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??9月23日，林茂第一次以董事長(zhǎng)的身份亮相廈門(mén)建發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)股份”，600153.SH）的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

??在他上任之前，這家地方國(guó)企以黑馬之姿于全國(guó)攻城略地，短短3年時(shí)間從行業(yè)TOP30殺入TOP10。繼續(xù)高速奔跑還是適時(shí)踩下剎車(chē)，成為擺在林茂面前的選擇題。

??據(jù)管理層介紹，2022年、2023年，建發(fā)股份一共補(bǔ)充了約3700億元的貨值。而今年上半年，該公司的全口徑拿地金額同比下降約40%，拿地強(qiáng)度亦同比下降約17個(gè)百分點(diǎn)。林茂的態(tài)度已經(jīng)很明確，“保持風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)”。下半年，“如果市場(chǎng)需求不足，我們可能會(huì)放緩補(bǔ)庫(kù)存的速度。”

??上半年拿地金額降了4成

??8月19日，建發(fā)股份公布一則人事任命公告，透露鄭永達(dá)因工作調(diào)整原因，申請(qǐng)辭去公司董事長(zhǎng)職務(wù)，繼續(xù)擔(dān)任建發(fā)集團(tuán)黨委副書(shū)記、總經(jīng)理，并擔(dān)任建發(fā)股份黨委書(shū)記、副董事長(zhǎng)。建發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文洲申請(qǐng)辭去建發(fā)股份副董事長(zhǎng)一職，繼續(xù)擔(dān)任董事。而林茂則由總經(jīng)理升任董事長(zhǎng)，總經(jīng)理一職由程?hào)|方擔(dān)任。

??在鄭永達(dá)的任內(nèi)，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額從1000億元到3000億元的飛躍。支撐銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的是積極的土地儲(chǔ)備策略，2021年，建發(fā)股份新購(gòu)入114宗土地，全口徑拿地金額合計(jì)約1576億元，占當(dāng)年銷(xiāo)售額的72%。2022年、2023年，該公司分別新增土地62宗、91宗，全口徑拿地金額分別為1030.25億元、1320.28億元。

??今年上半年，建發(fā)股份共拿了17宗地，全口徑拿地金額合計(jì)約387.62億元，在房企拿地金額榜單中位列首位。

??“建發(fā)房產(chǎn)一直以來(lái)庫(kù)存較小，因此需要補(bǔ)充庫(kù)存。”對(duì)于拿地強(qiáng)度較高的問(wèn)題，建發(fā)股份董事會(huì)秘書(shū)江桂芝是這么解釋的。她表示，建發(fā)房產(chǎn)堅(jiān)持“以收定支、以銷(xiāo)定投”的拿地策略，2024年上半年全口徑銷(xiāo)售金額同比下降約30%，而全口徑拿地金額、拿地強(qiáng)度也同比下降約40%及17個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，林茂沒(méi)有給出具體指引。他表示，建發(fā)股份的目標(biāo)是盡量維持市場(chǎng)占有率，也具備資源和能力去形成更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。但具體中長(zhǎng)期的銷(xiāo)售規(guī)模，取決于市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)度跟恢復(fù)狀況，須根據(jù)市場(chǎng)變化情況實(shí)時(shí)調(diào)整。

??“2024下半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況仍不明朗。”七八月份是傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。“房地產(chǎn)市場(chǎng)與預(yù)期相關(guān)，近期市場(chǎng)邊際上沒(méi)有再繼續(xù)惡化，但也沒(méi)有明顯的市場(chǎng)回暖信號(hào)。”

??基于這樣的市場(chǎng)環(huán)境，林茂認(rèn)為還是要重視投資風(fēng)險(xiǎn)，表示下半年將考慮市場(chǎng)的需求，結(jié)合銷(xiāo)售的情況進(jìn)行庫(kù)存補(bǔ)充。他透露，今年前8月，子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的合計(jì)拿地強(qiáng)度已下降為37.12%。

??美凱龍股價(jià)已跌去5成

??今年上半年，建發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)面臨著不小的挑戰(zhàn)，營(yíng)業(yè)收入同比下跌16.8%至3190.15億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)僅11.99億元，同比下降37.67%。三大業(yè)務(wù)分部中，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的歸屬母公司凈利潤(rùn)分別同比下降15%、38%。

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部中，建發(fā)房產(chǎn)還能實(shí)現(xiàn)正向盈利，上半年貢獻(xiàn)了歸屬母公司凈利潤(rùn)3.46億元，同比增加0.35億元。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)貢獻(xiàn)的歸屬母公司凈利潤(rùn)為-2.85億元，同比減少2.24億元。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在三四線城市有較多存貨，或?qū)òl(fā)股份的銷(xiāo)售、利潤(rùn)造成拖累。

??對(duì)于如何改善聯(lián)發(fā)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，林茂拿出了幾個(gè)方案，包括持續(xù)降本減費(fèi)、盤(pán)活各類資產(chǎn)彌補(bǔ)損失，加強(qiáng)投資測(cè)算精準(zhǔn)度、謹(jǐn)慎拿地等。

??美凱龍雖然沒(méi)有同比數(shù)據(jù)，但上半年也沒(méi)能拿出令投資者滿意的成績(jī)單。期內(nèi)，美凱龍的歸屬母公司凈利潤(rùn)為-12.73 億元，為建發(fā)股份合并報(bào)表貢獻(xiàn)的歸屬母公司凈利潤(rùn)為-3.77億元。2023年，建發(fā)股份以62.86億元收購(gòu)美凱龍29.95%的股份，成為其第一大股東，交易單價(jià)為4.82元/股。9月23日，美凱龍的收盤(pán)價(jià)為2.18元，已較收購(gòu)價(jià)跌去54.8%。

??對(duì)于這筆投資的成敗，林茂不予置評(píng)。他表示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)及下游消費(fèi)的影響，美凱龍的業(yè)績(jī)短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)，存在虧損的情形。但從長(zhǎng)期來(lái)看，美凱龍作為連鎖家居賣(mài)場(chǎng)的龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)突出，核心資產(chǎn)位于一二線城市，護(hù)城河高，收購(gòu)后可以進(jìn)一步提升建發(fā)股份的形象和全國(guó)影響力，還可助力供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??從目前來(lái)看，建發(fā)股份對(duì)美凱龍還是有較高的期望。鄭永達(dá)在2023年8月就擔(dān)任了美凱龍的董事長(zhǎng)。今年9月10日，美凱龍?jiān)谏虾Ｅe辦千商生態(tài)創(chuàng)新大會(huì)。據(jù)了解，這是建發(fā)股份入主美凱龍以來(lái)，雙方首次攜手面對(duì)大家居建材家具主營(yíng)行業(yè)合作伙伴的公開(kāi)亮相，也是建發(fā)股份旗下全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)首次在家居行業(yè)集體亮相。

??鄭永達(dá)在會(huì)上介紹了賦能美凱龍的4項(xiàng)舉措。在資金層面，將通過(guò)降低融資成本和發(fā)行公募REIT，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)；協(xié)同層面，建發(fā)股份各業(yè)務(wù)深度融合將從“局部試點(diǎn)”到“多點(diǎn)開(kāi)花”；業(yè)務(wù)層面，未來(lái)3年至5 年，美凱龍將堅(jiān)守主賽道，拓展和探索新業(yè)態(tài)；出海層面，建發(fā)股份將利用自身的國(guó)際化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和供應(yīng)鏈服務(wù)，協(xié)同美凱龍幫助中國(guó)的建材家居品牌出海。