭州銷售貢獻(xiàn)近九成。美的置業(yè)也在2023年堅(jiān)持換倉(cāng)策略保持審慎投資，新增項(xiàng)目毛利率在20%以上。瑞安房地產(chǎn)則聚焦核心城市高端市場(chǎng)。

??第二，較強(qiáng)的成本控制能力。2023年，典型房企營(yíng)業(yè)成本增速明顯高于營(yíng)業(yè)收入，在這樣的情況下實(shí)現(xiàn)盈利，要求企業(yè)具備較強(qiáng)的成本管控能力。以濱江集團(tuán)為例，在確定的戰(zhàn)略布局下，濱江的成本控制能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017-2022年濱江集團(tuán)的三費(fèi)費(fèi)率始終低于CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樣本房企的平均水平，2023年濱江集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)率僅為3.08%，濱江集團(tuán)對(duì)成本的細(xì)致把控，與其長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和人均過億的營(yíng)銷強(qiáng)軍團(tuán)隊(duì)密不可分。

??第三，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流，提升利潤(rùn)率，第二增長(zhǎng)曲線進(jìn)入“收獲期”。以龍湖集團(tuán)為例，2023年運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比過半，超60%。2023年其運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率就高達(dá)75.9%，高出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)約64.9個(gè)百分點(diǎn)，較好地挽救企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下行帶來的集團(tuán)整體毛利率下行的劣勢(shì)。另外，新城控股雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)持續(xù)展現(xiàn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊收入占比提升，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到69.9%，成為企業(yè)修復(fù)集團(tuán)毛利率的重要抓手，因此綜合毛利率同比還有所改善，同比增加3.2個(gè)百分點(diǎn)至24.7%。

??另外，通過產(chǎn)品力打造品牌優(yōu)勢(shì)，較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管控能力，市場(chǎng)敏銳并形成快速反應(yīng)等也成為民企實(shí)現(xiàn)盈利的重要原因。

??2024年以來，房企降價(jià)促銷成為常態(tài)，這將進(jìn)一步擠壓房企利潤(rùn)空間，行業(yè)整體利潤(rùn)率或?qū)⒚媾R一定的下行壓力。

??4月中旬，萬科也在互動(dòng)平臺(tái)上表示今年的結(jié)算毛利率預(yù)計(jì)還會(huì)有一定壓力，這也是大多數(shù)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀。

??這一現(xiàn)象，從上市房企一季報(bào)中也可以看出來。我們統(tǒng)計(jì)的A股35家上市房企中，一季度實(shí)現(xiàn)盈利的有13家，虧損的有22家。也就是說，今年一季度有超過六成的A股上市房企處于虧損狀態(tài)。

??值得注意的是，萬科一季度凈虧損3.62億元，這是萬科自上市以來首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。華夏幸福(1.260, -0.08, -5.97%)、金科股份一季度虧損超10億元。

??在13家實(shí)現(xiàn)盈利的房企中，保利發(fā)展(10.620, -0.29, -2.66%)以22.24億元領(lǐng)先。一季度實(shí)現(xiàn)盈利的民營(yíng)房企有5家，分別是濱江集團(tuán)、榮安地產(chǎn)(2.960, -0.12, -3.90%)、新城控股、中洲控股(4.890, -0.11, -2.20%)、榮盛發(fā)展。

??面對(duì)多重負(fù)面因素疊加影響，企業(yè)還需積極調(diào)整，加強(qiáng)把關(guān)投資、管理、產(chǎn)品等環(huán)節(jié)，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤(rùn)空間。

??市場(chǎng)仍在底部盤整，疊加低毛利項(xiàng)目銷售資源進(jìn)入交付結(jié)轉(zhuǎn)期，預(yù)計(jì)行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓。

??在市場(chǎng)下行壓力下，無論是民企還是央國(guó)企，都將面臨企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間受擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢(shì)的壓力，只有通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤(rùn)空間，修煉內(nèi)功、提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的投資布局，提高自身的產(chǎn)品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢(shì)下實(shí)現(xiàn)盈利預(yù)期。