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??房地產(chǎn)曾是最賺錢(qián)的行業(yè)，一年利潤(rùn)幾十億元甚至上百億元都是常態(tài)；如今，隨著地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中艱難前行，虧損則成為房企的主旋律。

??2月14日，金地商置集團(tuán)有限公司發(fā)布盈利警告稱(chēng)，公司預(yù)計(jì)2024年錄得42億元至48億元虧損。

??此前，老牌港資房企太古地產(chǎn)和頭部房企綠城中國(guó)均發(fā)布了盈利預(yù)警，雖然兩家房企2024年依然盈利，但凈利潤(rùn)下降明顯。

??根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月14日，超過(guò)70家上市房企發(fā)布2024年業(yè)績(jī)預(yù)告，但其中超七成房企預(yù)虧，虧損總額超千億元，而賺錢(qián)的房企不到三成。

??“去年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機(jī)，政策暖風(fēng)頻吹，但是不可否認(rèn)的是，目前行業(yè)底層邏輯還未改變，房企的銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，盈利性變差在預(yù)料之中。”一位頭部央企上海區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，不過(guò)2025年這種狀況可能會(huì)有一些改善，因?yàn)闉榱朔€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年的政策支持力度有望加大，而隨著部分房企出清退場(chǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，資金實(shí)力和產(chǎn)品力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得更大的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，隨著銷(xiāo)售改善，利潤(rùn)狀況也會(huì)轉(zhuǎn)好。

??虧損企業(yè)繼續(xù)增加

??過(guò)去幾年，上市房企的盈利狀況持續(xù)在惡化，虧損情況從一開(kāi)始只存在于部分民營(yíng)房企，擴(kuò)大到多數(shù)民營(yíng)房企。從2023年開(kāi)始，虧損開(kāi)始蔓延至一些央企、國(guó)企，甚至一些常年穩(wěn)健的港資房企也開(kāi)始出現(xiàn)虧損。

??整體來(lái)看，2024年雖然仍有部分房企在盈利，但虧損的企業(yè)仍占多數(shù)，有的甚至虧損近百億元。

??從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，保利發(fā)展盈利表現(xiàn)最好，2024年預(yù)計(jì)盈利50.2億元。但即使如此，保利發(fā)展預(yù)計(jì)2024年凈利潤(rùn)將同比下降58.4%。

??據(jù)機(jī)構(gòu)此前披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年，保利發(fā)展以3230億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居行業(yè)第一，且連續(xù)2年居于房企銷(xiāo)售額榜單第一名。不過(guò)相較于去年同期取得的4207億元銷(xiāo)售額，2024年保利發(fā)展銷(xiāo)售額減少了近千億元。

??行業(yè)第一尚且如此，其他房企盈利水平惡化更加嚴(yán)重，多家房企都出現(xiàn)了大額虧損。比如華夏幸福和首開(kāi)股份，連續(xù)兩年大幅虧損。華夏幸福2023年虧損60.28億元，2024年繼續(xù)虧損40~60億元；首開(kāi)股份2023年虧損63.39億元，2024年虧損擴(kuò)大至75~95億元。

??2024年預(yù)計(jì)虧損額度最大的三家房企分別為萬(wàn)科、金科股份和綠地控股，其中，萬(wàn)科首次預(yù)告虧損，虧損額度高達(dá)450億元，金科股份和綠地控股均不是首次虧損，但2024年預(yù)計(jì)虧損擴(kuò)大。

??“造成房企大面積虧損的原因是多方面的。”上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，首先就是銷(xiāo)售端持續(xù)低迷。2024年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比繼續(xù)下滑，購(gòu)房者信心不足，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房企去化壓力巨大。

??從第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2024年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，大部分房企都出現(xiàn)同比下降，即使是頭部的央企、國(guó)企也未能幸免。比如華潤(rùn)置地2024年銷(xiāo)售額2611億元，同比下降15%；萬(wàn)科銷(xiāo)售額2460.2億元，同比下降35%；越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額1145.4億元，同比下降19%；建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售額1033.6億元，同比下降25%，等等。

??此外，房企融資端也并未有實(shí)質(zhì)性改善。上述受訪的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管2024年政策層面多次釋放利好信號(hào)，但房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，特別是民營(yíng)房企融資難度大、成本高，資金鏈緊張問(wèn)題突出。加上土地成本、建安成本等高居不下，容易侵蝕利潤(rùn)空間。

??根據(jù)各大上市房企發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告也能看出，最近兩年，不少上市房企為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，主動(dòng)進(jìn)行了資產(chǎn)減值計(jì)提，這進(jìn)一步加劇了房企虧損幅度。

??市場(chǎng)信心正回歸

??房企多方面?zhèn)鋺?zhàn)

??“房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和利潤(rùn)回落是必然的。”一位民營(yíng)房企副總裁認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)依然面臨很多挑戰(zhàn)，比如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在不確定性，居民收入預(yù)期和消費(fèi)信心恢復(fù)需要時(shí)間，而且由于現(xiàn)階段我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端發(fā)生深刻變化，過(guò)去的高增長(zhǎng)模式難以為繼，雖然政策端在改善和鼓勵(lì)，但房企的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)很難再回到從前。

??上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，這幾年房企銷(xiāo)售去化壓力很大，營(yíng)銷(xiāo)端也很內(nèi)卷，不過(guò)從去年四季度出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市的刺激政策后，其對(duì)今年樓市表現(xiàn)較有信心。尤其是2024年下半年以來(lái)，全國(guó)新房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，其中銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，銷(xiāo)售額降幅連續(xù)8個(gè)月收窄，這說(shuō)明市場(chǎng)信心正在回歸。

??“信心修復(fù)是一個(gè)緩慢的過(guò)程，雖然房企做大做強(qiáng)的心很迫切，但我們應(yīng)該更加耐心地等待市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。”該受訪的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人繼續(xù)表示，在等待市場(chǎng)恢復(fù)的過(guò)程中，房企也需要積極調(diào)整戰(zhàn)略，尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)，做好萬(wàn)全準(zhǔn)備。

??一位頭部房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)透露，過(guò)去一年其所在公司有九成以上的銷(xiāo)售資源都投在一線城市以及杭州、成都等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好且政策友好的城市，且在項(xiàng)目定位過(guò)程中，通過(guò)精準(zhǔn)鎖定改善需求幫助縮短去化周期。2025年大概率公司的戰(zhàn)略方向不會(huì)改變，仍然是優(yōu)先布局核心城市，精準(zhǔn)聚焦高學(xué)歷、高收入、高凈值客戶。

??在采訪過(guò)程中，也有房企人士提到，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，也正因如此，不少房企和項(xiàng)目陷入“價(jià)格戰(zhàn)”中，但即使如此，依然有部分房企通過(guò)“品質(zhì)溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)突圍，因此2025年房企還是要回歸產(chǎn)品本身，打造迎合客戶需求的好住宅，同時(shí)借助一些數(shù)字化手段，助力營(yíng)銷(xiāo)破局。

??“此外，對(duì)于有余力的房企來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該抓住城中村改造、存量房收儲(chǔ)等政策風(fēng)口，探索長(zhǎng)租房、保障性租賃住房、城市更新等領(lǐng)域，培育新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，以尋求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。”上述房企副總裁表示。